O que é ação de despejo?

A ação de despejo é um meio de os proprietários desocuparem os seus imóveis que estão sob contrato de locação. No entanto, para dar entrada com um processo na Justiça, existem algumas regras.

O aluguel pode ser uma opção vantajosa para quem tem imóveis disponíveis. No entanto, é fundamental que o proprietário conheça seus direitos e deveres na relação locatário – inquilino.

Isso porque, existem casos que não saem exatamente como o planejado e podem ocorrer complicações que, muitas vezes, motivam uma ação de despejo na Justiça.

Desse modo, se você já aluga, quer alugar ou até mesmo mora de aluguel e deseja saber mais sobre os direitos e obrigações de cada parte e entender como funciona uma ação de despejo, esse post é para você!

O que é ação de despejo?

A ação de despejo é um procedimento previsto na Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) em que o proprietário de um imóvel alugado entra com o pedido de desocupação da propriedade a fim de retomar sua posse total.

Após a finalização do processo, o inquilino é obrigado a deixar o imóvel, que poderá ser utilizado pelo dono como ele bem entender, inclusive alugando de novo para outra pessoa interessada.

Nesse sentido, a ação de despejo é basicamente uma medida de proteção, que defende o locador de situações específicas. Dessa forma, o proprietário pode alugar seu imóvel com mais segurança.

Quando entrar na Justiça para despejar um inquilino?

Geralmente, a ação de despejo é ajuizada em função de algum comportamento negativo do inquilino, como por exemplo:

• atraso no pagamento do aluguel e outros encargos: a inadimplência (a partir de 1 dia de atraso) é um dos motivos mais comuns para o despejo e, além da possibilidade ajuizar a ação, o proprietário também pode pedir uma indenização pelos valores em aberto;
• descumprimento contratual: a violação do contrato de locação (como uso da propriedade diferente da finalidade da locação, dano ao imóvel, reforma não autorizada e descumprimento das regras de condomínio, por exemplo) é outra causa recorrente das ordens de despejo;
• morte do locatário: após o falecimento do locatário, se os inquilinos continuam utilizando o imóvel, o herdeiro da propriedade pode ajuizar uma ação de despejo;
• sublocação continuada: ao fim do contrato de aluguel, se houver sublocação da propriedade (em vez de utilizar o imóvel, o locatário aluga para outra pessoa), o proprietário deve lidar com o sublocador, cabendo inclusive ação de despejo se ele não quiser sair do imóvel;

Além disso, a Lei do Inquilinato ainda possibilita que o proprietário peça o imóvel de volta mesmo durante o curso do contrato de locação para:

• moradia própria;
• moradia do seu cônjuge (desde que não tenha moradia própria);
• realizar reformas na construção (desde que sejam reparos urgentes).

Como entrar na Justiça pedindo a desocupação do imóvel?

Quando o diálogo amigável não é suficiente para resolver a situação, o proprietário pode procurar resolver o caso na Justiça. É necessário haver uma justificativa plausível para a ordem de despejo, como as apresentadas acima.

A ação de despejo deve ser sempre ajuizada por intermédio de um advogado, através de um pedido ao juiz juntando todos os documentos que comprovem o seu direito.

É importante ressaltar que a ordem de despejo a ser obtida na ação é recomendável somente em último caso, quando o inquilino se recusa a sair do imóvel. Em geral, é ideal que o proprietário procure o morador e tente manejar a saída de forma amigável.

Porém, mesmo nos casos em que as partes mantêm uma relação saudável durante todo o período de locação, é possível que o inquilino resista ao pedido de desocupação, surgindo então a necessidade de se ajuizar uma ação de despejo.

Caso o proprietário esteja em dúvida quanto à legitimidade das suas razões, ele pode consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário e Direitos do Consumidor e tirar dúvidas.

A orientação de um profissional especializado é importante não só nesse momento, mas em todo o processo. Isso porque o despejo pode gerar muita controvérsia, especialmente quando a ação se trata da moradia de alguém, o que é muito delicado.

Para ajuizar a ação de despejo, o dono do imóvel deve reunir documentos que comprovem o problema, como por exemplo comprovantes da inadimplência, provas do descumprimento contratual e até mesmo o registro de conversas com o locatário.

Além disso, é necessário ter em mãos: 

• contrato de aluguel 
• documentos pessoais (como RG e CPF) 
• escritura do imóvel.

Como funciona a ação de despejo?

Para ajuizar uma ação de despejo, o locador deve contar com o respaldo de um advogado e, em certos casos, também do corretor e da administradora de locação. Se o julgamento for favorável à desocupação, o locatário recebe um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel.

No entanto, em alguns casos, é possível pedir liminar para acelerar o processo para 15 dias. Por vezes é necessário que o proprietário preste caução (garantir ao juízo com um depósito no valor de 3 meses de aluguel).

Se não houver desocupação voluntária no prazo determinado pela Justiça, ocorre o despejo do morador, cabendo inclusive o uso de força e arrombamento.

O inquilino pode reverter a ação de despejo?

Sim. No caso de inadimplência, o locatário pode fazer um depósito em juízo dentro do prazo para desocupação. Diante da quitação do débito, a rescisão do contrato é desfeita.

O depósito deve incluir:

• aluguéis e obrigações oriundas (como contas energia e água, por exemplo) que vencerem até a data;
• penalidades por descumprimentos de contrato;
• juros de mora;
• custas e os honorários dos advogados para o locador.

Esse procedimento é chamado de purga ou emenda da mora e pode ser realizado pelo inquilino uma vez a cada 24 meses.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.

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