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Como funciona a ação de despejo?

Saiba como acionar a Justiça para desocupar um imóvel e conseguir a reparação de valores em aberto.

17 de novembro de 2020

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Quem aluga imóveis deve saber que situações adversas podem acontecer com os inquilinos. Há aqueles que mantêm uma conduta correta, mas há também casos em que a última saída é o despejo.

Por isso, é fundamental manter diálogo com o locatário para encontrar soluções benéficas aos dois lados.

No entanto, é importante ficar atento: conversas abertas não são o suficiente para manter uma boa convivência. Também é necessário estabelecer regras (no contrato) e assegurar seu cumprimento, como por exemplo:

  • manter os pagamentos de contas e condomínio em dia;
  • respeitar as determinações do proprietário;
  • não causar danos à estrutura e instalações.

Do contrário, é possível que o despejo seja o mais viável, sendo necessário ajuizar uma ação. Assim sendo, se você é proprietário de um imóvel e quer alugar, deve saber como proceder em situações de conflito, como falta de pagamento, fim da locação e outras, especialmente em necessidade de despejo.

Para saber mais sobre como funciona uma ação de despejo, siga a leitura!

O que é ação de despejo?

A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) prevê uma série de direitos e deveres essenciais para a manutenção da relação entre proprietários e locatários. Conhecer essas determinações é fundamental para combater atitudes abusivas que possam colocar uma das partes em desvantagem.

Entre as principais garantias previstas pela legislação está o despejo, que é o direito que o propretário possui de retirar o inquilino de sua propriedade. Para isso, o locador aciona a Justiça e realiza um procedimento chamado de ação (ou ordem) de despejo.

Então, basicamente, a ação de despejo é um processo judicial no qual o proprietário de um imóvel alugado exige a desocupação da propriedade.

Como funciona uma ação de despejo?

Para ajuizar a ação de despejo, o proprietário deve apresentar um motivo plausível, como por exemplo, a quebra de contrato. Nesse caso, o locador procura a orientação de um advogado especialista e recorre ao poder judiciário para exigir a saída do inquilino.

Geralmente, quando a decisão é favorável ao proprietário, o inquilino recebe um prazo de até 30 dias para fazer a desocupação. No entanto, em ações ajuizadas por motivo de quebra contratual ou de término da vigência do contrato, é possível pedir liminar.

Para isso, é necessário prestar uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Nesse caso, o prazo para saída é de 15 dias.

Principais dúvidas sobre a ação de despejo

Quando o proprietário pode entrar com uma ordem de despejo?

Geralmente, o ajuizamento de uma ação de despejo é fruto do descumprimento do contrato. Alguns motivos são: falta de pagamento, dano à propriedade, uso do imóvel para fins diferentes do estabelecido em contrato.despejo-como-funciona-a-acao-judicial-2

O que é purga da mora?

Também conhecida como emenda da mora, a purga é o direito do inquilino de reverter a ação. Se houver falta de pagamento por exemplo, ele pode depositar o valor da dívida para evitar o despejo.
O pagamento deve ser realizado dentro do prazo para a desocupação. Além disso, esse benefício só pode ser usado uma vez a cada 24 meses.

Qual o prazo para a desocupação do imóvel em situações de despejo?

Após a aprovação da ação, o locatário recebe um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel. No entanto, em alguns casos, é possível pedir liminar para acelerar o processo.

Quando entrar com uma ordem de despejo?

Na maioria, os profissionais recomendam o acionamento da Justiça como último recurso. Antes disso, costuma-se tentar a conciliação entre as partes fora do Tribunal.

Quais os motivos para entrar com um processo de despejo?

O ajuizamento de uma ordem de despejo costuma ser por motivos específicos, como por exemplo:

Atraso no pagamento

A inadimplência é um dos motivos mais comuns por trás das ações de despejo. Além disso, junto à ordem de desocupação, o proprietário costuma pedir indenização pelos valores em débito.

Quando o inquilino atrasa o pagamento em um dia, ele já se torna inadimplente. Por isso, é fundamental respeitar os prazos para o depósito do aluguel e outras contas.

Descumprimento contratual

O contrato de aluguel contém cláusulas que devem prever claramente os direitos e os deveres do inquilino. Isso porque, diante do descumprimento destes termos, o locador pode ajuizar a ação de despejo.

Isso ocorre quando o inquilino:

  • desrespeita as regras condominiais;
  • usa a propriedade em desacordo com a finalidade da locação;
  • causa dano à propriedade;
  • reforma o imóvel sem autorização.

Recusa em sair do imóvel após o fim do contrato

Ao fim da duração do contrato, o locatário tem a obrigação de desocupar a propriedade. Caso contrário, o proprietário pode ajuizar uma ação para retirar o inquilino de seu imóvel.

Além disso, por meio da ação, o locador pode solicitar o pagamento referente ao período “extra” de uso do imóvel.

Morte do locatário

Quando o locatário de um imóvel falece, é possível que os inquilinos continuem utilizando o imóvel. Assim sendo, a ação de despejo é necessária para encerrar o contrato e evitar a ocupação não autorizada da propriedade.

A ação (assim como o imóvel) fica sob responsabilidade dos herdeiros legítimos do falecido locador. Se não houver nenhum herdeiro legítimo o cônjuge/companheiro ou os herdeiros sucessivos serão responsáveis.

Sublocação continuada

A sublocação é uma prática na qual o locatário aluga o imóvel, mas não o utiliza. Em contrapartida, ele “aluga” a propriedade para outra pessoa.

Quando há o encerramento do contrato (original) de locação, é importante ficar atento e finalizar também a sublocação. Isso porque, ao fim do contrato, o proprietário arca com as responsabilidades para com o sublocador.

No entanto, é possível acionar a Justiça para encerrar esse vínculo.

Utilização pelo proprietário do imóvel

Conforme prevê a Lei do Inquilinato, o proprietário pode pedir o imóvel de volta para:

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Proprietários podem retomar seus imóveis, porém é necessário atender aos requisitos.
  • moradia própria;
  • moradia do seu cônjuge (desde que tenha moradia própria);
  • realizar reformas na construção (desde que sejam urgentes).

Nesse caso, a ação de despejo é por meio de Juizado Especial Cível.

Como ajuizar uma ação de despejo?

Em suma, a ação de despejo é uma medida de proteção, que defende o locador de situações específicas. Dessa forma, o proprietário pode alugar seu imóvel com mais segurança.

Se não for possível resolver conflitos por meio de diálogo, o proprietário pode então entrar na Justiça com uma ordem de despejo. Para isso, a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental.

Isso porque, apesar de ser um direito do proprietário, o despejo é um tema que gera muita controvérsia. Isso porque o fato de o inquilino utilizar aquele espaço, muitas vezes como moradia, é muito delicado.

Nos casos em que o contrato contém nenhuma das modalidades de garantia previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato e o despejo for por inadimplência, é possível entrar com o pedido de liminar, desde que o proprietário forneça uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Documentos necessários para ação de despejo

É importante reunir documentos que descrevam a situação, como comprovantes dos pagamentos em atraso, provas do descumprimento de cláusulas e até mesmo o registro de conversas entre locador e locatário.

Também é necessário apresentar o contrato de aluguel, os documentos pessoais (como RG e CPF) e a escritura do imóvel.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.

Imagens: Pexels

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