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Comprou um imóvel e não consegue entrar? Saiba como funciona a imissão na posse!

Direito Imobiliário e Leilões
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Redação

março 14, 2022

Já imaginou comprar um imóvel e não poder se mudar porque tem outra pessoa morando na residência e ela se recusa a sair? Parece absurdo, mas não é uma situação incomum.

Esse é o caso, por exemplo, de muitas pessoas que adquirem casas e apartamentos por meio de leilões de imóveis e, ao tentar tomar a posse da residência, dão de cara com os ocupantes atuais.

Essa situação pode ser uma grande dor de cabeça para o proprietário, pois, muitas vezes, os moradores se recusam a sair. No entanto, a lei prevê o direito de se obter uma liminar num processo judicial ajudando o comprador a obter a posse do imóvel mais rápido!

De acordo com a legislação, em situações como essa, o proprietário pode se valer de uma ação de imissão na Posse com pedido de liminar, assegurando o seu direito de usufruir do imóvel.

Siga na leitura para entender o que é a imissão na posse e como ela funciona!

O que é posse?

Antes de falar sobre imissão, é necessário entender o que é posse e como ela funciona.

Basicamente, a posse determina o direito de alguém de usar, gozar e dispor de um determinado bem. Ou seja, aquele que tem posse sobre um imóvel, por exemplo, é quem pode desfrutar do mesmo utilizando da maneira como melhor lhe convir.

Esse direito pode ser dividido em duas categorias: posse direta e posse indireta. Entenda:

Posse direta

Na posse direta, o proprietário tem contato direto com o bem. Por exemplo: a pessoa tem posse sobre o imóvel e mora no imóvel.

Posse indireta

Na posse indireta, o proprietário não tem contato direto com o bem, pois transfere o direito de uso e gozo para outra pessoa. Por exemplo: a pessoa tem posse sobre o imóvel, mas quem mora no imóvel é um inquilino (locação).

O que é a imissão na posse?

A imissão na posse é um direito previsto na lei para aquele que injustamente vem a ser preterido de sua posse sobre o imóvel conforme o Código Civil Brasileiro:

“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

Basicamente, a imissão na posse é a possibilidade de o proprietário reaver sua propriedade caso alguém a detenha de forma indevida, pois isso configura uma violação dos seus direitos.

Assim sendo, pode-se dizer que a imissão na posse visa proteger o direito de posse que uma pessoa tem sobre um determinado bem, garantindo que o proprietário tenha pleno acesso à sua propriedade.

Além da imissão na posse, existem outros tipos de ação possessória ou ação petitória que também protegem o direito de propriedade:

  • a ação de reintegração de posse,
  • a ação de manutenção de posse,
  • o interdito proibitório.

A principal característica que diferencia a ação de imissão na posse dos outros processos é que essa medida pressupõe que o autor não estava exercendo o direito de posse anteriormente.

Quando a imissão na posse pode ser aplicada?

Embora seja menos conhecida, a imissão na posse pode ser aplicada em diferentes situações.

O exemplo mais comum é o caso de compra de imóveis em leilão, seja judicial ou extrajudicial. Isso porque, em muitos casos, esses imóveis estão ocupados no momento da venda.

Nessa situação, é comum que os moradores se recusem a deixar o imóvel e, com isso, o comprador pode precisar ajuizar a ação o caso adquirido o imóvel não processo judicial solicitar para o próprio juiz da ação um mandado de imissão na posse .

Quais são as outras ações possessórias?

Como vimos acima, a imissão na posse é só uma das ações possessórias básicas. Além dela, existem as seguintes medidas:

  • Manutenção de posse: visa dar fim a uma turbação (tudo aquilo que impede o usufruto pleno da propriedade) no direito de posse. Em outras palavras, essa medida ajuda a cessar um tumulto ou perturbação (como ameaças, por exemplo) que atrapalham o uso da propriedade, mas que não comprometem a posse por completo.
  • Reintegração de posse: essa medida cabe quando o proprietário perde a posse do seu bem após sofrer uma violência, grave ameaça ou ser enganado, por exemplo, podendo ser utilizada em caso de ocupação indevida ou invasão.
  • Interdito proibitório: é uma ação preventiva, que pode ser ajuizada com base na possibilidade de turbação ou esbulho (ações que impossibilitam o usufruto do imóvel pelo proprietário) possessório.

Imissão na posse: requisitos para ajuizar a ação

Para ajuizar essa ação, é necessário cumprir certos requisitos, por exemplo:

  • o domínio sobre a propriedade;
  • a impossibilidade de usufruir do bem por resistência de terceiros;
  • a perda de legitimidade do uso do imóvel pelo antigo proprietário;
  • a utilização injusta do bem.

Assim sendo, se o bem for tomado de forma violenta (física ou moral), clandestina ou precária, o proprietário deve reunir provas e entregá-las ao juiz na hora em que entrar com o processo judicial.

Isso porque, dessa forma, a apropriação do bem pode ser caracterizada como injusta e o direito de posse é conferido ao proprietário.

Como funciona a ação de imissão na posse?

Sobre a ação judicial, é importante ressaltar que a medida tem caráter petitório. Ou seja, a ação é um pedido de exercício do direito de propriedade, que pode ou não ser concedido pelo poder judiciário.

Por isso, a comprovação da abusividade na apropriação do bem é de extrema importância em ações de imissão de posse e serve inclusive para definir o consentimento de algumas medidas, como a tutela antecipada*.

Nesse sentido, é recomendável que o proprietário conte com o respaldo de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

* Em casos urgentes, é possível conseguir uma liminar que autoriza a imissão na posse logo no início do processo. Nessa situação, o ocupante é obrigado a entregar o bem dentro do prazo de 60 dias, sob pena de desocupação forçada.

Quando cabe o pedido liminar na ação de imissão na Posse?

São diversas as situações em que cabe uma tutela antecipada ou medida liminar para que a posse seja concedida no início do processo e não espere o julgamento definitivo pelo juiz. Por exemplo, quando um imóvel é comprado num leilão que envolveu uma alienação fiduciária, a própria lei prevê que o juiz é obrigado a conceder uma liminar para a desocupação do imóvel.

Em leilões que ocorrem no curso de um processo judicial como, numa execução judicial por dívida de condomínio ou em uma execução trabalhista, o próprio juiz pode expedir no curso do processo pois, uma vez que o arremate pagou em juízo o valor devido pela arrematação, o juiz deve conceder um mandado de imissão na posse.

Há muitas jurisprudências a respeito, mas apenas a título de exemplo aqui trazemos um caso em que o juiz concedeu liminar para a imissão na posse:

“Imissão de posse – Imóvel objeto de financiamento pelo SFH – Adjudicação pelo agente financeiro – Alienação a terceiro – Ação de imissão de posse – Antecipação de tutela. – Adjudicado o imóvel objeto de financiamento pelo agente financeiro e alienado a terceiro, tem este legitimidade para a propositura de ação de imissão de posse, que tem fundamento na propriedade. É admissível, na ação de imissão de posse, o deferimento de antecipação de tutela para a imediata imissão do autor na posse do imóvel adquirido junto ao agente financeiro, presentes os requisitos do art. 273 do CPC” (Autos nº 1.0024.07.594805-9/001 – Rel. Domingos Coelho).

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Imagem em destaque: Freepik (DCStudio)

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