Recebi ordem de despejo. O que fazer?

Receber uma ordem de despejo pode ser extremamente angustiante para quem aluga um imóvel, trazendo incertezas e dúvidas sobre como deixar o imóvel.

Mas, se você se encontra nessa situação, saiba que existem medidas que podem ser tomadas para contestar essa ação judicial e proteger seus interesses e direitos como inquilino.

Independente do motivo, é essencial saber quais procedimentos legais devem ser seguidos tanto pelo locador quanto pelo locatário.

Neste artigo, abordaremos de forma clara e acessível os passos que você pode tomar ao receber uma ordem de despejo, e as possíveis maneiras de contestar a ação judicial.

O que é ordem de despejo?

A ação ou ordem de despejo é um procedimento previsto pela Lei do Inquilinato (8.245/91) que permite ao proprietário de um imóvel remover o inquilino residente, retomando assim o direito de uso do bem.

No entanto, conseguir a aprovação do pedido de desocupação do imóvel alugado não é uma tarefa fácil. Isso porque a legislação estabelece uma série de requisitos que devem ser cumpridos para que seja possível retomar a posse do imóvel.

Além disso, a desocupação deve ser solicitada pelos meios judiciais, o que concede ao inquilino o direito de contestar a ação de despejo. Somente no caso de a ação ser julgada procedente que é exigida a saída do locatário.

Ordem de despejo: como funciona?

Existem quatro causas previstas pela legislação para ajuizar uma ação de despejo. São elas:

• atraso no pagamento;
• descumprimento contratual (quebra das regras condominiais, causar dano à propriedade, etc.);
• recusa em sair do imóvel após o fim do contrato;
• morte do locatário;
• utilização pelo proprietário do imóvel;
• necessidade de reformas e reparos na construção, desde que sejam urgentes e impossibilitem a habitação do imóvel durante o período de obras.

Diante de qualquer uma dessas situações, o locador pode pedir o despejo, tanto de forma judicial quanto extrajudicial.

Ordem de despejo extrajudicial

Até o momento, não existe um trâmite de despejo extrajudicial no Brasil.

A notificação extrajudicial serve mais como uma “demonstração de boa-fé”, em que o locador dá a oportunidade de desocupação sem envolver a Justiça, para não causar tanta confusão.

Então, diante de uma notificação extrajudicial, o ideal é conversar com um advogado especialista em contestação de ação de despejo, para saber se realmente é necessário sair do imóvel.

Ordem de despejo judicial

Como o nome sugere, a ordem de despejo judicial se dá por meio do sistema judiciário. Aqui está uma visão geral de como o processo de despejo:

1. Notificação ao locatário: o locador deve notificar formalmente sobre a intenção de retomar o imóvel, o que geralmente é feito por meio de uma carta de notificação contendo um prazo para desocupação voluntária do imóvel.
2. Ação judicial: se o locatário não desocupar o imóvel dentro do prazo, o locador pode entrar com uma ação judicial de despejo.
3. Tramitação do processo: a solicitação de despejo é analisada pelo juiz responsável e o locatário pode apresentar sua defesa no prazo estabelecido pela lei.
4. Audiência de conciliação: em muitos casos, antes de uma decisão ser tomada, é realizada uma audiência de conciliação, na qual o locador e o locatário podem tentar resolver o problema por acordo mútuo.
5. Decisão judicial: após considerar as argumentações de ambas as partes, o juiz emitirá uma decisão sobre o despejo.
6. Cumprimento da ordem de despejo: se o locatário não desocupar o imóvel voluntariamente dentro do prazo estabelecido, o locador pode solicitar auxílio da força policial para fazer cumprir a ordem de despejo.

Como apresentar uma contestação na ação de despejo?

A defesa é um direito do locatário, especialmente nos casos em que a motivação da ordem de desocupação é descabida.

Você pode contestar uma ação de despejo por falta de pagamento, por exemplo, provando que está com os alugueis e encargos em dia.

Além disso, mesmo que exista um débito, você tem 15 dias para quitar a dívida e evitar o despejo. Porém, caso você seja acionado na Justiça pelo mesmo motivo em menos de dois anos, não é possível evitar o despejo, mesmo mediante pagamento.

Vale ressaltar que também cabe a contestação da ação de despejo em locação comercial.

Dá para derrubar uma liminar de despejo?

Quando uma liminar de despejo é concedida, ela é uma decisão provisória, sujeita a revisão e contestação.

Então sim, é possível derrubar uma liminar de despejo, mas isso requer a apresentação de argumentos sólidos e fundamentados perante o tribunal competente.

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Recebi ordem de despejo, o que fazer?

Para contestar a ação de despejo é necessário apresentar uma defesa que pode consistir, entre outras alegações, em:

• arguição de incompetência (absoluta ou relativa) do juiz;
• pedido de impedimento do juiz;
• pedido de suspeição do juiz;
• contestação quanto ao mérito do pedido.

A contestação é extremamente importante, pois é o meio para apresentar as razões pelas quais o pedido de ordem de despejo deve ser negado pelo Tribunal.

Assim sendo, é fundamental que, ao contestar a ação de despejo você elabore a defesa em conformidade com a legislação, incluindo os seguintes requisitos previstos pelo art. 379 do CPC:

• o juízo a que é dirigida;
• a qualificação das partes;
• as provas que pretende produzir.

Importante ressaltar que o desenvolvimento da ação de despejo é um processo extremamente burocrático e deve seguir as previsões legais à risca. Por isso, o especialista é indispensável.

O advogado especialista pode te orientar e indicar quais documentos podem ser utilizados para contestar a ação de despejo, além de que a defesa só pode ser apresentada no processo por intermédio de profissional.

Ordem de despejo indevida gera indenização?

Caso você, inquilino, seja alvo de ameaças ou sofra algum prejuízo, é possível entrar com um pedido de danos morais.

Para isso, o locatário pode propor uma reconvenção na própria contestação, que é um recurso previsto pelo CPC no qual o inquilino manifestará uma pretensão própria em face do locador, sem precisar ajuizar uma nova ação judicial para pleitear seus direitos.

Após receber a ordem de despejo, quanto tempo eu tenho para apresentar a defesa?

O prazo para contestar a ação de despejo é previsto pela Lei do Inquilinato e pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105).

De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário (ou seu fiador) pode contestar a ação de despejo em até 15 dias. Nos processos por inadimplência, é necessário quitar a dívida dentro desse prazo.

Esses 15 dias são contados a partir da data em que o comprovante de citação foi juntado ao processo ou da juntada do aviso de recebimento no processo, pois assim comprova-se a ciência do locatário quanto à ação apresentada.

Caso o juiz determine tentativa de conciliação, o CPC prevê que o prazo de 15 dias deve ser contado a partir da data da audiência.

O CPC também determina que o método de contagem desses 15 dias deve ser em dias úteis.

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