ITBI: reembolso e descontos em imóveis de leilão

É possível conseguir descontos e reembolso no pagamento do ITBI, sobretudo em transações de leilão de imóveis. Para isso, é importante saber como funciona o cálculo, além de ser imprescindível buscar orientação de advogado especializado em Direito Imobiliário, a fim de evitar cobranças abusivas.  

Entre as formas de negociação de um imóvel, o leilão (também chamado de hasta) pode ser uma opção muito vantajosa. Mas, é necessário se organizar e ter boa orientação para garantir as condições mais favoráveis.

Ao adquirir um imóvel em leilão, uma importante questão é o pagamento do ITBI. Como nesse caso o cálculo é diferente, é preciso que o comprador fique atento.

Desse modo, siga na leitura para esclarecer dúvidas sobre cálculo e pagamento do ITBI, além de saber quando pode ter descontos e até mesmo reembolso. Para isso, é importante seguir orientação de advogado especialista em Direito Imobiliário.

Aquisições em leilões: como funciona o pagamento do ITBI?

O que é ITBI?

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal aplicado sobre transferências imobiliárias. O pagamento é obrigatório  na transferência de imóveis.
Para transferências por herança ou doação é atribuído o ITCMD.

Quem precisa pagar o ITBI?

O ITBI e as regras de pagamento são previstos pela Legislação Federal. No entanto, a responsabilidade do pagamento do tributo costuma obedecer às leis municipais.
Na maioria das vezes, o comprador é o responsável por pagar o ITBI. Porém, existe também a possibilidade de o vendedor arcar (integral ou parcialmente) com o imposto. Por isso, é fundamental consultar a legislação da sua cidade antes da negociação.

Como calcular o ITBI?

O cálculo do ITBI consiste na multiplicação da alíquota do imposto pelo valor venal ou de venda* do imóvel. A operação é realizada da seguinte forma: alíquota x valor venal/de compra = ITBI.
*Originalmente, o cálculo do ITBI é feito pela multiplicação da alíquota do imposto pelo valor venal do imóvel. No entanto, diante das cobranças indevidas realizadas, o STJ definiu que o tributo deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel.

Como calcular o ITBI de imóvel arrematado em leilão?

As arrematações por meio de leilões costumam ocorrer por valores abaixo da média do mercado. Como resultado, a consideração do valor venal gera um tributo completamente desproporcional ao valor de aquisição.
Assim sendo, firmou-se o entendimento de que o ITBI de imóveis adquiridos em leilões deve ser calculado com base no valor da arrematação. Nesse caso, o cálculo ITBI é: alíquota x valor de arrematação = ITBI.

Cobranças indevidas e o parecer da Justiça quando do pagamento do ITBI em leilão de imóveis

Conforme dito anteriormente, o judiciário tem entendido que a base do cálculo do ITBI de imóveis arrematados em leilões deve ser o valor de aquisição. O objetivo é proteger os consumidores de tributos excessivos e discrepantes.

No entanto, em alguns casos, as prefeituras emitem guias de pagamento considerando bases de cálculo diferentes. Nessas situações, a base de cálculo pode possuir um valor muito maior do que o de compra.

Situações assim são abusivas e os consumidores podem contestá-las. Por isso, é importante estar atento na hora de pagar o ITBI. Na identificação de uma cobrança incoerente, é possível acionar a Justiça.

Descontos no ITBI e ressarcimento de pagamentos abusivos na arrematação de imóveis em leilão

Diante de cobranças abusivas, é recomendável consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário. Dessa forma, o consumidor pode avaliar as possibilidades de se ajuizar uma ação para rever a decisão da prefeitura.

Por intermédio de ação na Justiça, o comprador pode evitar o pagamento indevido e, até mesmo garantir o reembolso de valores excessivos. Com o amparo de advogado especialista, é possível garantir que o tributo seja proporcional ao valor de arrematação.

Além disso, pode-se obter desconto no ITBI. Para tal, deve-se verificar a legislação municipal do local de compra. Isso porque não são todas as prefeituras que oferecem descontos e, em maioria, eles só englobam casos excepcionais, como por exemplo para:

• beneficiários de programas habitacionais (somente na aquisição do primeiro imóvel);
• compradores que pagam o tributo com antecedência.

Jurisprudência sobre ITBI na arrematação em leilão de imóveis

Os Tribunais têm sido unissonos em considerar que o ITBI a ser pago na arrematação é aquele calculado sobre o preço da arrematação e não sobre o valor venal, confira-se julgado do TJ/MG:

“EMENTA: REMESSSA NECESSÁRIA – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – HASTA PÚBLICA – BASE DE CÁLCULO – VALOR – CARTA DE ARREMATAÇÃO – FÉ PÚBLICA – CONCESSÃO DA SEGURANÇA.
O ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis tem como fato gerador, nos termos do art. 156, II da CR/88, a “transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição” e como base de cálculo o valor venal do bens ou direitos transmitidos (art. 38, CTN). Conforme orientação do c. STJ, nos casos de arrematação em hasta pública, a base de cálculo do ITBI é o valor pago pelo arrematante.” (Processo 6040283-29.2015.8.13.0024)

O papel do advogado especialista em Direito Imobiliário quando da aquisição em leilão de imóveis

O acompanhamento de um advogado especialista é fundamental em qualquer transação imobiliária. Em caso de leilão, essa necessidade é ainda maior, pois o comprador precisa se precaver para garantir um negócio vantajoso.

Isso porque o advogado especializado em transações imobiliárias é capaz de identificar problemas legais, analisar os documentos da compra, além de aventar vantagens e desvantagens do negócio.

Além disso, quanto ao pagamento do ITBI, o profissional pode distinguir as cobranças excessivas, o que evita valores incoerentes e menos prejuízo ao consumidor.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581 e o envio de documentos é totalmente digital.

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