Um dos exemplos mais comuns de descumprimento de um contrato de aluguel é a inadimplência. Nesse caso, o inquilino deixa de pagar o aluguel ou algum encargo referente à locação.
Em alguns casos é possível resolver a situação de forma amigável, através de uma conversa entre locador e locatário. Contudo, existem situações em que o proprietário precisa acionar a Justiça para evitar sair no prejuízo.
Para receber os valores atrasados, o locatário pode entrar com uma ação de execução de aluguel, um tipo de processo que permite a quitação da dívida sem precisar despejar o inquilino.
Siga a leitura e saiba como funciona essa ação judicial!
O que é a execução de aluguel?
A ação de execução de aluguel é um recurso pelo qual o proprietário de um imóvel pode exigir o pagamento de débitos referentes à locação da propriedade quando o inquilino se torna inadimplente.
O que pode ser cobrado do inquilino inadimplente na ação judicial?
Além do valor do aluguel, existem outros encargos que devem ser pagos pelo inquilino durante o período de locação. Esses valores são previstos pelo contrato de locação firmado entre as partes.
Dessa forma, caso o inquilino deixe de pagar algum dos encargos combinados em contrato, estes também poderão ser cobrados pelo locador através da ação judicial de execução do contrato.
Geralmente, as ações de execução costumam cobrar o pagamento de:
- aluguéis atrasados;
- cotas de condomínio;
- tarifas de água;
- conta de luz;
- conta de gás;
- IPTU;
- débitos referentes à manutenção do imóvel.
Só é possível ajuizar a ação de execução de aluguel em conjunto com uma ordem de despejo?
Não. Na realidade, a ação de execução de aluguel é justamente uma alternativa para o locador que não quer dar uma ordem de despejo ao inquilino.
Isso porque, além de determinar a desocupação do imóvel, a ação de despejo também exige a quitação de débitos. Assim sendo, caso o proprietário ingresse com um processo desse tipo, não é necessário entrar com o pedido de execução do contrato de locação.
Já o processo de execução de aluguel é um recurso que garante apenas o pagamento das dívidas. Dessa forma, caso o locador deseje receber os valores sem retomar o imóvel, é possível optar por esse modelo de ação.
Qual a diferença entre a ação de cobrança e a ação de execução?
A ação de cobrança é um tipo de ação de conhecimento, na qual é gerada um Título Executivo Judicial. Nesse processo, o locatário pode contestar a cobrança e recorrer da decisão após a sentença.
Nesse sentido, a ação de cobrança costuma ser mais demorada, pois é necessário julgar o pedido inicial e os recursos. Além disso, se ao fim do processo a dívida não for quitada, ainda pode ser necessário entrar com outra ação para exigir o pagamento.
Já a ação de execução não busca o reconhecimento de um título, mas apenas a condenação do locatário ao pagamento dos valores devidos. Assim sendo, nesse processo, o juízo apenas precisa determinar que o devedor pague o débito em um prazo determinado.
Como ajuizar uma ação de execução de aluguel?
Para ajuizar uma ação de execução de aluguel, é recomendável que o proprietário do imóvel entre em contato com um especialista é fundamental e peça orientações sobre a sua situação.
Além disso, é importante reunir alguns documentos que descrevam a situação, como por exemplo:
- comprovante do aluguel em atraso;
- comprovante dos encargos em atraso;
- registro de conversas entre locador e locatário;
- contrato de aluguel;
- escritura do imóvel;
- documentos pessoais (como RG e CPF).
No entanto, é importante ressaltar que, em todo caso, o locador pode entrar em contato com o inquilino e tentar resolver a situação de forma amigável. Dessa forma, é possível descobrir a razão para a inadimplência e até mesmo conseguir o pagamento.
Confira algumas dicas para solicitar a quitação de débitos diretamente ao inquilino:
- escolha um momento conveniente, de preferência fora do horário de trabalho do locatário;
- escolha um meio de comunicação prático, como o telefone;
- escute o que o inquilino tem a dizer;
- tente encontrar sugestões viáveis, que funcionem para ambas as partes;
- mantenha a conversa em tom cordial e não faça ameaças, nem provocações.
Como funciona o processo judicial?
Durante a ação de execução de aluguel, o proprietário deve citar o inquilino inadimplente e solicitar que o débito seja quitado.
O locatário recebe um prazo de três dias para abater todos os valores em aberto referentes ao aluguel e encargos. Caso o pagamento não ocorra dentro desse período, podem ser penhorados os bens encontrados em nome do morador.
Além disso, caso o contrato de locação conte com a garantia de um fiador, ele também poderá ser citado no processo judicial. Se o fiador possuir apenas um imóvel para moradia própria ou de sua família, ele corre o risco de sofrer constrição e até mesmo ser levado à hasta pública.
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