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Tudo o que você precisa saber sobre leilão de imóveis

Direito Imobiliário e Leilões
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Redação

outubro 14, 2020

Você vem sonhando em adquirir um imóvel por um preço bom? Se sim, o leilão pode ser a modalidade de negócios ideal para você.

No entanto, podem surgir algumas dúvidas ao se optar pelas hastas de imóveis. Essas questões podem parecer impeditivos, principalmente àqueles que não têm experiência com leilões.

Mas, quem estiver interessado em entrar em um leilão de imóveis e estiver bem amparado por alguém que entenda como é feita a negociação e como funciona o mercado imobiliário, pode sim, fazer um negócio lucrativo.  

Se você quer entender os pontos fundamentais relacionados aos leilões de imóveis e participar de um leilão com segurança, evitar problemas e garantir um bom negócio, este post vai esclarecer suas principais dúvidas.

O que é e como funciona um leilão?

O leilão é uma modalidade de compra de bens, como imóveis, carros, jóias, peças de artes e outros. Nos leilões, os interessados em comprar apresentam lances, a partir de um mínimo já estipulado.

Os leilões podem ser divididos em duas etapas. Na primeira, lances inferiores ao valor da avaliação do bem não são aceitos. Se não houver nenhum lance, ocorre a segunda fase, na qual o valor mínimo de lance é menor do que a avaliação. Por fim, a melhor oferta arremata o bem.

Principais dúvidas sobre o leilão de imóveis

Como funciona a avaliação de um bem?

Um perito judicial ou um oficial de Justiça realiza o laudo de avaliação, que define o valor do bem. Para isso, são considerados fatores como localização, estado de conservação, preço de mercado para itens semelhantes, etc.

Quais são os tipos de leilão?

Existem dois tipos de leilão: judiciais e extrajudiciais.
Os leilões judiciais ocorrem quando o bem é apreendido ou então penhorado por meio de um processo judicial. Nesse caso, o valor da venda é utilizado para quitar as dívidas do proprietário.
Já os extrajudiciais ocorrem por diversos motivos e geralmente são realizados por empresas, bancos e até mesmo pessoas físicas. Na maioria, em um leilão extrajudicial são penhorados os bens utilizados como garantia de uma dívida que não foi honrada. tudo-o-que-voce-precisa-saber-sobre-leilão-de-imoveis-2

Qualquer pessoa pode participar de leilões?

Sim, seja ela física ou jurídica. No entanto, é obrigatório ser maior de idade e responsável pela administração de seus bens.
Os únicos indivíduos proibidos de participar das hastas são aqueles citados no Art. 690-A do Código de Processo Civil. Juízes, membros do Ministério Público e testamenteiros são alguns exemplos de pessoas que não podem participar de leilões.

Quanto tempo demora para o registro da documentação de um imóvel arrematado em leilão?

No caso de leilão extrajudicial, dentro de 60 dias da arrematação, em média, já é possível haver o registro do imóvel em nome do arrematante.
No caso de leilão judicial, o prazo médio varia de 3 a 9 meses para a regularização da documentação em nome do arrematante.

Quanto tempo demora para obtenção da posse de um imóvel arrematado em leilão?

Para leilão extrajudicial: o prazo tem variado de 3 a 6 meses para a obtenção da posse, caso haja ação judicial de imissão na posse com pedido de liminar para a desocupação do imóvel (prazo médio).
Para leilão judicial: o prazo varia de 4 a 12 meses para a obtenção da posse através de um mandado judicial de imissão na posse (prazo médio).

Leilões unificados e venda de bens em lotes

Os leilões judiciais eram realizados separadamente: cada processo possuía um leilão próprio. No entanto, atualmente, costuma-se realizar mais de um leilão no mesmo local e data. Dessa forma, é possível adquirir diferentes bens, facilitando o processo para os compradores.

Além disso, também existem os casos em que os bens são leiloados em lotes que reúnem diferentes artigos. Contudo, ainda assim, é possível realizar um lance para um item isolado, desde que não haja ofertas no lote completo.

Leilão de imóveis com alienação fiduciária

A alienação fiduciária é um recurso no qual, durante um pedido de empréstimo, o devedor transfere a posse de um bem ao credor como garantia da operação, ocorrendo a devolução após o pagamento da dívida.

Diferente das outras formas de garantia, como as hipotecas, a alienação fiduciária não exige ação judicial para o retorno de imóveis.

Como todo negócio jurídico imobiliário, a compra de um imóvel alienado fiduciariamente em um leilão tem os seus riscos. Deve-se analisar cuidadosamente o edital, bem como eventuais dívidas e ônus, como penhoras e restrições, incidentes sobre o imóvel.

Na maior parte dos casos, essa modalidade de leilão garante uma compra segura. Entretanto, há decisões judiciais e inclusive jurisprudência do STJ, no sentido de anular a aquisição de um imóvel em um leilão de alienação fiduciária.

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Apesar de ser um investimento seguro, a aquisição de imóveis em leilões pode ser um pouco burocrática.

Isso se dá quando não são observadas algumas formalidades legais no processo, como por exemplo, a intimação dos devedores quando da consolidação da propriedade em nome do credor, dentre outras.

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Ação de imissão na posse de imóvel adquirido em leilão de alienação fiduciária

Outra questão a ser analisada no leilão é a necessidade de se ingressar com uma ação de imissão de posse (caso o imóvel estiver ocupado e não houver a desocupação amigável). 

Neste caso, necessariamente, haverá a necessidade de contratação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Leilões, já que o processo correrá na Justiça comum.

Existem questões delicadas que devem ser consideradas ao longo do processo judicial de imissão na posse, como: negociação com o devedor, contato com oficial de justiça e força policial com ordem de arrombamento, contratação de um depositário, dentre outras.

O que é e para que serve o edital do leilão?

O edital é o principal documento do leilão sobre o qual o comprador deverá ter ciência antes de participar da concorrência sobre o imóvel.

O edital contém informações básicas como data, horário e lance mínimo do leilão e deve ser publicado com antecedência. Contudo, o prazo mínimo para a publicação de um edital pode variar. Por exemplo: em processos trabalhistas, o prazo é de 8 dias, já em execuções fiscais, é de 20 a 30 dias.

O edital também contém a forma de pagamento (à vista ou parcelado), o local do leilão, os dados do leiloeiro, das partes e a descrição completa do imóvel com todos os ônus e gravames dele. 

É preciso conferir se o edital contém todos os elementos legais do leilão, pois caso contrário, dará margem para o devedor anular o leilão ou até mesmo para induzir o comprador ao erro, se faltar alguma informação essencial sobre os riscos da aquisição.

Assim sendo, antes do leilão, é fundamental consultar o tipo de processo e verificar se a publicação do edital se deu no prazo correto, bem como se seguiu com todos os rigores da lei.

O edital também prevê se o arrematador assumirá alguma dívida da propriedade.

Se essa informação não constar no edital, as dívidas serão pagar pelo valor da arrematação. Caso a quantia não seja suficiente, o restante será cobrado antigo proprietário do imóvel, conforme prevê o parágrafo primeiro do artigo 908 do Código de Processo Civil:

“Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.

§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem , sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

§ 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora.”

O mesmo vale para as dívidas tributárias, conforme previsto pelo parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.”

Caso o Edital preveja que o adquirente assumirá alguma dívida, isso estará descrito de forma clara, geralmente sob a expressão “encargos do adquirente”. As dívidas estarão discriminadas com a indicação do valor e origem.

É seguro comprar imóveis em leilão?

O leilão de imóveis é uma modalidade de negócio que apresenta vantagens e riscos como qualquer outra. No entanto, tomando os cuidados necessários, é possível garantir uma compra perfeitamente segura.

Antes de tudo, é fundamental fazer uma diligência prévia sobre a situação do imóvel. Por meio desse processo, examinam-se as dívidas da propriedade, o risco de anulação e outras divergências.

Além disso, há casos em que o leilão pode ser anulado quando arrematado por preço vil (preço inferior ao que a lei prevê como mínimo para a arrematação).

Também deve-se fazer uma consulta judicial sobre eventuais ações e processos judiciais que podem colocar em risco a aquisição.

Para se proteger de situações indevidas, é necessário contratar um escritório ou advogado especialista em Direito Imobiliário.

E se o imóvel arrematado estiver ocupado?

Ao arrematar um imóvel em leilão, é possível que o comprador se depare com uma propriedade ocupada. Nesse caso, por meio do advogado contratado, é possível se socorrer da Justiça.

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É possível se socorrer da Justiça para resolver problemas com imóveis arrematados que ainda estejam ocupados.

Feito isso, o processo se desenrola de formas diferentes para leilões judiciais e extrajudiciais. Na modalidade judicial, a lei prevê que o juiz do próprio processo onde ocorreu o leilão, pode dar uma ordem de imissão na posse, além de autorizar a expedição da carta de arrematação (documento da aquisição do imóvel que deve ser registrado no cartório de registro de imóveis). 

Após essas providências, o ocupante recebe uma ordem de desocupação e deve deixar o imóvel dentro do prazo determinado. No entanto, caso o ocupante seja um inquilino, em alguns casos, os juízes entendem que deve ser ajuizada uma ação autônoma para a desocupação.

Já para o tipo extrajudicial, o arrematante registra a documentação do arremate e tenta o contato amigável com o ocupante.

Se o ocupante não concordar, é necessário mover uma ação de imissão na posse, que determina a entrega do imóvel em 60 dias, de acordo com a lei.

Após a imissão na posse, há a consolidação da posse do arrematante sobre a propriedade, e então, este tem liberdade para utilizar, alugar ou vender o imóvel da maneira que lhe convier.

Quanto tempo eu tenho para pagar um bem arrematado?

De acordo com a lei, o pagamento de bens arrematados em leilão deve ser realizado imediatamente. Para realizar a transferência, o comprador deve realizar depósito judicial ou utilizar a forma de pagamento aceita pelo leiloeiro.

Contudo, de acordo com o Novo Código de Processo Civil (2016), é possível parcelar imóveis de leilões judiciais em até 30 vezes, desde que com pagamento de 25% à vista e o restante em parcelas iguais corrigidas monetariamente.

Como conseguir o direito de parcelamento em leilões judiciais?

Para conseguir parcelar um imóvel adquirido em leilão, deve-se seguir os seguintes procedimentos:

Avise com antecedência

É necessário que o leiloeiro saiba com antecedência que o pagamento será parcelado, caso o lance seja vencedor.

Entregue sua proposta

Apresente uma proposta detalhada da compra parcelada pelo menos 1h antes do início do leilão.

Dê uma descrição completa do negócio

Informe o lance, as condições de parcelamento e o indexador de correção monetária e juros na proposta;

Pague um sinal de 25%

Realize um depósito de pelo menos 25% do valor do arremate, caso homologado seu lance.

Além disso, em alguns casos, os juízes têm possibilitado o parcelamento de imóveis por meio da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional. Nesse caso, é possível realizar o pagamento em até 60 parcelas, desde que elas sejam de pelo menos R$500.

Em todo caso, é importante consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário. Além de oferecer orientações quanto ao parcelamento do imóvel, o advogado especialista pode te amparar em situações adversas.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.

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