Já imaginou comprar um imóvel e não poder se mudar porque tem outra pessoa morando na residência e ela se recusa a sair? Parece absurdo, mas não é uma situação incomum.
Esse é o caso, por exemplo, de muitas pessoas que adquirem casas e apartamentos por meio de leilões de imóveis e, ao tentar tomar a posse da residência, dão de cara com os ocupantes atuais.
Essa situação pode ser uma grande dor de cabeça para o proprietário, pois, muitas vezes, os moradores se recusam a sair. No entanto, a lei prevê o direito de se obter uma liminar num processo judicial ajudando o comprador a obter a posse do imóvel mais rápido!
De acordo com a legislação, em situações como essa, o proprietário pode se valer de uma ação de imissão na Posse com pedido de liminar, assegurando o seu direito de usufruir do imóvel.
Siga na leitura para entender o que é a imissão na posse e como ela funciona!
O que é posse?
Antes de falar sobre imissão, é necessário entender o que é posse e como ela funciona.
Basicamente, a posse determina o direito de alguém de usar, gozar e dispor de um determinado bem. Ou seja, aquele que tem posse sobre um imóvel, por exemplo, é quem pode desfrutar do mesmo utilizando da maneira como melhor lhe convir.
Esse direito pode ser dividido em duas categorias: posse direta e posse indireta. Entenda:
Posse direta
Na posse direta, o proprietário tem contato direto com o bem. Por exemplo: a pessoa tem posse sobre o imóvel e mora no imóvel.
Posse indireta
Na posse indireta, o proprietário não tem contato direto com o bem, pois transfere o direito de uso e gozo para outra pessoa. Por exemplo: a pessoa tem posse sobre o imóvel, mas quem mora no imóvel é um inquilino (locação).
O que é a imissão na posse?
A imissão na posse é um direito previsto na lei para aquele que injustamente vem a ser preterido de sua posse sobre o imóvel conforme o Código Civil Brasileiro:
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
Basicamente, a imissão na posse é a possibilidade de o proprietário reaver sua propriedade caso alguém a detenha de forma indevida, pois isso configura uma violação dos seus direitos.
Assim sendo, pode-se dizer que a imissão na posse visa proteger o direito de posse que uma pessoa tem sobre um determinado bem, garantindo que o proprietário tenha pleno acesso à sua propriedade.
Além da imissão na posse, existem outros tipos de ação possessória ou ação petitória que também protegem o direito de propriedade:
- a ação de reintegração de posse,
- a ação de manutenção de posse,
- o interdito proibitório.
A principal característica que diferencia a ação de imissão na posse dos outros processos é que essa medida pressupõe que o autor não estava exercendo o direito de posse anteriormente.
Quando a imissão na posse pode ser aplicada?
Embora seja menos conhecida, a imissão na posse pode ser aplicada em diferentes situações.
O exemplo mais comum é o caso de compra de imóveis em leilão, seja judicial ou extrajudicial. Isso porque, em muitos casos, esses imóveis estão ocupados no momento da venda.
Nessa situação, é comum que os moradores se recusem a deixar o imóvel e, com isso, o comprador pode precisar ajuizar a ação o caso adquirido o imóvel não processo judicial solicitar para o próprio juiz da ação um mandado de imissão na posse .
Quais são as outras ações possessórias?
Como vimos acima, a imissão na posse é só uma das ações possessórias básicas. Além dela, existem as seguintes medidas:
- Manutenção de posse: visa dar fim a uma turbação (tudo aquilo que impede o usufruto pleno da propriedade) no direito de posse. Em outras palavras, essa medida ajuda a cessar um tumulto ou perturbação (como ameaças, por exemplo) que atrapalham o uso da propriedade, mas que não comprometem a posse por completo.
- Reintegração de posse: essa medida cabe quando o proprietário perde a posse do seu bem após sofrer uma violência, grave ameaça ou ser enganado, por exemplo, podendo ser utilizada em caso de ocupação indevida ou invasão.
- Interdito proibitório: é uma ação preventiva, que pode ser ajuizada com base na possibilidade de turbação ou esbulho (ações que impossibilitam o usufruto do imóvel pelo proprietário) possessório.
Imissão na posse: requisitos para ajuizar a ação
Para ajuizar essa ação, é necessário cumprir certos requisitos, por exemplo:
- o domínio sobre a propriedade;
- a impossibilidade de usufruir do bem por resistência de terceiros;
- a perda de legitimidade do uso do imóvel pelo antigo proprietário;
- a utilização injusta do bem.
Assim sendo, se o bem for tomado de forma violenta (física ou moral), clandestina ou precária, o proprietário deve reunir provas e entregá-las ao juiz na hora em que entrar com o processo judicial.
Isso porque, dessa forma, a apropriação do bem pode ser caracterizada como injusta e o direito de posse é conferido ao proprietário.
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Um advogado especialista em direito imobiliário pode esclarecer quais são os seus direitos.
Como funciona a ação de imissão na posse?
Sobre a ação judicial, é importante ressaltar que a medida tem caráter petitório. Ou seja, a ação é um pedido de exercício do direito de propriedade, que pode ou não ser concedido pelo poder judiciário.
Por isso, a comprovação da abusividade na apropriação do bem é de extrema importância em ações de imissão de posse e serve inclusive para definir o consentimento de algumas medidas, como a tutela antecipada*.
Nesse sentido, é recomendável que o proprietário conte com o respaldo de um advogado especializado em Direito Imobiliário.
* Em casos urgentes, é possível conseguir uma liminar que autoriza a imissão na posse logo no início do processo. Nessa situação, o ocupante é obrigado a entregar o bem dentro do prazo de 60 dias, sob pena de desocupação forçada.
Quando cabe o pedido liminar na ação de imissão na Posse?
São diversas as situações em que cabe uma tutela antecipada ou medida liminar para que a posse seja concedida no início do processo e não espere o julgamento definitivo pelo juiz. Por exemplo, quando um imóvel é comprado num leilão que envolveu uma alienação fiduciária, a própria lei prevê que o juiz é obrigado a conceder uma liminar para a desocupação do imóvel.
Em leilões que ocorrem no curso de um processo judicial como, numa execução judicial por dívida de condomínio ou em uma execução trabalhista, o próprio juiz pode expedir no curso do processo pois, uma vez que o arremate pagou em juízo o valor devido pela arrematação, o juiz deve conceder um mandado de imissão na posse.
Há muitas jurisprudências a respeito, mas apenas a título de exemplo aqui trazemos um caso em que o juiz concedeu liminar para a imissão na posse:
“Imissão de posse – Imóvel objeto de financiamento pelo SFH – Adjudicação pelo agente financeiro – Alienação a terceiro – Ação de imissão de posse – Antecipação de tutela. – Adjudicado o imóvel objeto de financiamento pelo agente financeiro e alienado a terceiro, tem este legitimidade para a propositura de ação de imissão de posse, que tem fundamento na propriedade. É admissível, na ação de imissão de posse, o deferimento de antecipação de tutela para a imediata imissão do autor na posse do imóvel adquirido junto ao agente financeiro, presentes os requisitos do art. 273 do CPC” (Autos nº 1.0024.07.594805-9/001 – Rel. Domingos Coelho).
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Este conteúdo integra o panorama do Observatório Rosenbaum de Direito Imobiliário, levantamento de 1.173 decisões públicas do TJSP sobre atraso de obra, distrato e vícios de construção.
