Como contestar a ação de despejo

A legislação garante ao proprietário de imóvel alugado a possibilidade de despejar o inquilino e retomar a posse da propriedade em algumas situações específicas.

Da mesma forma, o locatário possui o direito de contestar a ação de despejo caso discorde das alegações feitas pelo locador, apresentando sua defesa ao juiz.

Saiba quando é possível contestar uma ação de despejo e como funciona a defesa na ação judicial.

O que é ação de despejo?

A ação ou ordem de despejo é um procedimento previsto pela Lei do Inquilinato (8.245/91) que permite ao proprietário de um imóvel remover o inquilino residente, retomando assim o direito de uso do bem.

No entanto, conseguir a aprovação do pedido de desocupação do imóvel alugado não é uma tarefa fácil. Isso porque a legislação estabelece uma série de requisitos que devem ser cumpridos para que seja possível retomar a posse do imóvel.

Além disso, a desocupação deve ser solicitada pelos meios judiciais, o que concede ao inquilino o direito de contestar a ação de despejo. Somente no caso de a ação ser julgada procedente que é exigida a saída do locatário.

Quando é possível entrar com esse tipo de ação?

Existem quatro causas previstas pela legislação para ajuizar uma ação de despejo. São elas:

• atraso no pagamento;
• descumprimento contratual (quebra das regras condominiais, causar dano à propriedade, etc.);
• recusa em sair do imóvel após o fim do contrato;
• morte do locatário;
• utilização pelo proprietário do imóvel;
• necessidade de fazer reformas e reparos na construção, desde que sejam urgentes e impossibilitem a habitação do imóvel durante o período de obras.

É possível contestar a ação de despejo?

Sim. O inquilino pode contestar a ação de despejo e garantir a manutenção do contrato de locação. A defesa é um direito do locatário, especialmente nos casos em que a motivação por trás da ordem de desocupação é indevida.

No processo por inadimplência, por exemplo, caso o morador esteja com os aluguéis e encargos em dia, ele pode apresentar uma comprovação de que não houve falta de pagamento e contestar a ação de despejo.

Além disso, nesse tipo de ação, o inquilino tem um prazo de 15 dias para quitar a dívida para que não seja despejado. No entanto, caso o locatário seja acionado na Justiça novamente em menos de dois anos, não é possível fazer elidir o despejo, mesmo mediante pagamento.

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Quanto tempo o inquilino tem para apresentar a defesa?

O prazo para contestar a ação de despejo é previsto pela Lei do Inquilinato e pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105).

De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário (ou seu fiador) pode contestar a ação de despejo em até 15 dias. Nos processos por inadimplência, é necessário quitar a dívida dentro desse prazo.

Esses 15 dias são contados a partir da data em que o comprovante de citação foi juntado ao processo ou da juntada do aviso de recebimento no processo, pois assim comprova-se a ciência do locatário quanto à ação apresentada.

Caso o juiz determinar tentativa de conciliação, o CPC prevê que o prazo de 15 dias deve ser contado a partir da data da audiência.

O CPC também determina que o método de contagem desses 15 dias deve ser em dias úteis.

Como contestar a ação de despejo?

Para contestar a ação de despejo, o inquilino deve apresentar uma defesa que pode consistir, entre outras alegações, em:

• arguição de incompetência (absoluta ou relativa) do juiz;
• pedido de impedimento do juiz;
• pedido de suspeição do juiz;
• contestação quanto ao mérito do pedido.

A contestação é extremamente importante, pois é o meio para o inquilino apresentar as razões pelas quais o pedido de ordem de despejo deve ser negado pelo Tribunal, já que possui provas que podem amparar seu posicionamento.

Assim sendo, é fundamental que, ao contestar a ação de despejo, o inquilino elabore a defesa em conformidade com a legislação, incluindo os seguintes requisitos previstos pelo art. 379 do CPC:

• o juízo a que é dirigida;
• a qualificação das partes;
• as provas que pretende produzir.

Visto que o processo de contestação é extremamente burocrático e deve seguir as previsões legais à risca, o inquilino deve procurar, necessariamente, um advogado especialista em Direito Imobiliário.

O advogado especialista pode orientar o locatário e indicar quais documentos podem ser utilizados para contestar a ação de despejo e a defesa só pode ser apresentada no processo por intermédio de profissional. Além disso, caso o inquilino seja alvo de ameaças ou sofra algum prejuízo, é possível entrar com um pedido de danos morais.

Para isso, o locatário pode propor uma reconvenção na própria contestação, que é um recurso previsto pelo CPC no qual o inquilino manifestará uma pretensão própria em face do locador, sem precisar ajuizar uma nova ação judicial para pleitear seus direitos.

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