Alugar um imóvel não é fácil, especialmente com relação ao inquilino. Muitas vezes, os problemas chegam ao extremo e só há uma solução: entrar com ação de despejo.
No entanto, para dar entrada com um processo na Justiça, existem algumas regras e, por isso, é fundamental que o proprietário conheça seus direitos e deveres na relação locatário – inquilino.
Então, se você aluga um imóvel e você quer tirar o inquilino mas a situação está fugindo do seu controle, vamos te ensinar neste artigo, tudo sobre a ação de despejo e te ajudar a colocar um ponto final nesse relacionamento abusivo!
O que é despejo?
Despejo é um procedimento previsto na Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) em que o proprietário de um imóvel alugado entra com o pedido de desocupação da propriedade levando à retomada do imóvel.
Após a finalização do processo, o inquilino é obrigado a deixar o imóvel, que poderá ser utilizado pelo dono como ele bem entender, inclusive alugando para outra pessoa interessada.
Teve um problema imobiliário ou em leilão?
Um advogado especialista em direito imobiliário pode esclarecer quais são os seus direitos.
Como funciona a ação de despejo?
Para ajuizar uma ação de despejo, o locador deve contar com a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e, em certos casos, também do corretor e da administradora de locação.
Entrei com o processo de despejo. A ordem de despejo sai em quanto tempo?
Se o julgamento for favorável à desocupação, o locatário recebe um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel.
No entanto, em alguns casos, é possível pedir liminar para acelerar o processo para 15 dias. Por vezes é necessário que o proprietário preste caução (garantir ao juízo com um depósito no valor de 3 meses de aluguel).
Se não houver desocupação voluntária no prazo determinado pela Justiça, ocorre o despejo do morador, cabendo inclusive o uso de força e arrombamento.
Quando cabe ação de despejo?
Atraso no pagamento
A inadimplência é um dos motivos mais comuns por trás das ações de despejo. Além disso, junto à ordem de desocupação, o proprietário costuma pedir indenização pelos valores em débito.
Quando o inquilino atrasa o pagamento em um dia, ele já se torna inadimplente. Por isso, é fundamental respeitar os prazos para o depósito do aluguel e outras contas.
Descumprimento do contrato de locação
O contrato de aluguel contém cláusulas que devem prever claramente os direitos e os deveres do inquilino. Isso porque, diante do descumprimento destes termos, o locador pode ajuizar a ação de despejo.
Isso ocorre quando o inquilino:
- desrespeita as regras condominiais;
- usa a propriedade em desacordo com a finalidade da locação;
- causa dano à propriedade;
- reforma o imóvel sem autorização.
Recusa sair do imóvel após o fim do contrato
Ao fim da duração do contrato, o locatário tem a obrigação de desocupar a propriedade. Caso contrário, o proprietário pode ajuizar uma ação para retirar o inquilino de seu imóvel.
Além disso, por meio da ação, o locador pode solicitar o pagamento referente ao período “extra” de uso do imóvel.
Morte do locatário
Quando o locatário de um imóvel falece, é possível que os inquilinos continuem utilizando o imóvel. Assim sendo, a ação de despejo é necessária para encerrar o contrato e evitar a ocupação não autorizada da propriedade.
A ação (assim como o imóvel) fica sob responsabilidade dos herdeiros legítimos do falecido locador. Se não houver nenhum herdeiro legítimo, o cônjuge/companheiro ou os herdeiros sucessivos serão responsáveis.
Sublocação continuada
A sublocação é uma prática na qual o locatário aluga o imóvel, mas não o utiliza. Em contrapartida, ele “aluga” a propriedade para outra pessoa.
Quando há o encerramento do contrato (original) de locação, é importante ficar atento e finalizar também a sublocação. Isso porque, ao fim do contrato, o proprietário arca com as responsabilidades para com o sublocador.
No entanto, é possível acionar a Justiça para encerrar esse vínculo.
Utilização pelo proprietário do imóvel
Conforme prevê a Lei do Inquilinato, o proprietário pode pedir o imóvel de volta para:
- moradia própria;
- moradia do seu cônjuge (desde que tenha moradia própria);
- realizar reformas na construção (desde que sejam urgentes).
Nesse caso, a ação de despejo é por meio de Juizado Especial Cível.
Como entrar com ação de despejo?
Quando o diálogo amigável não é suficiente para resolver a situação, o proprietário pode procurar resolver o caso na Justiça. É necessário haver uma justificativa plausível para a ordem de despejo, como as apresentadas acima.
A ação de despejo deve ser sempre ajuizada por intermédio de um advogado, através de um pedido ao juiz juntando todos os documentos que comprovem o seu direito.
É importante ressaltar que a ordem de despejo a ser obtida na ação é recomendável somente em último caso, quando o inquilino se recusa a sair do imóvel. Em geral, é ideal que o proprietário procure o morador e tente manejar a saída de forma amigável.
Porém, mesmo nos casos em que as partes mantêm uma relação saudável durante todo o período de locação, é possível que o inquilino resista ao pedido de desocupação, surgindo então a necessidade de se ajuizar uma ação de despejo.
Caso o proprietário esteja em dúvida quanto à legitimidade das suas razões, ele pode consultar um especialista .
A orientação de um profissional especializado é importante não só nesse momento, mas em todo o processo. Isso porque o despejo pode gerar muita controvérsia, especialmente quando a ação se trata da moradia de alguém, o que é muito delicado.
Para ajuizar a ação de despejo, o dono do imóvel deve reunir documentos que comprovem o problema, como por exemplo comprovantes da inadimplência, provas do descumprimento contratual e até mesmo o registro de conversas com o locatário.
Além disso, é necessário ter em mãos:
- contrato de aluguel
- documentos pessoais (como RG e CPF)
- escritura do imóvel.
Quanto tempo demora uma ação de despejo?
Para discutir a duração do processo de desocupação de imóvel, primeiro é necessário ressaltar que existem dois motivos que podem justificar o despejo de um inquilino: a quebra de cláusulas contratuais e o fim da vigência do contrato.
O tempo de duração da ação de despejo varia de acordo com esses motivos e o processo pode levar entre 6 e 12 meses para que seja concedida a decisão final.
Isso acontece pois o tema é muito controverso, especialmente nos casos de locações residenciais. Por isso, é necessário algum tempo para que todos os fatores sejam discutidos e para que o inquilino possa se organizar.
Além disso, é necessário considerar as cláusulas previstas no contrato de aluguel para que ninguém seja prejudicado.
Tem como acelerar a ação de despejo?
Em algumas situações, a decisão pode sair com mais rapidez, como:
- casos de inadimplência em que não há garantias de pagamento de aluguel superiores ao débito;
- casos de imóveis comerciais quando a vigência do contrato acaba.
Dependendo do caso, o proprietário pode entrar com pedido de liminar. Nesse caso, o inquilino deve fazer a desocupação provisória da propriedade.
Se eu entrar na justiça contra inquilino ele pode se defender?
Sim! Esse procedimento é chamado de purga ou emenda da mora e pode ser realizado pelo inquilino uma vez a cada 24 meses.
Você é inquilino e recebeu uma ordem de sair do imóvel? Então dê uma olhadinha neste post!
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Imagens: Freepik
Este caso integra o panorama do Observatório Rosenbaum de Direito Imobiliário, levantamento de 1.173 decisões públicas do TJSP sobre atraso de obra, distrato e vícios de construção.
