Comprar um imóvel na planta é uma decisão significativa, mas o atraso na entrega da obra pode transformar expectativas em preocupações reais.
No Brasil, os casos de atraso na entrega de imóveis são frequentes, e a jurisprudência sobre distrato por atraso oferece orientações valiosas para os consumidores afetados.
Neste artigo, analisamos de oito decisões recentes, focando em imóveis na planta, para te ajudar a entender o posicionamento da Justiça brasileira diante de atrasos, e como as decisões judiciais vêm protegendo consumidores prejudicados por essa situação.
Entendendo o contexto legal dos atrasos na entrega da obra
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) é o principal instrumento de proteção nessas situações, classificando construtoras e incorporadoras como fornecedoras responsáveis por cumprir prazos contratuais.
O atraso na entrega de imóveis na planta, que dependem do avanço da construção, pode resultar em responsabilidades como pagamento de lucros cessantes, danos morais em casos excepcionais e opções de distrato com devolução de valores.
Uma tolerância de até 180 dias é comum se explicitada no contrato, mas excessos abrem portas para ações judiciais. O STJ tem consolidado teses que equilibram os interesses, como a presunção de prejuízo em certos cenários, mas exigindo provas em outros, especialmente quando há pedido de rescisão.
Vamos explorar análises de oito decisões emblemáticas, baseadas em julgados reais, com interpretações originais para enfatizar aspectos práticos.
Análise de casos envolvendo imóveis na planta
Esses casos ilustram como os tribunais lidam com atrasos em construções, priorizando a proteção ao comprador enquanto avaliam justificativas das construtoras.
Caso 1: rescisão contratual por atraso injustificado com devolução e multa
Em uma decisão (Processo nº 5036166-93.2021.4.03.6100) da Justiça Federal de São Paulo de novembro de 2023 , um comprador enfrentou atraso excessivo na entrega de uma unidade residencial financiada, sem justificativa plausível da construtora, que alegou força maior.
O tribunal, aplicando o CDC e a Súmula 543 do STJ, determinou a rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, acrescidos de juros e uma multa de 40%.
Isso destaca que atrasos prolongados, mesmo com alegações de eventos externos, podem levar a penalidades severas quando não comprovados.
Caso 2: ausência de presunção em pedido de distrato
Um acórdão (REsp 1.927.249/PR) do STJ de abril de 2024 tratou de um atraso de 8 meses em um imóvel na planta no Rio de Janeiro, onde o comprador solicitou rescisão.
O tribunal negou a presunção de lucros cessantes, exigindo comprovação de prejuízos reais, pois a devolução integral dos valores pagos já recompõe o patrimônio. No entanto, confirmou a devolução corrigida pelo INPC, mais juros, totalizando R$ 200 mil devolvidos, destacando que indenizações adicionais dependem de evidências concretas.
Caso 3: rescisão com restituição integral e multa por atraso em condomínio
Em julgado (Processo nº 1009256-76.2023.8.26.0152) do Tribunal de Justiça de São Paulo de junho de 2024 , compradores de uma unidade em condomínio em Cotia enfrentaram atraso além do prazo estendido de maio de 2022, com a construtora propondo nova data não cumprida e atribuindo o problema à pandemia como força maior.
O juiz rejeitou a alegação, ordenando rescisão, devolução total dos valores pagos incluindo comissão de corretagem, com multa de 10% sobre o montante, correção e juros de 1% ao mês. O caso enfatiza que emissão de habite-se não equivale a entrega efetiva, e cláusulas de extensão contratual são escrutinadas rigorosamente.
Caso 4: danos morais por atraso excessivo
Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), confirmada pelo STJ (Enunciado nº 568 do STJ) em 2025, envolveu atraso de 15 meses em um apartamento na planta, causando estresse comprovado ao comprador devido a mudanças familiares.
O tribunal concedeu danos morais de R$ 20 mil, além de lucros cessantes, argumentando que o abalo psicológico vai além do mero incômodo quando há impactos comprovados na vida pessoal.
Caso 5: cumulação de multa e lucros cessantes vedada
Em acórdão (REsp 2.181.149/PR) do STJ de 2024, um caso de atraso de 7 meses em imóvel na planta em Porto Alegre vedou a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, pois ambas visam compensar o mesmo prejuízo.
O comprador recebeu a multa contratual de 1% ao mês, totalizando R$ 25 mil, mas sem adicional por perdas patrimoniais presumidas, alinhando-se à tese de que indenizações não se sobrepõem.
Caso 6: suspensão de juros durante o atraso
Uma decisão (REsp 1.897.343) recente de 2025, inspirada em súmulas do STJ, tratou de cobrança indevida de juros de obra após o prazo de entrega em um empreendimento na planta em Curitiba.
O tribunal determinou a suspensão imediata e reembolso de R$ 12 mil, enfatizando que encargos financeiros não podem incidir durante a mora da vendedora, protegendo o comprador de abusos.
Caso 7: responsabilidade de corretoras excluída
Em julgado (AREsp 2.539.221) do STJ de outubro de 2025, uma corretora foi isentada de responsabilidade solidária por atraso de 9 meses em imóvel na planta vendido em Belo Horizonte.
O foco recaiu na construtora, que pagou lucros cessantes de R$ 30 mil, esclarecendo que intermediários não respondem por falhas na execução da obra, a menos que haja má-fé comprovada.
Caso 8: rescisão com reembolso total sem deduções por inadimplência da construtora
Um caso (Processo nº 1008738-69.2024.8.26.0405) do Tribunal de Justiça de São Paulo de junho de 2024 permitiu distrato após atraso significativo além de dezembro de 2021 em apartamento em Osasco, com a construtora não comprovando avanços na obra.
O juiz determinou rescisão e devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos por inflação e com juros de mora a partir da citação, em parcela única sem deduções, aplicando o CDC para proteger o comprador em casos de inadimplência do vendedor.
Essas análises revelam que, para imóveis na planta, os tribunais enfatizam a responsabilidade das construtoras, mas calibram indenizações com base em provas e no tipo de pedido do comprador.
Lições gerais extraídas das decisões
Das decisões examinadas, surgem orientações práticas para consumidores. Em primeiro lugar, lucros cessantes são presumidos em atrasos além da tolerância quando o contrato é mantido, frequentemente calculados entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês, com valores em casos similares variando de R$ 25 mil a R$ 50 mil dependendo da duração.
Em segundo lugar, danos morais são concedidos apenas em situações excepcionais, com provas de abalo significativo, e valores comuns giram em torno de R$ 15 mil a R$ 25 mil.
Terceiro, o distrato é facilitado em atrasos injustificados, com devolução integral e correções, mas sem presunção de lucros cessantes adicionais, evitando duplicidades.
Por fim, alegações de força maior são rigorosamente avaliadas, e cobranças indevidas durante o atraso são prontamente suspensas.
Contratos devem ser revisados para identificar cláusulas abusivas, e ações judiciais podem equilibrar as desigualdades. Por isso, é recomendável buscar orientação de um advogado especialista em direito imobiliário para estar completamente amparado ao tomar decisões.
Enfrentar casos de atraso na entrega imóveis exige compreensão das tendências jurisprudenciais, que geralmente favorecem o consumidor em abusos comprovados. Se você está lidando com uma situação assim, esses precedentes podem guiar suas decisões.
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