A 4ª Vara Cível da Comarca de Taubaté condenou a incorporadora Terra Prometida Empreendimento Imobiliário Ltda. a pagar multa contratual por atraso na entrega de lote no loteamento “Residencial e Comercial Solar do Vale”.
Os compradores quitaram integralmente o preço de R$ 266.175,81 e, mesmo assim, não receberam o terreno dentro do prazo — nem mesmo após o período de tolerância. A decisão, assinada em 13 de abril de 2026, reconheceu que o atraso é responsabilidade exclusiva da vendedora.
Detalhes do caso e argumentos das partes
Em 16 de setembro de 2023, o casal de compradores assinou um compromisso de compra e venda com a Terra Prometida para aquisição do lote nº 10, quadra 20, pelo valor de R$ 266.175,81.
O contrato previa entrega das obras de infraestrutura até 31 de março de 2024, com prazo de tolerância de mais 180 dias — ou seja, até 30 de setembro de 2024.
Apesar de terem quitado integralmente o preço, os autores não receberam o lote no prazo. Quando acionaram a empresa, foram informados de que apenas 38% das obras haviam sido executadas.
Diante do descumprimento, ajuizaram ação pedindo o pagamento da multa contratual prevista no próprio contrato, no valor de 1% ao mês sobre o preço pago, pelo período de atraso.
A Terra Prometida tentou se defender alegando que o atraso decorreu de novas exigências da Sabesp, o que configuraria caso fortuito e força maior.
A empresa também argumentou que a emissão do Termo de Vistoria de Obra (TVO) pela Prefeitura de Taubaté em 16/10/2025 teria cumprido sua obrigação. Já a segunda ré, Eben Empreendimentos, alegou que não era parte legítima para responder pelo débito.
Os compradores rebateram, apontando que não pediam indenização por lucros cessantes — apenas a multa contratual expressamente pactuada, prevista na cláusula “F”, item iv, do contrato assinado pelas partes.
Para quem quiser entender mais sobre seus direitos em situações como essa, nosso time de advogado direito imobiliário pode orientar.
Decisão judicial e fundamentos
O Juiz de Direito Helio Aparecido Ferreira de Sena rejeitou todos os argumentos defensivos da incorporadora.
Quanto à alegação de caso fortuito, o magistrado foi direto: as exigências da Sabesp se enquadram no chamado fortuito interno — ou seja, riscos que fazem parte da própria atividade do incorporador e, por isso, não podem ser transferidos ao comprador.
O juiz também afastou a tese de que o TVO encerraria a obrigação da vendedora. O contrato previa expressamente que a multa correria até a efetiva entrega do imóvel — não até a emissão de qualquer documento administrativo.
A cláusula penal foi considerada plenamente válida e exigível. Você pode conferir outras decisões favoráveis a consumidores em nosso blog.
Com relação à Eben Empreendimentos, o pedido foi julgado improcedente: como o compromisso de compra e venda foi firmado apenas com a Terra Prometida, não havia base para estender a ela a condenação pela multa contratual.
No dispositivo final, a Terra Prometida foi condenada a pagar a multa de 1% ao mês sobre R$ 266.830,48, calculada do primeiro dia após o prazo de carência (180 dias após 31/03/2024) até a data da efetiva entrega do lote, limitada ao valor da obrigação principal.
Os valores serão corrigidos monetariamente nos termos do contrato e acrescidos de juros pela taxa SELIC, conforme o art. 406 do Código Civil, com a redação da Lei 14.905/2024.
Implicações para consumidores em casos semelhantes
Esta decisão reforça um entendimento já consolidado: o risco do negócio imobiliário é da incorporadora, não do comprador.
Problemas com concessionárias públicas como Sabesp, EDP ou Cetesb fazem parte do dia a dia do setor e não justificam o repasse do prejuízo a quem comprou o imóvel de boa-fé e pagou em dia.
Outro ponto relevante é que a multa contratual por atraso vale mesmo quando há cláusulas ambíguas sobre o prazo de entrega.
O juiz reconheceu que a referência ao “Grand Paysage” no contrato, sem um termo inicial expresso, já era abusiva — mas isso não impediu a aplicação da penalidade prevista no próprio instrumento.
Compradores que quitaram seu imóvel e não o receberam no prazo têm direito à multa contratual, além de poderem pleitear a rescisão com devolução dos valores pagos, conforme o caso.
Cada situação tem suas particularidades, e um advogado com atuação em direito imobiliário pode avaliar as melhores opções disponíveis.
Perguntas frequentes
Quer entender quais são os seus direitos em casos de atraso na entrega de imóvel ou lote? Um advogado com atuação em direito imobiliário pode esclarecer sua situação. Você pode entrar em contato com a nossa equipe através do formulário.
Detalhes da decisão
- Tribunal / Vara: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – 4ª Vara Cível da Comarca de Taubaté
- Magistrado(a) / Relator(a): Helio Aparecido Ferreira de Sena, Juiz de Direito
- Nº do processo: 4003029-84.2025.8.26.0625
- Data da decisão: 13/04/2026
- Valor da condenação: Multa de 1% ao mês sobre R$ 266.830,48, calculada do primeiro dia após o prazo de carência até a efetiva entrega do lote, limitada ao valor da obrigação principal (R$ 266.175,81)
- Possibilidade de recurso: Cabe apelação no prazo de 15 dias úteis.
