Atraso na entrega da obra: multa e distrato

Saiba o que o consumidor pode fazer quando o imóvel comprado na planta não é entregue dentro do prazo.

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Atraso na entrega da obra: multa e distrato

Apesar das vantagens, comprar um imóvel na planta também oferece alguns riscos. Entre eles, um dos problemas que mais ganha destaque é o atraso na entrega da obra.

O atraso na obra é extremamente comum e pode decorrer de diversos fatores, como:

  • falta de material;
  • mão de obra escassa;
  • problemas com o solo;
  • greves;
  • mau tempo.

Nessa situação, a construtora não tem como terminar a construção, o que pode gerar prejuízos. Isso porque há um prazo estipulado em contrato para a finalização da obra e o consumidor se planeja com base nessa previsão.

Por isso, a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) garante que o consumidor tenha algumas opções. Dessa forma, o proprietário pode decidir o que é melhor no seu caso para evitar danos maiores.

Siga na leitura para saber o que o consumidor pode fazer quando a entrega da obra atrasa!

A construtora pode atrasar a entrega do imóvel na planta?

Como observado acima, ao adquirir um imóvel na planta, o consumidor recebe uma previsão para a entrega das chaves.

Esse prazo é estabelecido em contrato e espera-se que, ao final dele, as unidades já estejam prontas para morar. Contudo, não é incomum que ocorra um atraso na entrega da obra.

De acordo com a legislação, não é proibido que o imóvel na planta seja entregue com atraso. No entanto, existe um limite de 180 dias que deve ser respeitado pela construtora.

Passado esse período, o atraso configura prática abusiva e o consumidor pode tomar algumas medidas para se esquivar dos prejuízos.

Quais são as opções quando a construtora atrasa a obra?

Segundo a legislação, quando a entrega das chaves chega a, no máximo, 180 dias de atraso, a construtora não é obrigada a pagar nenhuma penalidade nem mesmo devolver o valor total do apartamento em caso de rescisão contratual.

Durante esse período, só é possível desistir do negócio mediante o pagamento de multa, que poderá ser de 25% a 50% do valor total do imóvel. Além disso, o consumidor deve arcar com eventuais retenções.

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Os direitos do consumidor variam de acordo com o tempo de atraso na entrega da obra. | Imagem: Freepik (rawpixel.com)

No entanto, quando atraso na entrega da obra excede esse prazo, o consumidor tem duas opções:

  • fazer o distrato do imóvel na planta;
  • aguardar a finalização da obra.

Em caso de distrato feito em função do atraso na entrega de imóvel, o consumidor recebe o dinheiro de volta?

Sim! Caso opte pelo distrato, passado o prazo de tolerância de 180 dias, o consumidor tem direito ao reembolso integral. Antes disso, pode ser necessário pagar uma multa em caso de desistência.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.” (Súmula 543 do STJ)

Assim sendo, as parcelas devem ser pagas pela construtora de uma só vez, com correção monetária a contar de cada vencimento. O pagamento deve ocorrer dentro do prazo de 60 dias.

Nestes casos, a responsabilidade da construtora em devolver e indenizar o comprador é objetiva, isto é, não há necessidade de comprovação da culpa da construtora já que esta é presumida. Este é o entendimento da jurisprudência (decisões dos tribunais) em casos desta natureza:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA ANTE O ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. 1…. . 2. Culpa pela rescisão e restituição das parcelas pagas. Adquirentes que estavam em dia com o pagamento das parcelas do preço. Rescisão ocasionada pelo atraso na entrega do imóvel. Demora na expedição o habite-se e averbação na matrícula que impedia o pagamento da parcela relativa a financiamento bancário no prazo estipulado. Alegado caso fortuito e força maior. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, CC. Responsabilidade objetiva da fornecedora. Arts. 12 e 14, CDC. Rescisão por culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. 3. Rescisão contratual por culpa da vendedora. Retorno ao estado anterior ao negócio. Vendedora que é responsável pela restituição da comissão de corretagem pelo fato de ter dado causa à rescisão. 4. Multa contratual por reciprocidade. Possível a inversão em desfavor da vendedora (Tema Repetitivo nº 971 do E. STJ). ...(TJSP;  Apelação Cível 1029831-36.2019.8.26.0576; Data do Julgamento: 02/12/2021)

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E se o consumidor ainda quiser o imóvel?

Nessa situação, passado o prazo de tolerância, o proprietário deverá receber uma indenização de 1% do valor do imóvel para cada mês de atraso. O valor deve ser corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

É importante ressaltar que, caso atrase a entrega da obra, a incorporadora não pode tentar aumentar o prazo de tolerância. Nessa situação, vale o que foi acordado entre as partes na assinatura do contrato.

Mesmo que o atraso na entrega da obra decorra de situações que fogem ao controle da construtora (como excesso de chuvas ou greve de trabalhadores, por exemplo), os direitos do consumidor devem ser respeitados.

É necessário acionar a Justiça para exigir esses direitos?

Os direitos do consumidor em caso de atraso na entrega da obra são previstos por lei e devem fazer parte do contrato. Nesse sentido, na teoria, basta exigi-los diretamente da incorporadora.

No entanto, na prática, é possível que o consumidor enfrente algumas dificuldades em obter seus direitos. Como resultado, pode ser complicado solucionar o problema de forma direta e, por isso, torna-se necessário acionar a Justiça.

Nessa situação, ingressar com uma ação judicial costuma ser a única alternativa do consumidor para se esquivar de práticas abusivas.

Atraso na entrega da obra causa danos morais?

Sim! Diversas decisões judiciais têm garantido aos consumidores a indenização por dano moral pelo atraso na entrega da obra, mormente quando se trata de compra de imóvel na planta.

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O consumidor tem direito à indenização em caso de atraso na entrega da obra. | Imagem: Freepik (freepik)

Esse direito é assegurado pelo artigo 927º do Código Civil, que trata da reparação de danos:

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”

Os Tribunais têm entendido que, quando ocorre atraso na entrega do imóvel na planta, os consumidores têm suas expectativas frustradas, pois não conseguem usufruir de um bem adquirido com tanto esforço de tempo e dinheiro.

Dessa forma, há danos morais e o consumidor deve ser indenizado.

E danos materiais?

Como já vimos, o consumidor geralmente tem planos para o imóvel que foi comprado na planta.

Em muitos casos, a unidade é adquirida para ser utilizada como moradia, sendo comum que os proprietários planejem se mudar assim que possível.

Nesse sentido, o atraso na entrega da obra pode atrapalhar esses planos e, com isso, causar prejuízos como, por exemplo, despesas com um imóvel alugado durante o período de espera pela finalização da obra.

Por isso, além dos danos morais, o atraso na entrega das chaves também pode gerar danos materiais, que devem ser indenizados.

Multa de responsabilidade da Construtora

Nos contratos de compra e venda de imóveis na planta geralmente as construtoras estabelece uma multa ao comprador em caso de inadimplemento do contrato. A pergunta que se faz é quando no contrato não há previsão de multa em caso do descumprimento contratual pela construtora como na hipótese de atraso na entrega da obra por mais de 180 dias.

Sobre este tema o Judiciário já se debruçou, levando inclusive ao STJ a estabelecer um tema em sede de julgamento de recurso repetitivo, que tem repercussão geral para todos os casos que são julgados sobre o assunto. Assim estabeleceu o STJ:

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Construção Civil e a Covid-19

Como é de conhecimento geral, o COVID-19 não afetou diretamente a atividade de construção civil, eis que foi considerada essencial pelo decreto DECRETO Nº 10.344, DE 11 DE MAIO DE 2020, não podendo assim servir de alegação pelas construtoras para servir de “desculpas” ( caso fortuito ou força maior) para o atraso na obra:

Em casos semelhantes, o Tribunal de Justiça de S. Paulo assim entendeu APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – MORA DA CONSTRUTORA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS – PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – REJEIÇÃO – Evidente abusividade da contagem do prazo de tolerância para entrega do imóvel em dias úteis – Afastada a alegação de caso fortuito ou força maior, eis que entraves burocráticos se inserem em fortuito interno – Inocorrência de fato do príncipe – Pandemia decorrente da COVID-19 que não afetou diretamente a atividade de construção civil, que foi considerada essencial pelo decreto governamental – Súmula 161, TJSP – A resolução do contrato, decorrente da mora exclusiva da construtora, acarreta a devolução integral das quantias pagas pelo adquirente – Súmula 543 do STJ – Invalidade da forma parcelada de restituição prevista em contrato – Inteligência da Súmula 2 deste E.TJSP – Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos firmados antes da sua vigência – ….. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (TJSP; Apelação Cível 1008273-06.2021.8.26.0554; Data do Julgamento: 04/12/2021)

Como ajuizar uma ação contra a construtora?

Para ajuizar a ação, é recomendável buscar a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário e Direitos do Consumidor. Além disso, é importante reunir documentos que comprovem o ocorrido.

O consumidor pode utilizar:

  • o contrato firmado com a construtora;
  • as notificações do atraso na entrega da obra;
  • comprovantes de despesas geradas pela situação;
  • conversas e e-mails trocados com a incorporadora.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.

Imagem em destaque: Freepik (chaay_tee)