A fim de resguardar o proprietário de prejuízos, caso o inquilino descumpra as obrigações contratuais, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê a possibilidade de o locador exigir uma garantia para alugar seu imóvel.
Existem diversas modalidades de garantia de aluguel e, entre elas, as mais comuns são:
- fiador: uma terceira pessoa que se responsabiliza pelo pagamento caso o locatário se torne inadimplente;
- caução: quantia paga pela inquilino no início da locação, que pode ser utilizada para cobrir aluguéis atrasados e eventuais despesas com danos ao imóvel;
- seguro fiança: o inquilino paga uma apólice de seguro e, em caso de não pagamento do aluguel, a seguradora cobre a despesa.
E, além dessas, existe uma outra modalidade que é menos falada: o título de capitalização.
Não é incomum ir ao banco e ser surpreendido por uma oferta de título de capitalização. Muitas pessoas acabam, assim, fechando o negócio sob a expectativa de que o dinheiro investido irá render.
Contudo, o título de capitalização não é um investimento, pois ele é somente corrigido pela taxa referencial vigente e, como resultado, o consumidor pode sair decepcionado ao fim da vigência do título.
Porém, em aluguéis de imóveis, o título de capitalização pode ser muito útil! Siga na leitura para saber como isso funciona.
O que é título de capitalização?
O título de capitalização é um título de crédito que é vendido ao consumidor e administrado por uma empresa com o objetivo de “acumular” capital (dinheiro) durante um período específico.
Para isso, a agência bancária (ou a corretora de seguros, se for o caso) usa uma quantia da conta do consumidor para custear esse título e, ao final da vigência, o dinheiro investido é devolvido ao contratante.
Outra característica do título de capitalização é que, durante sua vigência, o contratante concorre a diversos sorteios de prêmios em dinheiro.
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Como isso funciona no aluguel de imóveis?
Para ser usado como garantia de aluguel, o título de capitalização deve ser vendido com essa finalidade específica. Por isso, caso queira utilizar essa modalidade de garantia, o contratante deve buscar uma empresa que emite títulos voltados para aluguéis de imóveis.
Na prática, o título de capitalização é bem parecido com a caução: caso o inquilino fique inadimplente ou cause prejuízo ao imóvel, o proprietário pode requisitar o resgate da quantia e usar o dinheiro para pagar as despesas e dívidas.
Se não surgir nenhum problema que exija o uso do título durante a vigência do contrato de locação, o inquilino poderá resgatar o valor integral que foi investido, corrigido pela Taxa Referencial (TR) vigente.
Quanto custa o título de capitalização para alugar imóvel?
O valor do título de capitalização varia de acordo com o valor do aluguel e dos encargos, como condomínio e IPTU.
Geralmente, o valor cobrado varia entre 6 e 15 vezes o valor do aluguel mensal mais encargos. Por exemplo, se o título custar 10 vezes o aluguel e esse custar R$1 mil, o inquilino terá que desembolsar mais de R$10 mil para adquiri-lo.
Quais as vantagens de utilizar o título de capitalização como garantia de aluguel?
Usar essa modalidade de garantia de aluguel pode ser uma escolha vantajosa, tanto para o inquilino, quanto para o locador.
No caso do inquilino, as principais vantagens são:
- não haver a necessidade do fiador;
- a análise e liberação do contrato são mais rápidos nesse caso;
- em algumas situações basta comprovar renda, não sendo necessário uma análise cadastral minuciosa;
- muitas seguradoras e instituições financeiras oferecem serviços de assistência residencial gratuitos como, por exemplo, chaveiro, vidraceiro, eletricista, encanador, e conserto de eletrodomésticos;
- o valor integral investido pode ser resgatado ao fim do contrato, mais correção pela taxa referencial;
- participar de sorteios mensais concorrendo ao valor do título em dinheiro.
Já para o proprietário, as principais vantagens são:
- a praticidade do resgate do valor em caso de inadimplência ou de despesas referentes a descuidos com o imóvel por parte do inquilino;
- nessa modalidade, é possível alugar o imóvem com agilidade.
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E as desvantagens?
A principal desvantagem do título de capitalização é o custo, que é alto até mesmo nos casos em que o aluguel não é tão caro, pois é necessário fazer o pagamento total à vista.
Como dito acima, quando aceitam o título de capitalização como garantia no contrato de locação, os proprietários podem exigir que o locatário pague até 15 vezes o valor do aluguel mensal.
Em um aluguel de R$ 1 mil, o valor do título de capitalização pode ser de até R$ 15 mil.
Como contratar um título de capitalização para alugar imóvel?
Confira o passo a passo para contratar um título de capitalização para locação de imóveis:
1. Converse com o proprietário
Aceitar o título de capitalização como garantia locatícia é uma escolha do proprietário e, por isso, após escolher um imóvel, o locatário deve ir até a imobiliária e/ou proprietário e verificar se é possível usar essa modalidade.
2. Faça as contas
Pagar um título de capitalização para usar como garantia de aluguel pode sair caro. Por isso, o locatário deve se certificar de que consegue pagar o valor exigido pelo proprietário.
3. Reúna os documentos necessários
Geralmente, para usar o título de capitalização como garantia do contrato, o proprietário/a imobiliária exige os seguintes documentos do inquilino:
– RG;
– CPF;
– ficha cadastral preenchida (pessoa física ou pessoa jurídica);
– comprovante de renda, que deve ser superior a três vezes o valor do aluguel mais encargos.
Além disso, é exigido que o inquilino esteja com o nome livre de restrições.
4. Contrate o título
Vá até uma corretora ou agência bancária e faça a contratação do título.
O título fica no nome de quem?
O título de capitalização fica sob o direito do inquilino, afinal é ele quem paga as prestações programadas para manter o investimento ativo. Contudo, o poder de autorizar ou não o saque do valor do título é do proprietário (ou a imobiliária, se for o caso).
Assim sendo, o título de capitalização fica no nome do locatário e o proprietário é o beneficiário.
O que acontece em caso de inadimplência?
Nessa situação, o locador entra em contato com a corretora ou com a agência bancária e solicita o resgate do título.
O proprietário pode fazer o resgate de todo o dinheiro que está depositado?
Não. O locador deve resgatar somente o valor correspondente à inadimplência ou despesa referente ao imóvel.
Além disso, há uma multa por resgatar a quantia antes do fim da vigência do título.
O inquilino pode impedir o resgate do valor?
Não tem como o locatário impedir o resgate do título de capitalização porque, durante a contratação, ele autoriza por escrito o resgate do valor pelo locador.
Quando é possível fazer o resgate do valor?
O resgate integral do valor pode ser feito após o prazo de vigência do título de capitalização. Antes disso, podem ser cobradas multas que variam de 10% a 30% do valor do título.
Se ao final do contrato de locação o locatário devolver o imóvel sem avarias e pendências, ele recupera todo o dinheiro investido.
O que acontece se o valor não for resgatado?
Se o inquilino não resgatar o título de capitalização, ele será renovado com vigência igual à originalmente contratada.
Já tenho um título. Posso utilizá-lo para alugar outro imóvel?
Sim! Caso já tenha um título, o locatário pode fazer a sua transferência para alugar um novo imóvel. No entanto, para fazer isso, é necessário que ocorra a liberação pela imobiliária ou pelo proprietário.
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Este conteúdo integra o panorama do Observatório Rosenbaum de Direito Imobiliário, levantamento de 1.173 decisões públicas do TJSP sobre atraso de obra, distrato e vícios de construção.
