Entenda a importância da assessoria jurídica em leilões de imóveis.
Adquirir um imóvel sempre é uma decisão importante. Seja uma casa, um apartamento, um estabelecimento comercial, até mesmo um prédio inteiro ou um terreno, é preciso saber quais as melhores condições para o investimento.
Um imóvel pode apresentar irregularidades na documentação e dívidas de impostos e taxas, por exemplo. E quando o proprietário não tem meios para solucionar os problemas, em geral, o imóvel vai a leilão.
Assim, entrar em um leilão de imóveis é tentador, pois os preços são geralmente muito abaixo do valor de mercado e as ofertas nem sempre são muito concorridas. Mas, o comprador tem que ter atenção: é fácil cair em armadilhas.
Por isso, é fundamental buscar a orientação de um especialista. O nosso escritório atua em direito imobiliário desde 2004.
Nesta página, você vai entender como funciona essa assessoria, que preza pela segurança do seu dinheiro e do seu tempo.
Além disso, este texto vai te explicar o que é um leilão de imóveis e te dar mais confiança na hora de tomar a decisão para fazer um investimento deste porte.
Há diversos detalhes de ordem jurídica que se aplicam aos leilões e os advogados de nosso escritório estão sempre à disposição para a consultoria na área de imóveis.
O que é leilão de imóveis?
O leilão é uma forma de se vender de bens ao público, em que o leiloeiro faz anúncios a partir de um valor mínimo estipulado para a aquisição. Os interessados fazem os lances e o valor mais alto, vence. Segue-se a isso, a etapa do arremate.
O leilão de imóveis podem ocorrer das seguintes formas:
- Presencial, em que o interessado comparece na data e no local físico, em que lances pela internet não são aceitos;
- Online, quando os lances e arrematações são feitos pela internet;
- Misto, com lances presenciais e via web, simultaneamente
Teve um problema imobiliário ou em leilão?
Um advogado especialista em direito imobiliário pode esclarecer quais são os seus direitos.
Como funciona o leilão de imóveis online?
Os leilões de imóveis online, especificamente, tem uma dinâmica bastante simples. Os lotes são disponibilizados com fotos, descrições dos produtos e informações adicionais.
Para ter acesso a esse conteúdo e poder realizar lances, o usuário deve fazer um cadastro prévio que o permitirá acompanhar o evento na web, que tem data e hora preestabelecidos.
Assim que o leilão está em curso, o sistema vai mostrando os lotes que estão sendo leiloados nesse tempo, juntamente com os lances dados. É fundamental que o participante esteja atento ao tempo, já que um relógio faz a contagem regressiva para o fim do pregão.
Quando arrematado o imóvel desejado, quem venceu o lance, também chamado de arrematante, receberá instruções de como realizar o pagamento e será informado da data de liberação do imóvel.
Sem dúvida, uma das principais vantagens dessa modalidade de leilões é a comodidade de poder praticá-la sem sair de casa.
Quais os tipos de leilão de imóveis?
Basicamente, existem duas modalidades de leilão: o judicial (mais comum) e o extrajudicial. Entenda como cada um funciona.
Leilão Judicial de Imóvel
Os leilões judiciais são regidos pelo Código de Processo Civil e devem necessariamente ser antecedidos pela penhora do imóvel, decorrente do não pagamento de uma dívida. Geralmente, o leilão judicial ocorre da seguinte forma:
- São marcadas duas datas em que ocorrem as hastas públicas;
- Na primeira hasta pública, o imóvel não pode ser arrematado por valor inferior ao da avaliação;
- Posteriormente, na segunda hasta, o valor de arremate deve ficar no mínimo, em 50% da avaliação, caso contrário, ele é considerado preço vil (o que anula o leilão).
Leilão Extrajudicial de Imóvel
Já os leilões extrajudiciais ocorrem nos casos em que a propriedade é objeto de alienação fiduciária em garantia nos termos da Lei 9.514/97. Nesse caso, o imóvel vai a leilão após o atraso em três parcelas do financiamento, ocorrendo nos seguintes moldes:
- Assim como no judicial, são marcadas duas datas;
- Na primeira data do leilão, o lance mínimo é o valor da avaliação do imóvel conforme constou na escritura de alienação fiduciária e constante da matrícula da propriedade;
- Na segunda, o lance mínimo será o valor da dívida mais os encargos devidos pelo devedor.
Deve-se sempre analisar todas as condições do edital do leilão, a situação do imóvel (penhoras, hipotecas, usufruto, dívidas e outros), além da necessidade de análise de outros processos judiciais envolvendo o devedor e o imóvel.
O que olhar no edital antes de dar o lance
O edital é o documento que define as regras do leilão. É nele que estão as informações que separam uma boa oportunidade de um prejuízo.
No leilão judicial, o artigo 886 do Código de Processo Civil lista o conteúdo obrigatório do edital: a descrição do imóvel com remissão à matrícula e aos registros, o valor da avaliação, o preço mínimo pelo qual o bem pode ser alienado, as condições de pagamento, a comissão do leiloeiro, o local e a data do segundo leilão e a menção à existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre o bem.
Esse último item é o que mais gera discussão. Quando um ônus real ou gravame não consta do edital, o artigo 903, parágrafo 5º, inciso I, do mesmo código permite ao arrematante desistir da arrematação e receber de volta o depósito, desde que faça essa prova nos dez dias seguintes.
O prazo para questionar é curto. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação passa a ser considerada perfeita, acabada e irretratável, nos termos do artigo 903, e os vícios precisam ser alegados em até dez dias depois desse aperfeiçoamento.
Outro ponto que costuma passar despercebido é o preço mínimo. Se o juiz não fixar um valor no edital, o artigo 891 considera vil, e portanto inaceitável, o lance inferior a 50% da avaliação.
A leitura não termina no edital. Ela precisa alcançar a matrícula atualizada do imóvel, as certidões em nome do executado e os autos do processo em que a penhora do imóvel foi determinada. É nesse conjunto que aparecem hipotecas, usufruto, indisponibilidades, credores concorrentes e a discussão sobre bem de família, temas que o anúncio do leiloeiro quase nunca detalha. Nosso guia com as principais dúvidas sobre leilão de imóveis reúne as perguntas mais comuns dessa etapa.
Dívidas de IPTU e condomínio: quem paga depois da arrematação
Essa é a dúvida mais frequente de quem arremata, e a resposta muda conforme o tipo de dívida.
IPTU e demais tributos do imóvel. A regra geral do artigo 130 do Código Tributário Nacional é que os créditos tributários acompanham o bem e se sub-rogam na pessoa do adquirente. O parágrafo único do mesmo artigo abre a exceção da arrematação em hasta pública: nessa hipótese a sub-rogação ocorre sobre o preço, ou seja, a dívida é quitada com o valor depositado por quem arrematou.
Em 2024, ao julgar o Tema 1.134 sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que é inválida a previsão em edital de leilão que atribui ao arrematante os débitos tributários já incidentes sobre o imóvel na data da alienação. O tribunal modulou os efeitos, aplicando a tese aos editais publicados depois da divulgação da ata de julgamento e, de imediato, aos processos em andamento.
Cotas de condomínio. Aqui o cenário é menos previsível. A obrigação condominial é propter rem, isto é, segue o imóvel. Pelo artigo 1.345 do Código Civil, o adquirente da unidade responde pelos débitos do antigo dono perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Em leilão judicial, o artigo 908, parágrafo 1º, do CPC determina que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, se sub-roguem sobre o preço. Ainda assim, em novembro de 2024, no julgamento do REsp 2.042.756, a Terceira Turma do STJ decidiu por maioria que o arrematante responde pela dívida condominial anterior quando o ônus estava expressamente informado no edital.
A conclusão prática é direta: o valor do lance não é o custo da compra. Antes de ofertar, é preciso somar ao lance a comissão do leiloeiro, o ITBI, as despesas de registro e as dívidas que o edital transfere a quem arremata.
| Custo ou dívida | Como fica para quem arremata | Fonte |
|---|---|---|
| IPTU e taxas anteriores | Sub-rogam no preço da arrematação em hasta pública. A cláusula de edital que joga o débito para o arrematante é inválida | CTN, art. 130, parágrafo único; STJ, Tema 1.134, 2024 |
| Cotas de condomínio anteriores | A sub-rogação no preço é a regra do CPC, mas o STJ admitiu a cobrança do arrematante quando o edital informou o ônus | CC, art. 1.345; CPC, art. 908, §1º; STJ, REsp 2.042.756, 3ª Turma, 2024 |
| Ônus que não estava no edital | Permite desistir da arrematação e reaver o depósito, com prova nos dez dias seguintes | CPC, art. 903, §5º, I |
| Comissão do leiloeiro, ITBI e registro | Correm por conta de quem arremata e entram no custo real da aquisição. A comissão consta do próprio edital | CPC, art. 886, II |
Alienação fiduciária: o que a Lei 14.711/2023 mudou no leilão extrajudicial
O leilão extrajudicial é o caminho do credor quando o financiamento tem garantia de alienação fiduciária, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997.
O procedimento começa com a intimação do devedor pelo oficial do registro de imóveis para pagar as parcelas vencidas, os juros, os encargos e as contribuições condominiais no prazo de 15 dias, previsto no artigo 26, parágrafo 1º. Sem a purgação da mora, a propriedade é consolidada em nome do credor e o imóvel vai a leilão.
A Lei nº 14.711/2023, o chamado Marco Legal das Garantias, alterou pontos relevantes desse rito:
- O prazo para o credor promover o primeiro leilão passou de 30 para 60 dias, contados do registro da consolidação da propriedade, pela nova redação do artigo 27.
- No segundo leilão, se nenhum lance alcançar o valor integral da dívida e dos encargos, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem, conforme o artigo 27, parágrafo 2º.
- O ponto mais sensível para o devedor está no artigo 27, parágrafo 5º-A: frustrado o segundo leilão, ele continua obrigado pelo saldo remanescente, que pode ser cobrado por execução. Na redação anterior, a dívida era considerada extinta.
- Essa extinção foi preservada apenas nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do próprio devedor, hipótese do artigo 26-A, parágrafo 4º.
- Até a data do segundo leilão, o devedor mantém direito de preferência para readquirir o imóvel pelo valor da dívida somado às despesas, aos encargos e aos tributos, na forma do artigo 27, parágrafo 2º-B.
Realizado o leilão, o que sobrar depois de quitadas a dívida, as despesas e os encargos deve ser entregue ao devedor em cinco dias, conforme o artigo 27, parágrafo 4º. Falha na intimação, ausência de comunicação das datas dos leilões e retenção do saldo remanescente são os pontos mais discutidos em juízo, e cada contrato precisa ser lido antes de qualquer conclusão. O rito completo está detalhado na página sobre leilão extrajudicial e alienação fiduciária.
Imissão na posse: como o arrematante recebe as chaves
Arrematar não é o mesmo que ocupar. Boa parte dos imóveis de leilão está ocupada pelo antigo proprietário, por inquilinos ou por terceiros, e a entrega das chaves depende de um segundo passo.
No leilão judicial, passados os dez dias do artigo 903, parágrafo 2º, do CPC sem alegação de vício, o juiz expede a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou o mandado de imissão na posse. É esse mandado que autoriza a desocupação.
No leilão extrajudicial, o artigo 30 da Lei nº 9.514/1997, na redação dada pela Lei nº 14.711/2023, assegura ao credor fiduciário e também ao adquirente do imóvel em leilão público a reintegração na posse, que será concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação, desde que comprovada a consolidação da propriedade. O parágrafo único do mesmo artigo prevê que discussões sobre cláusulas contratuais ou sobre requisitos do procedimento de cobrança e leilão não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos, ressalvada a exigência de notificação do devedor.
Se o imóvel estiver locado, o artigo 27, parágrafo 7º, permite denunciar a locação com 30 dias para desocupação, desde que a denúncia ocorra em até 90 dias contados da consolidação da propriedade e a condição conste de cláusula contratual destacada das demais.
O tempo real até a entrada varia com a resistência do ocupante e com o andamento do fórum. Esse percurso está detalhado na página sobre imissão na posse em leilões judiciais e extrajudiciais.
Qual vantagem dos leilões de imóveis na opinião de um advogado especialista?
Cada vez mais, o leilão de imóveis vem sendo uma alternativa segura para a aquisição de propriedades. Isso se dá pelo fato de o leilão ser uma opção de investimento vantajosa em vista dos grandes descontos, que chegam a 50% do preço de mercado.
No entanto, é importante que o comprador esteja atento e tome os cuidados necessários para arrematar um imóvel.
Qual a importância do advogado especialista em leilão de imóvel?
Apesar da facilidade de se adquirir imóveis em leilão através de sites especializados, diversos são os problemas que podem surgir na compra de imóveis desprovida da assessoria de advogados especializados.
Para exemplificar, vale citar as hipotecas, penhoras, indisponibilidade, dívidas de condomínio, IPTU e ITR, débitos trabalhistas, previdenciários, fiscais e outros ônus incidentes sobre o imóvel devem ser cuidadosamente analisados anteriormente à arrematação.
Infelizmente, existe o risco de se comprar um imóvel cheio de dívidas e de não conseguir inclusive, fazer o registro da aquisição. Por isso, para garantir segurança na compra de propriedades em leilão de imóveis, sem desperdício de tempo e dinheiro, é fundamental ter o respaldo de advogado especialista.
A orientação de um advogado especialista em Leilão de Imóveis é fundamental para que o comprador fique protegido de situações desgastantes. O profissional especializado é capacitado para avaliar os riscos envolvidos na compra.
Desse modo, por meio da consultoria e acompanhamento de um profissional, a aquisição de imóveis em leilão pode ser negócio muito vantajoso para o comprador.
Nosso escritório tem vasta experiência em Leilão de Imóveis e pode ser contatado por meio de formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581, sendo o envio de documentos totalmente digital.
