Imissão na posse em leilões judiciais e extrajudiciais

Saiba o que é e como funciona a imissão na posse de imóveis arrematados em leilão.

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Após a arrematação de um imóvel em leilão judicial ou extrajudicial, na grande maioria dos casos, não é possível obter a posse do bem de imediato. Isso geralmente ocorre porque a propriedade ainda se encontra ocupada pelo ex-proprietário ou até mesmo por um terceiro (locatário, ex-cônjuge, familiar, inquilino ou outro).

Nestes casos, o novo proprietário do imóvel precisa de uma autorização judicial para tomar a posse do bem, de forma legal e adequada. Essa autorização judicial é chamada de imissão na posse e pode ser solicitada com o respaldo de um advogado.

Entenda o que é a imissão na posse e saiba como funciona esse procedimento judicial.

O que é imissão na posse?

Como explicado acima, é comum que o novo proprietário de um imóvel arrematado em leilão judicial ou extrajudicial se depare com uma propriedade ainda ocupada. Existem também casos em que o morador abandona o imóvel mas não devolve as chaves.

Diante disso, é necessário acionar a Justiça para assegurar a posse integral do imóvel dentro dos parâmetros legais. O proprietário poderá, então, ajuizar uma ação de imissão na posse.

Essa medida pode ser solicitada não só pelo arrematante de imóvel leiloado, mas também pelo proprietário de uma propriedade alugada. No entanto, para isso é necessário que o contrato de locação tenha sido violado pelo morador e que seja ajuizada uma ação de despejo anteriormente.

No caso de imóveis arrematados em leilão, o arrematante adquire a propriedade do bem e, assim sendo, tem o direito de usufruir do imóvel. Porém, com outra pessoa morando ali, esse direito é violado.

Nesse caso, ele poderá entrar com uma ação de imissão na posse, optando pelo procedimento mais adequado à modalidade de arrematação. Para isso, é necessário considerar se a compra ocorreu em leilão judicial (num ato judicial) ou em leilão extrajudicial (imóveis retomados por Bancos ou outros, seja alienação fiduciária ou execução hipotecária).

Imissão na posse em leilão de imóvel extrajudicial

Nos casos de leilões extrajudiciais, atualmente está em vigor a Lei de Alienações Fiduciárias (Lei 9.514 de 1997), que prevê em seu artigo 30  que “ao fiduciário e seus sucessores é assegurada a reintegração na posse do imóvel liminarmente para a desocupação do imóvel em sessenta dias desde que comprovada a consolidação da propriedade”.

Muita discussão há em torno dessa lei, inclusive sobre a necessidade de notificação anterior ao ajuizamento da ação. Na maioria dos casos, tem se decidido que uma vez arrematado o imóvel em leilão desta natureza, o juiz é obrigado a conceder a liminar, impondo ainda ao ocupante a obrigação de pagar os débitos de condomínio e iptu até a data da imissão, além de uma taxa de ocupação de 1% a.m. em virtude da ocupação indevida do bem imóvel.

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Imissão na posse em leilão de imóvel judicial

Já no caso de aquisição de imóvel em leilão judicial, na maioria dos casos a imissão da posse é autorizada no curso do próprio processo onde se dera a arrematação, devendo caso a caso ser analisado para se tomar a medida mais adequada.

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A imissão na posse confere ao proprietário a posse do bem que é seu direito mas está privado de obter. | Imagem: Freepik (@topntp26)

O que acontece quando o morador se recusa a sair do imóvel?

Quando há resistência à ordem judicial de saída, a lei prevê o uso de força policial e ordem de arrombamento, que são utilizados em casos extremos já que geram constrangimentos desnecessários às partes envolvidas.

Também na recusa amigável do ocupante, o adquirente deve providenciar os meios para que um depositário auxilie na remoção dos bens do imóvel e ao final da desocupação será finalmente imitido na posse.

Como posso ajuizar uma ação de imissão na posse?

É fundamental que, após arrematar um imóvel, o comprador obtenha uma carta de arrematação. Esse documento lhe confere a propriedade sobre o bem e deve ser registrado no cartório de Registro de Imóveis.

Com a transferência da propriedade regular o comprador fica protegido e tem mais facilidade em ajuizar uma ação de desocupação do imóvel e de imissão na posse, caso seja necessário.

Visto que é necessário solicitar a medida através da Justiça, a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental para a ação de imissão na posse. Por meio da orientação especializada, o proprietário pode tomar a posse do imóvel dentro de um prazo plausível.

Caso o imóvel seja fruto de alienação fiduciária, o proprietário pode inclusive entrar com um pedido de liminar na Justiça para a desocupação. Nesse caso, o arrematante pode cobrar condomínios, IPTUs e até mesmo um percentual de 1% do valor do imóvel como aluguel pelo uso durante esse período.

No entanto, é importante ressaltar que, em todo caso, o proprietário deve primeiramente tentar entrar em contato com o morador. O diálogo amigável é sempre a melhor maneira de iniciar o procedimento de desocupação.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.

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