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Saiba como funciona o leilão extrajudicial de alienação fiduciária e como realizar compras seguras nessa modalidade de negócio.
A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia em que o devedor transfere a propriedade de um imóvel ao credor. Dessa forma, ele garante que irá cumprir com o pagamento de uma dívida.
Nesse acordo, o devedor não perde o direito de posse nem de uso do imóvel, podendo usufruir da propriedade normalmente. No entanto, ele só receberá a propriedade integral do imóvel de volta se quitar sua dívida.
É importante ressaltar que, durante esse período, o credor possui sobre o bem algo chamado de propriedade fiduciária. Essa não é uma propriedade plena, por isso não há o direito de vender o bem, alugar, emprestar, nem nada do tipo.
Contudo, caso o devedor se torne inadimplente, é possível que o credor tome o imóvel, que poderá ser vendido em um leilão extrajudicial de alienação fiduciária. Entenda como funciona esse processo.
Leilão extrajudicial de alienação fiduciária
O leilão extrajudicial de alienação fiduciária ocorre quando o devedor atrasa as parcelas de financiamento, conforme as regras do contrato e o artigo 26 da Lei 9.514/1997.
Primeira fase
Diante de inadimplemento, o credor deve constituir em mora o devedor por meio de uma notificação pessoal. Para isso, é necessário buscar um cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos.
Caso isso não seja possível, o credor deve encaminhar uma notificação judicial ou então um edital ao devedor. Feito isso, o comprador tem o prazo de 15 dias para efetuar o pagamento do débito total e purgar a mora.
Caso contrário, ao fim desse período o imóvel vai obrigatoriamente a leilão.
É importante ficar atento pois a possibilidade de iniciar um leilão extrajudicial de alienação fiduciária depende do número de parcelas atrasadas. O número mínimo de parcelas que autoriza o procedimento é definido em contrato.
Segunda fase
Se o devedor não quitar a dívida dentro do prazo e purgar a mora, ocorre a consolidação da propriedade em nome do credor. A propriedade que antes era fiduciária se torna integral, tendo o credor inclusive que arcar com os impostos relacionados ao bem, como o ITBI.
No entanto, o credor não pode simplesmente tomar posse do bem e fazer o que quiser com ele. É necessário seguir a determinação da Lei e fazer o leilão extrajudicial de alienação fiduciária.
Terceira fase
30 dias após receber a matrícula do imóvel, o credor deve iniciar o leilão em primeira praça pelo valor da avaliação do bem. Não havendo interesse nesse primeiro momento, realiza-se a segunda praça 15 dias após a primeira.
Aqui o credor pode aceitar um lance igual ou superior ao valor da dívida somada às despesas com o leilão e a comissão do leiloeiro.
Não havendo arrematação em nenhuma das praças, o credor passa a ter livre disposição da propriedade. Assim sendo, ele pode optar entre ficar com o imóvel ou vendê-lo da maneira que escolher.
Visto que geralmente há urgência para realizar a venda do imóvel, costuma-se realizar um terceiro leilão extrajudicial de alienação fiduciária. Nesta etapa, o credor determina livremente o valor do lance mínimo, que costuma ser bem vantajoso.
A importância da orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário e Leilões
O leilão de imóveis é uma modalidade de negócio imobiliário segura, mas assim como qualquer outra apresenta alguns riscos, especialmente para os compradores de primeira viagem.
Antes de fazer uma oferta, o comprador deve analisar detalhes com cuidado, ficando atento ao edital e se inteirando sobre as condições do imóvel. É fundamental averiguar a existência de dívidas, ônus, restrições e incidentes sobre a propriedade.
Além disso, existem situações em que a Justiça anula a aquisição de um imóvel em leilão extrajudicial de alienação fiduciária. Isso ocorre nos casos de descumprimento de obrigações do processo, como informar o devedor sobre consolidação da propriedade em nome do credor.
O comprador também deve se preparar para a necessidade de ingressar com uma ação de imissão de posse. Com isso vem a negociação com o devedor, contratação do oficial de justiça, depositário e até mesmo uso de força policial para desocupar o imóvel.
Em todo caso, é importante consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário que possa amparar o comprador em situações adversas.
O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.
