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Leilão de imóvel ocupado: como fazer a desocupação?

04 de novembro de 2020

Ao adquirir um imóvel em leilão, é preciso estar preparado para possíveis situações adversas, como a possibilidade de a sua propriedade dos sonhos estar ocupada. Nesse post pretendemos esclarecer como iniciar um processo de desocupação de imóvel por meio de advogado especialista em Direito Imobiliário.

Adquirir propriedades em leilão é uma oportunidade tentadora, principalmente devido aos preços que geralmente ficam abaixo da média do mercado. Contudo, o comprador pode se deparar com uma dificuldade: o risco de arrematar um imóvel ocupado.

Diante de situações como essa, muitos chegam a desistir da compra. No entanto, com a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário, a desocupação pode ser um processo simples.

Saiba como assegurar a posse de um imóvel ocupado e conheça o processo de desocupação para cada tipo de leilão:

Arrematação em leilão judicial de imóvel ocupado. O que fazer para a desocupação?

Leilão judicial ocorre quando o devedor tem o imóvel penhorado por dívidas que não consegue pagar e que passam a ser cobradas judicialmente. Esses débitos podem ser relativos ao imóvel ou não, como inadimplência com o condomínio, impostos, processos trabalhistas, entre outros.

Assim sendo, após a penhora, ocorre a avaliação para definir tanto o valor de mercado do imóvel, como o valor para leilão. O imóvel vai a leilão – seja presencial ou online – e costuma ocorrer por meio de empresas.

Após arrematar um imóvel, o comprador deverá obter junto ao juiz a carta de arrematação, documento que lhe confere a propriedade sobre o imóvel. Deve registrá-la no cartório de Registro de Imóveis, regularizando a transferência da propriedade.

Em caso de imóvel ocupado, caso não houver desocupação amigável, o comprador deve pedir ao juiz uma ordem de imissão de posse. Dessa forma, ocorre a expedição de uma ordem de despejo – denominada mandado de imissão na posse – sendo a Justiça responsável por cuidar do processo de desocupação.

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Em caso de leilão judicial, o comprador conta com o respaldo da Justiça durante todo o processo de desocupação.

Visto que a imissão na posse pode ser pedida no próprio processo onde se deu a arrematação, a desocupação costuma ser mais simples nesse tipo de leilão.

Deve-se lembrar que os custos de desocupação (oficial de justiça, caminhão de mudança, depositário e outros) deverão ser arcados pelo próprio arrematante. Em alguns casos, se necessário, pode-se pedir ao juiz, até mesmo, o uso de força policial com ordem de arrombamento.

Tal situação só se justifica quando, de fato, não houver qualquer colaboração por parte do ocupante.

Arrematação de imóvel ocupado em leilão extrajudicial. O que fazer para a desocupação? Cabe liminar de imissão de posse em processo judicial?

A organização de leilões extrajudiciais não é de responsabilidade da Justiça, mas sim dos credores (empresas, instituições financeiras, construtoras, etc).

Há leilões realizados com base na lei de alienação fiduciária (Lei 9.514/97) e leilões com base na no Decreto-Lei 70/66. Em ambos os casos, a lei exige que o próprio credor realize o leilão do imóvel em que o devedor não pagar a dívida. Este leilão deve necessariamente ocorrer por meio de leiloeiros oficiais.

Assim como no caso do leilão judicial, o processo de desocupação do imóvel se inicia com o registro, em nome do arrematante, da propriedade em cartório.

Além disso, é recomendável o envio de uma notificação extrajudicial ao ocupante, concedendo-lhe o prazo de 30 dias para deixar o imóvel. Esta será melhor instruída sob orientação de advogado especialista em Direito Imobiliário.

Quando não houver a desocupação em casos de alienação fiduciária, é possível entrar com um pedido liminar na Justiça para a desocupação. Neste tipo de ação podem ser inclusive cobrados os condomínios, IPTUs e até mesmo, o percentual de 1% sobre o valor do imóvel a título de “aluguel”, já que o devedor continuou usufruindo do imóvel. O prazo para desocupação concedido pelo juiz é de até 60 dias.

Caso o imóvel não seja fruto de um contrato de alienação fiduciária, cabe também o pedido de imissão de posse e inclusive liminar. Porém, nessa situação, o juiz define o prazo para a desocupação da propriedade.

E se o imóvel estiver ocupado por inquilino?

No caso em que o imóvel arrematado esteja ocupado por inquilino, é necessário que o comprador analise, junto ao advogado especialista, algumas alternativas.

Se possível, o comprador pode estender o prazo de desocupação do imóvel até 90 dias. Além disso, se a aquisição for um investimento, pode ser interessante manter o imóvel alugado, fazendo o repasse do valor do aluguel para o novo proprietário.

De qualquer forma, deve-se analisar a matrícula do imóvel, se no contrato de locação constou cláusula de vigência e preferência, entre outras questões.

Fique atento: o diálogo pode ser uma boa alternativa!

Antes de ajuizar uma ação, é aconselhável entrar em contato com o morador do imóvel ocupado. Embora o processo judicial seja um meio efetivo, existe a possibilidade de fazer a desocupação de forma mais rápida e menos conturbada.

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Ao entrar em contato com o morador, é importante informar o motivo do despejo e o prazo para a desocupação.

Para isso, é importante levar em consideração que o prazo deve ser suficiente para que o morador possa:

  • encontrar outro imóvel;
  • reunir os documentos necessários para comprar/alugar uma residência;
  • conseguir a quantia necessária para realizar o pagamento de depósitos antecipados.

Além disso, sempre há a possibilidade de oferecer ajuda, afinal, receber uma ordem de despejo não é nada fácil. O comprador pode, por exemplo, oferecer um caminhão para realizar a mudança ou até mesmo, um auxílio financeiro.

Um contato gentil pode agilizar o processo de desocupação, além de ser uma forma muito mais empática de lidar com a situação. Mas, mesmo com esforço e respeito, existe a possibilidade de o ocupante não sair de forma voluntária.

Nesse caso, o novo proprietário pode e deve procurar a Justiça para lidar com o morador do imóvel ocupado. No entanto, é recomendável enviar uma notificação ao ocupante antes de dar início ao processo.

A orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário e Leilões é fundamental para dar início ao processo de desocupação de imóvel.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.

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