Receber uma ordem de despejo pode ser extremamente angustiante para quem aluga um imóvel, trazendo incertezas e dúvidas sobre como deixar o imóvel.
Mas, se você se encontra nessa situação, saiba que existem medidas que podem ser tomadas para contestar essa ação judicial e proteger seus interesses e direitos como inquilino.
Independente do motivo, é essencial saber quais procedimentos legais devem ser seguidos tanto pelo locador quanto pelo locatário.
Neste artigo, abordaremos de forma clara e acessível os passos que você pode tomar ao receber uma ordem de despejo, e as possíveis maneiras de contestar a ação judicial.
O que é ordem de despejo?
A ação ou ordem de despejo é um procedimento previsto pela Lei do Inquilinato (8.245/91) que permite ao proprietário de um imóvel remover o inquilino residente, retomando assim o direito de uso do bem.
No entanto, conseguir a aprovação do pedido de desocupação do imóvel alugado não é uma tarefa fácil. Isso porque a legislação estabelece uma série de requisitos que devem ser cumpridos para que seja possível retomar a posse do imóvel.
Além disso, a desocupação deve ser solicitada pelos meios judiciais, o que concede ao inquilino o direito de contestar a ação de despejo. Somente no caso de a ação ser julgada procedente que é exigida a saída do locatário.
Ordem de despejo: como funciona?
Existem quatro causas previstas pela legislação para ajuizar uma ação de despejo. São elas:
- atraso no pagamento;
- descumprimento contratual (quebra das regras condominiais, causar dano à propriedade, etc.);
- recusa em sair do imóvel após o fim do contrato;
- morte do locatário;
- utilização pelo proprietário do imóvel;
- necessidade de reformas e reparos na construção, desde que sejam urgentes e impossibilitem a habitação do imóvel durante o período de obras.
Diante de qualquer uma dessas situações, o locador pode pedir o despejo, tanto de forma judicial quanto extrajudicial.
Ordem de despejo extrajudicial
Até o momento, não existe um trâmite de despejo extrajudicial no Brasil.
A notificação extrajudicial serve mais como uma “demonstração de boa-fé”, em que o locador dá a oportunidade de desocupação sem envolver a Justiça, para não causar tanta confusão.
Então, diante de uma notificação extrajudicial, o ideal é conversar com um advogado especialista em contestação de ação de despejo, para saber se realmente é necessário sair do imóvel.
Ordem de despejo judicial
Como o nome sugere, a ordem de despejo judicial se dá por meio do sistema judiciário. Aqui está uma visão geral de como o processo de despejo:
- Notificação ao locatário: o locador deve notificar formalmente sobre a intenção de retomar o imóvel, o que geralmente é feito por meio de uma carta de notificação contendo um prazo para desocupação voluntária do imóvel.
- Ação judicial: se o locatário não desocupar o imóvel dentro do prazo, o locador pode entrar com uma ação judicial de despejo.
- Tramitação do processo: a solicitação de despejo é analisada pelo juiz responsável e o locatário pode apresentar sua defesa no prazo estabelecido pela lei.
- Audiência de conciliação: em muitos casos, antes de uma decisão ser tomada, é realizada uma audiência de conciliação, na qual o locador e o locatário podem tentar resolver o problema por acordo mútuo.
- Decisão judicial: após considerar as argumentações de ambas as partes, o juiz emitirá uma decisão sobre o despejo.
- Cumprimento da ordem de despejo: se o locatário não desocupar o imóvel voluntariamente dentro do prazo estabelecido, o locador pode solicitar auxílio da força policial para fazer cumprir a ordem de despejo.
Teve um problema imobiliário ou em leilão?
Um advogado especialista em direito imobiliário pode esclarecer quais são os seus direitos.
Como apresentar uma contestação na ação de despejo?
A defesa é um direito do locatário, especialmente nos casos em que a motivação da ordem de desocupação é descabida.
Você pode contestar uma ação de despejo por falta de pagamento, por exemplo, provando que está com os alugueis e encargos em dia.
Além disso, mesmo que exista um débito, você tem 15 dias para quitar a dívida e evitar o despejo. Porém, caso você seja acionado na Justiça pelo mesmo motivo em menos de dois anos, não é possível evitar o despejo, mesmo mediante pagamento.
Vale ressaltar que também cabe a contestação da ação de despejo em locação comercial.
Dá para derrubar uma liminar de despejo?
Quando uma liminar de despejo é concedida, ela é uma decisão provisória, sujeita a revisão e contestação.
Então sim, é possível derrubar uma liminar de despejo, mas isso requer a apresentação de argumentos sólidos e fundamentados perante o tribunal competente.
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Recebi ordem de despejo, o que fazer?
Para contestar a ação de despejo é necessário apresentar uma defesa que pode consistir, entre outras alegações, em:
- arguição de incompetência (absoluta ou relativa) do juiz;
- pedido de impedimento do juiz;
- pedido de suspeição do juiz;
- contestação quanto ao mérito do pedido.
A contestação é extremamente importante, pois é o meio para apresentar as razões pelas quais o pedido de ordem de despejo deve ser negado pelo Tribunal.
Assim sendo, é fundamental que, ao contestar a ação de despejo você elabore a defesa em conformidade com a legislação, incluindo os seguintes requisitos previstos pelo art. 379 do CPC:
- o juízo a que é dirigida;
- a qualificação das partes;
- as provas que pretende produzir.
Importante ressaltar que o desenvolvimento da ação de despejo é um processo extremamente burocrático e deve seguir as previsões legais à risca. Por isso, o especialista é indispensável.
O advogado especialista pode te orientar e indicar quais documentos podem ser utilizados para contestar a ação de despejo, além de que a defesa só pode ser apresentada no processo por intermédio de profissional.
Checklist de emergencia: primeiros passos apos receber a ordem de despejo
- Verifique o prazo: leia atentamente a notificacao ou decisao judicial. O prazo para desocupacao varia de 15 a 30 dias na maioria dos casos. Em liminares, pode ser de 15 dias
- Nao ignore a citacao: se recebeu citacao judicial, voce tem 15 dias uteis para apresentar contestacao. Nao responder significa revelia e perda automatica
- Procure um advogado imediatamente: um advogado pode avaliar se a acao de despejo tem fundamento legal e se ha defesas aplicaveis (como purgacao da mora — pagamento do aluguel atrasado para suspender o despejo)
- Reuna todos os comprovantes: recibos de aluguel, comprovantes de deposito, contrato de locacao, fotos do imovel, e qualquer comunicacao com o locador
- Verifique a possibilidade de acordo: em muitos casos, um acordo extrajudicial para pagamento parcelado dos alugueis atrasados pode encerrar a acao de despejo
Importante: a purgacao da mora (pagamento dos alugueis em atraso + encargos) so pode ser utilizada uma unica vez a cada 24 meses. Se o inquilino ja usou esse recurso recentemente, nao podera utiliza-lo novamente conforme o art. 62 da Lei do Inquilinato.
Ordem de despejo indevida gera indenização?
Caso você, inquilino, seja alvo de ameaças ou sofra algum prejuízo, é possível entrar com um pedido de danos morais.
Para isso, o locatário pode propor uma reconvenção na própria contestação, que é um recurso previsto pelo CPC no qual o inquilino manifestará uma pretensão própria em face do locador, sem precisar ajuizar uma nova ação judicial para pleitear seus direitos.
Após receber a ordem de despejo, quanto tempo eu tenho para apresentar a defesa?
O prazo para contestar a ação de despejo é previsto pela Lei do Inquilinato e pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105).
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário (ou seu fiador) pode contestar a ação de despejo em até 15 dias. Nos processos por inadimplência, é necessário quitar a dívida dentro desse prazo.
Esses 15 dias são contados a partir da data em que o comprovante de citação foi juntado ao processo ou da juntada do aviso de recebimento no processo, pois assim comprova-se a ciência do locatário quanto à ação apresentada.
Caso o juiz determine tentativa de conciliação, o CPC prevê que o prazo de 15 dias deve ser contado a partir da data da audiência.
O CPC também determina que o método de contagem desses 15 dias deve ser em dias úteis.
Perguntas frequentes sobre ordem de despejo
Ordem de despejo pode ser cumprida no mesmo dia?
Em regra, não. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê prazo mínimo de 30 dias para desocupação voluntária após a citação. Apenas em casos excepcionais o prazo pode ser reduzido para 15 dias.
Grávida ou idoso pode ser despejado?
A legislação não proíbe de forma absoluta, mas o juiz pode conceder prazos maiores e condições especiais, considerando a vulnerabilidade do inquilino.
O proprietário pode trocar a fechadura?
Não. A troca de fechadura ou corte de utilidades pelo proprietário configura exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) e pode gerar indenização.
O contato conosco pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.
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Este caso integra o panorama do Observatório Rosenbaum de Direito Imobiliário, levantamento de 1.173 decisões públicas do TJSP sobre atraso de obra, distrato e vícios de construção.
