A 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento ao recurso de duas compradoras de unidades imobiliárias em Campinas e reconheceu que o atraso na entrega das chaves foi de 14 meses, e não apenas 4.
A decisão reformou a sentença e determinou a aplicação integral da multa contratual sobre o valor pago de R$ 1.460.000,00.
Detalhes do caso e argumentos das partes
As consumidoras adquiriram duas unidades imobiliárias em Campinas, pelo valor de R$ 700.800,00 cada. O pagamento foi quitado em parcela única, em 1º de agosto de 2022, totalizando R$ 1.460.000,00.
O contrato previa entrega das chaves em setembro de 2022, com prazo de tolerância até março de 2023. Contudo, as chaves só foram efetivamente entregues em maio de 2024, configurando um atraso de 14 meses sobre o prazo final.
Diante da demora, as compradoras ajuizaram ação para cobrar a multa contratual prevista na cláusula 5.12, alínea c, do compromisso, no valor de R$ 203.371,59. Apresentaram e-mails desde setembro de 2023 cobrando solução sem resposta efetiva da incorporadora.
A construtora ACT Set 02 Empreendimento Imobiliário sustentou que o atraso teria sido de apenas 4 meses, alegando que as unidades foram disponibilizadas em julho de 2023, após vistoria inicial.
Apresentou checklist assinado pelas adquirentes naquela data como suposto comprovante de entrega.
Em primeira instância, o juízo reconheceu apenas atraso de 5 meses e fixou a multa em 5% do valor pago, com sucumbência recíproca (80% para a ré e 20% para as autoras). As consumidoras recorreram pedindo a reforma integral da sentença.
Decisão judicial e fundamentos
A relatora, Desembargadora Daniela Cilento Morsello, destacou que o atraso na entrega das chaves é incontroverso.
A simples assinatura de checklist de vistoria não se confunde com o termo de entrega das chaves, único documento apto a comprovar a disponibilização efetiva do imóvel.
Conforme o acórdão, o termo de entrega das chaves foi assinado apenas em 9 de maio de 2024, ou seja, 14 meses após o vencimento do prazo de tolerância previsto na cláusula 6.1 do contrato.
Os e-mails trocados entre as partes confirmam que, em 2023, os imóveis ainda apresentavam avarias consideráveis, impedindo a habitação.
O tribunal aplicou o art. 373, II, do CPC, registrando que a incorporadora não se desincumbiu do ônus de provar a disponibilização efetiva dos imóveis em 2023. As vistorias anteriores foram consideradas irrelevantes diante da ausência de habitabilidade.
Reconhecida a relação de consumo e o descumprimento contratual, foi determinada a incidência da multa prevista na cláusula 5.12, alínea c, sobre o valor efetivamente pago de R$ 1.460.000,00, com correção monetária e juros desde o vencimento do prazo de tolerância.
A construtora também foi condenada ao pagamento integral de custas e honorários advocatícios fixados em 20% do valor atualizado da causa.
Implicações para consumidores em casos semelhantes
O acórdão reforça entendimento relevante para quem compra imóvel na planta: vistoria não equivale à entrega das chaves. Enquanto o imóvel não estiver em condições de habitabilidade e o termo de entrega não for assinado, persiste o atraso contratual.
O ônus de comprovar a entrega efetiva é da construtora, conforme o art. 373, II, do CPC. Documentos genéricos como checklists de vistoria, sem termo formal e sem comprovação de habitabilidade, são insuficientes para afastar a multa contratual.
Compradores que enfrentam descumprimento de prazo podem buscar o auxílio de um advogado direito imobiliário para avaliar a aplicação da cláusula penal prevista no contrato. Outras decisões favoráveis sobre atraso de obra reforçam esse caminho jurídico.
Perguntas frequentes
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Detalhes da decisão
- Tribunal / Câmara: TJSP — 9ª Câmara de Direito Privado (Comarca de origem: Campinas)
- Relatora: Desembargadora Daniela Cilento Morsello
- Juiz de primeiro grau: Paulo César Batista dos Santos
- Nº do processo: 1040382-30.2024.8.26.0114
- Data da decisão: 23/04/2026
- Condenação: multa contratual prevista na cláusula 5.12, alínea c, sobre o valor pago de R$ 1.460.000,00, com correção e juros desde o vencimento do prazo de tolerância, além de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% do valor atualizado da causa
- Possibilidade de recurso: cabe recurso especial ao STJ ou recurso extraordinário ao STF caso haja violação a lei federal ou à Constituição
Este conteúdo integra o panorama do Observatório Rosenbaum de Direito Imobiliário, levantamento de 1.173 decisões públicas do TJSP sobre atraso de obra, distrato e vícios de construção.
