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A penhora de imóvel é um procedimento que ocorre através da Justiça, sendo um dos meios de garantir o credor quanto ao recebimento de seu crédito, principalmente na execução judicial por dívidas.
Ainda que nem todos os casos de inadimplência levem à penhora, esse tema é bastante complexo e, por isso, é importante o esclarecimento do assunto, pois muitas vezes podemos nos deparar com uma situação desta na compra, venda e locação de imóveis e com o conhecimento poderemos ter mais segurança jurídica nas transações.
Por isso, este artigo levanta os principais pontos sobre a penhora de bens imóveis a fim de tirar as principais dúvidas sobre o tema. Confira!
O que é penhora?
A penhora é uma prática prevista e regulamentada no Novo Código de Processo Civil (CPC), a partir do art. 831. De acordo com a legislação, a penhora é um ato judicial através do qual o juiz apreende bens e direitos de um devedor para a garantia da obrigação numa ação de execução ou em uma sentença.
Em outras palavras, a penhora é a apreensão dos bens do devedor para quitar uma dívida ou obrigação executada.
Qual a diferença de penhora e penhor?
Assim como a penhora, o penhor também é um conceito previsto pela legislação, mais especificamente pelo art. 1.225 do Código Civil, que prevê que o penhor é uma das modalidades de garantia para assegurar o pagamento de uma dívida.
No penhor, o devedor oferece um bem móvel ou um direito como garantia de pagamento da dívida. Dessa forma, caso o devedor não pague sua dívida, o credor poderá tomar o bem dado em garantia e assim não ficará em prejuízo.
Já a penhora é o ato de apreensão de um bem por determinação judicial, diferentemente do penhor, que é um ato voluntário. Além disso, a intenção de penhor é estabelecida antes da dívida, enquanto a penhora ocorre após a inadimplência.
O que pode levar à penhora de imóvel?
São inúmeras as situações que podem gerar a penhora de imóvel, aqui listamos as oito principais situações em que pode ocorrer a penhora de imóvel. São elas:
- para quitar dívida de financiamento imobiliário que foi realizado para a construção ou compra da propriedade;
- se o proprietário do imóvel atrasar o pagamento de seus funcionários domésticos;
- quando um pai ou mãe deixa de pagar a pensão de seus filhos;
- para quitar dívidas relacionadas à propriedade (como IPTU atrasado, por exemplo);
- se o imóvel tiver sido oferecido como garantia de uma dívida que não foi paga;
- caso a propriedade tenha sido adquirida com dinheiro sujo ou por meios ilícitos;
- se o proprietário do imóvel for o fiador de um inquilino inadimplente, para quitar a dívida do mesmo;
- Em casos de dívidas que estão sendo cobradas judicialmente e mesmo em caso de bem de família quando o devedor mora com luxo (nesse caso, ainda que a propriedade sirva de moradia, alguns juízes permitem que a penhora de imóvel pois entendem que o devedor não fica desamparado, já que pode utilizar o dinheiro restante para adquirir outra residência).
Penhora de imóvel considerado bem de família
De acordo com a legislação, é considerada bem de família a propriedade em que a família reside ou utiliza como fonte de renda (exceto nos casos em que a família possui mais de uma propriedade).
Nessa situação, o bem é protegido pela legislação brasileira e, por isso, não pode ocorrer a penhora. Essa proteção é garantida até mesmo nos casos em que a família é formada por uma única pessoa, seja ela solteira, separada ou viúva.
No entanto, há exceções para essa regra.
A primeira exceção, como observado acima, é nos casos de propriedades de luxo. Isso porque, geralmente, o valor do é superior ao valor da dívida. Dessa forma, além de pagar a dívida, o dinheiro da penhora também serve para comprar outro imóvel.
Outro caso em que pode ocorrer a penhora de imóvel nessas condições é quando a propriedade foi concedida como garantia de pagamento no financiamento utilizado para custear sua própria aquisição ou construção, bem como em caso de fiança em contrato de locação conforme dispõe a lei.
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Como funciona a penhora de imóvel?
A penhora de imóvel começa com um mandado de intimação do devedor. Ato contínuo, deve-se registrar a penhora do registro de imóveis.
Seguidamente, realiza-se a avaliação do bem, que pode ser realizada pelo próprio Oficial de Justiça ou por um avaliador especializado.
Feito isso, inicia-se a fase de expropriação (desapropriação) do imóvel, o que pode ocorrer através da adjudicação ou alienação.
Adjudicação
Na adjudicação, quando a penhora de imóvel ocorre, o bem é transferido diretamente ao credor para quitar a dívida. Após a entrega, ocorre a satisfação da dívida e finalização do processo de execução.
Alienação fiduciária
A alienação é um tipo de garantia muito parecida com o penhor. Nesse caso, a propriedade do imóvel é transferida ao credor pelo prazo de duração da dívida e, caso o devedor não faça o pagamento, o bem poderá ser tomado.
Na alienação fiduciária, o imóvel geralmente é vendido por meio de leilão ou a um terceiro que tenha interesse e pague o saldo devedor.
O que é impugnação à penhora?
Impugnação à penhora é o meio pelo qual o devedor pode contestar a própria penhora ou a avaliação do imóvel, conforme prevê o art. 917, do CPC:
“Art. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar:
§ 1º A incorreção da penhora ou da avaliação poderá ser impugnada por simples petição, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da ciência do ato.
No processo de execução, após o prazo para pagamento voluntário, havendo ou não a penhora, o executado tem mais 15 dias úteis para apresentar sua impugnação, seguindo o que preceitua o art. 525, parágrafo 1o:
Art. 525. Transcorrido o prazo previsto no art. 523 sem o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que o executado, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação.
§ 1º Na impugnação, o executado poderá alegar:
I – falta ou nulidade da citação se, na fase de conhecimento, o processo correu à revelia;
II – ilegitimidade de parte;
III – inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação;
IV – penhora incorreta ou avaliação errônea;
V – excesso de execução ou cumulação indevida de execuções;
VI – incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução;
VII – qualquer causa modificativa ou extintiva da obrigação, como pagamento, novação, compensação, transação ou prescrição, desde que supervenientes à sentença.”
Preciso de um advogado durante a penhora de imóvel?
Caso decida ajuizar uma ação exigindo a penhora de imóvel, é recomendável que o credor busque primeiramente a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário e analise a situação com cautela.
O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.
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