Quando o proprietário pode ajuizar uma ação de despejo?

Quem aluga imóveis deve saber que situações adversas podem acontecer com os inquilinos. Há aqueles que mantêm uma conduta correta, mas há também casos em que a última saída é o despejo.

Por isso, é fundamental manter diálogo com o locatário para encontrar soluções benéficas aos dois lados.

No entanto, é importante ficar atento: conversas abertas não são o suficiente para manter uma boa convivência. Também é necessário estabelecer regras (no contrato) e assegurar seu cumprimento, como por exemplo:

• manter os pagamentos de contas e condomínio em dia;
• respeitar as determinações do proprietário;
• não causar danos à estrutura e instalações.

Do contrário, é possível que o despejo seja o mais viável, sendo necessário ajuizar uma ação. Assim sendo, se você é proprietário de um imóvel e quer alugar, deve saber como proceder em situações de conflito, como falta de pagamento, fim da locação e outras, especialmente em necessidade de despejo.

Para saber mais sobre como funciona uma ação de despejo, siga a leitura!

O que é ação de despejo?

A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) prevê uma série de direitos e deveres essenciais para a manutenção da relação entre proprietários e locatários. Conhecer essas determinações é fundamental para combater atitudes abusivas que possam colocar uma das partes em desvantagem.

Entre as principais garantias previstas pela legislação está o despejo, que é o direito que o propretário possui de retirar o inquilino de sua propriedade. Para isso, o locador aciona a Justiça e realiza um procedimento chamado de ação (ou ordem) de despejo.

Então, basicamente, a ação de despejo é um processo judicial no qual o proprietário de um imóvel alugado exige a desocupação da propriedade.

Como funciona uma ação de despejo?

Para ajuizar a ação de despejo, o proprietário deve apresentar um motivo plausível, como por exemplo, a quebra de contrato. Nesse caso, o locador procura a orientação de um advogado especialista e recorre ao poder judiciário para exigir a saída do inquilino.

Geralmente, quando a decisão é favorável ao proprietário, o inquilino recebe um prazo de até 30 dias para fazer a desocupação. No entanto, em ações ajuizadas por motivo de quebra contratual ou de término da vigência do contrato, é possível pedir liminar.

Para isso, é necessário prestar uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Nesse caso, o prazo para saída é de 15 dias.

Principais dúvidas sobre a ação de despejo

Quais os motivos para entrar com um processo de despejo?

O ajuizamento de uma ordem de despejo costuma ser por motivos específicos, como por exemplo:

Atraso no pagamento

A inadimplência é um dos motivos mais comuns por trás das ações de despejo. Além disso, junto à ordem de desocupação, o proprietário costuma pedir indenização pelos valores em débito.

Quando o inquilino atrasa o pagamento em um dia, ele já se torna inadimplente. Por isso, é fundamental respeitar os prazos para o depósito do aluguel e outras contas.

Descumprimento contratual

O contrato de aluguel contém cláusulas que devem prever claramente os direitos e os deveres do inquilino. Isso porque, diante do descumprimento destes termos, o locador pode ajuizar a ação de despejo.

Isso ocorre quando o inquilino:

• desrespeita as regras condominiais;
• usa a propriedade em desacordo com a finalidade da locação;
• causa dano à propriedade;
• reforma o imóvel sem autorização.

Recusa em sair do imóvel após o fim do contrato

Ao fim da duração do contrato, o locatário tem a obrigação de desocupar a propriedade. Caso contrário, o proprietário pode ajuizar uma ação para retirar o inquilino de seu imóvel.

Além disso, por meio da ação, o locador pode solicitar o pagamento referente ao período “extra” de uso do imóvel.

Morte do locatário

Quando o locatário de um imóvel falece, é possível que os inquilinos continuem utilizando o imóvel. Assim sendo, a ação de despejo é necessária para encerrar o contrato e evitar a ocupação não autorizada da propriedade.

A ação (assim como o imóvel) fica sob responsabilidade dos herdeiros legítimos do falecido locador. Se não houver nenhum herdeiro legítimo o cônjuge/companheiro ou os herdeiros sucessivos serão responsáveis.

Sublocação continuada

A sublocação é uma prática na qual o locatário aluga o imóvel, mas não o utiliza. Em contrapartida, ele “aluga” a propriedade para outra pessoa.

Quando há o encerramento do contrato (original) de locação, é importante ficar atento e finalizar também a sublocação. Isso porque, ao fim do contrato, o proprietário arca com as responsabilidades para com o sublocador.

No entanto, é possível acionar a Justiça para encerrar esse vínculo.

Utilização pelo proprietário do imóvel

Conforme prevê a Lei do Inquilinato, o proprietário pode pedir o imóvel de volta para:

• moradia própria;
• moradia do seu cônjuge (desde que tenha moradia própria);
• realizar reformas na construção (desde que sejam urgentes).

Nesse caso, a ação de despejo é por meio de Juizado Especial Cível.

Como ajuizar uma ação de despejo?

Em suma, a ação de despejo é uma medida de proteção, que defende o locador de situações específicas. Dessa forma, o proprietário pode alugar seu imóvel com mais segurança.

Se não for possível resolver conflitos por meio de diálogo, o proprietário pode então entrar na Justiça com uma ordem de despejo. Para isso, a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental.

Isso porque, apesar de ser um direito do proprietário, o despejo é um tema que gera muita controvérsia. Isso porque o fato de o inquilino utilizar aquele espaço, muitas vezes como moradia, é muito delicado.

Nos casos em que o contrato contém nenhuma das modalidades de garantia previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato e o despejo for por inadimplência, é possível entrar com o pedido de liminar, desde que o proprietário forneça uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Documentos necessários para ação de despejo

É importante reunir documentos que descrevam a situação, como comprovantes dos pagamentos em atraso, provas do descumprimento de cláusulas e até mesmo o registro de conversas entre locador e locatário.

Também é necessário apresentar o contrato de aluguel, os documentos pessoais (como RG e CPF) e a escritura do imóvel.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.

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