# Multa por atraso em loteamento: TJSP condena incorporadora > A 4ª Vara Cível da Comarca de Taubaté condenou a Terra Prometida Empreendimento Imobiliário Ltda. a pagar multa contratual por atraso na entrega de lote em loteamento, calculada sobre R$ 266.830,48, após os compradores quitarem integralmente o imóvel e não receberem o terreno no prazo. - URL: https://www.rosenbaum.adv.br/multa-por-atraso-em-loteamento-tjsp-condena-incorporadora/ - Published: 2026-05-07 --- Índice [Toggle ](#) - [Detalhes do caso e argumentos das partes](#Detalhes_do_caso_e_argumentos_das_partes) - [Decisão judicial e fundamentos](#Decisao_judicial_e_fundamentos) - [Implicações para consumidores em casos semelhantes](#Implicacoes_para_consumidores_em_casos_semelhantes) - [Perguntas frequentes](#Perguntas_frequentes) - [Detalhes da decisão](#Detalhes_da_decisao) A **4ª Vara Cível da Comarca de Taubaté** condenou a incorporadora **Terra Prometida Empreendimento Imobiliário Ltda.** a pagar multa contratual por atraso na entrega de lote no loteamento “Residencial e Comercial Solar do Vale”. Os compradores quitaram integralmente o preço de **R$ 266.175,81** e, mesmo assim, não receberam o terreno dentro do prazo — nem mesmo após o período de tolerância. A decisão, assinada em **13 de abril de 2026**, reconheceu que o atraso é responsabilidade exclusiva da vendedora. A 4ª Vara Cível da Comarca de Taubaté condenou a Terra Prometida Empreendimento Imobiliário Ltda. a pagar multa contratu ## Detalhes do caso e argumentos das partes Em **16 de setembro de 2023**, o casal de compradores assinou um compromisso de compra e venda com a Terra Prometida para aquisição do **lote nº 10, quadra 20**, pelo valor de **R$ 266.175,81**. O contrato previa entrega das obras de infraestrutura até **31 de março de 2024**, com prazo de tolerância de mais **180 dias** — ou seja, até **30 de setembro de 2024**. [ ](https://wa.me/551131815581) Apesar de terem quitado integralmente o preço, os autores não receberam o lote no prazo. Quando acionaram a empresa, foram informados de que apenas **38% das obras** haviam sido executadas. Diante do descumprimento, ajuizaram ação pedindo o pagamento da **multa contratual prevista no próprio contrato**, no valor de 1% ao mês sobre o preço pago, pelo período de atraso. A Terra Prometida tentou se defender alegando que o atraso decorreu de **novas exigências da Sabesp**, o que configuraria caso fortuito e força maior. A empresa também argumentou que a emissão do **Termo de Vistoria de Obra (TVO)** pela Prefeitura de Taubaté em **16/10/2025** teria cumprido sua obrigação. Já a segunda ré, Eben Empreendimentos, alegou que não era parte legítima para responder pelo débito. Os compradores rebateram, apontando que não pediam indenização por lucros cessantes — apenas a **multa contratual expressamente pactuada**, prevista na cláusula “F”, item iv, do contrato assinado pelas partes. Para quem quiser entender mais sobre seus direitos em situações como essa, nosso time de [advogado direito imobiliário](https://www.rosenbaum.adv.br/advogado-especialista-em-direito-imobiliario/) pode orientar. ## Decisão judicial e fundamentos O Juiz de Direito **Helio Aparecido Ferreira de Sena** rejeitou todos os argumentos defensivos da incorporadora. Quanto à alegação de caso fortuito, o magistrado foi direto: as exigências da Sabesp se enquadram no chamado **fortuito interno** — ou seja, riscos que fazem parte da própria atividade do incorporador e, por isso, não podem ser transferidos ao comprador. O juiz também afastou a tese de que o TVO encerraria a obrigação da vendedora. O contrato previa expressamente que a multa correria até a **efetiva entrega do imóvel** — não até a emissão de qualquer documento administrativo. A cláusula penal foi considerada plenamente válida e exigível. Você pode conferir outras [decisões favoráveis](https://www.rosenbaum.adv.br/decisoes-favoraveis/) a consumidores em nosso blog. Com relação à Eben Empreendimentos, o pedido foi julgado **improcedente**: como o compromisso de compra e venda foi firmado apenas com a Terra Prometida, não havia base para estender a ela a condenação pela multa contratual. No dispositivo final, a Terra Prometida foi condenada a pagar a **multa de 1% ao mês** sobre **R$ 266.830,48**, calculada do primeiro dia após o prazo de carência (180 dias após 31/03/2024) até a data da **efetiva entrega do lote**, limitada ao valor da obrigação principal. Os valores serão corrigidos monetariamente nos termos do contrato e acrescidos de juros pela taxa **SELIC**, conforme o art. 406 do Código Civil, com a redação da **Lei 14.905/2024**. Implicações da decisão para casos semelhantes ## Implicações para consumidores em casos semelhantes Esta decisão reforça um entendimento já consolidado: **o risco do negócio imobiliário é da incorporadora**, não do comprador. Problemas com concessionárias públicas como Sabesp, EDP ou Cetesb fazem parte do dia a dia do setor e não justificam o repasse do prejuízo a quem comprou o imóvel de boa-fé e pagou em dia. Outro ponto relevante é que a **multa contratual por atraso vale mesmo quando há cláusulas ambíguas** sobre o prazo de entrega. O juiz reconheceu que a referência ao “Grand Paysage” no contrato, sem um termo inicial expresso, já era abusiva — mas isso não impediu a aplicação da penalidade prevista no próprio instrumento. Compradores que quitaram seu imóvel e não o receberam no prazo têm direito à multa contratual, além de poderem pleitear a rescisão com devolução dos valores pagos, conforme o caso. Cada situação tem suas particularidades, e um [advogado com atuação em direito imobiliário](https://www.rosenbaum.adv.br/advogado-especialista-em-direito-imobiliario/) pode avaliar as melhores opções disponíveis. ## Perguntas frequentes O que é a multa contratual por atraso na entrega de imóvel?É uma penalidade prevista no próprio contrato de compra e venda, que obriga a vendedora a pagar um percentual sobre o valor do imóvel por cada mês de atraso na entrega. Neste caso, o contrato previa 1% ao mês sobre o preço pago pelo comprador.A incorporadora pode alegar problemas com concessionárias para justificar o atraso?Em regra, não. Os tribunais reconhecem que exigências de concessionárias como Sabesp, EDP e Cetesb fazem parte do risco normal da atividade de incorporação imobiliária. Esse tipo de imprevisto não é considerado caso fortuito ou força maior para afastar a responsabilidade da empresa.O Termo de Vistoria de Obra (TVO) encerra a obrigação de entrega?Não necessariamente. O TVO é um documento administrativo emitido pela Prefeitura, mas a obrigação contratual da vendedora só se encerra com a efetiva entrega do lote ao comprador. O prazo da multa corre até essa entrega real, salvo disposição contratual diferente.Posso cobrar a multa mesmo tendo quitado o imóvel?Sim. O pagamento integral do preço não extingue o direito à multa contratual pelo atraso. Ao contrário: quem pagou em dia tem ainda mais razão para exigir que a outra parte cumpra sua parte do contrato dentro do prazo.E se o contrato não tiver multa prevista para a vendedora, mas tiver para o comprador?Essa assimetria pode ser considerada abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor. O art. 51 do CDC veda cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e a jurisprudência frequentemente aplica a multa de forma recíproca nesses casos. Quer entender quais são os seus direitos em casos de atraso na entrega de imóvel ou lote? Um [advogado com atuação em direito imobiliário](https://www.rosenbaum.adv.br/advogado-especialista-em-direito-imobiliario/) pode esclarecer sua situação. Você pode entrar em contato com a nossa equipe através do [formulário](https://www.rosenbaum.adv.br/contato/). ## Detalhes da decisão - **Tribunal / Vara:** Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – 4ª Vara Cível da Comarca de Taubaté - **Magistrado(a) / Relator(a):** Helio Aparecido Ferreira de Sena, Juiz de Direito - **Nº do processo:** 4003029-84.2025.8.26.0625 - **Data da decisão:** 13/04/2026 - **Valor da condenação:** Multa de 1% ao mês sobre R$ 266.830,48, calculada do primeiro dia após o prazo de carência até a efetiva entrega do lote, limitada ao valor da obrigação principal (R$ 266.175,81) - **Possibilidade de recurso:** Cabe apelação no prazo de 15 dias úteis. --- Source: https://www.rosenbaum.adv.br/multa-por-atraso-em-loteamento-tjsp-condena-incorporadora/