A Lei do Inquilinato determina uma série de regras para que os contratos de locação sejam justos para ambas as partes, garantindo ao inquilino direitos para que se proteja de práticas abusivas.
Saiba quais são os direitos do inquilino e o que fazer diante da violação dos mesmos.
1. O inquilino deve receber o imóvel em perfeitas condições de uso
O proprietário deve entregar o imóvel em estado ideal para moradia, sendo necessário fazer uma vistoria da propriedade. Por meio dessa análise, é possível verificar as condições da instalação, que devem ser descritas em um documento.
Esse documento é chamado de laudo de vistoria e deve conter, além da descrição do estado do imóvel, algumas fotografias, servindo para certificar a condição de entrega do imóvel em caso de problemas futuros.
A verificação das condições de uso deve ser realizada antes da assinatura do contrato de locação, e o inquilino deve se comprometer com a conservação da propriedade para que ela seja devolvida nas mesmas condições ao fim do contrato.
O inquilino tem o direito de acompanhar pessoalmente a vistoria. Nesse momento é necessário se manter atento, notando até mesmo os pequenos detalhes.
Se houver algum problema ou defeito no imóvel, o locatário deve solicitar a reparação dos danos antes de fechar negócio. Após a assinatura do contrato, os consertos e reformas podem ser realizados pelo morador, desde que haja indenização.
Caso o problema se trate de um vício oculto que o morador venha a descobrir após o momento da vistoria, o proprietário também deve se responsabilizar pelo reparo.
2. A devolução do imóvel pelo inquilino pode ocorrer a qualquer momento
Enquanto o locador só pode pedir o imóvel de volta em caso de quebra contratual ou ao fim da vigência do contrato, o locatário, por sua vez, pode fazer a devolução do imóvel quando desejar.
No entanto, havendo previsão contratual, é necessário pagar uma multa em caso de devolução antes do prazo acordado.
3. Fornecimento de comprovantes de pagamentos pelo proprietário
O inquilino pode exigir a apresentação dos recibos de pagamento de aluguel, de taxas condominiais e de outras despesas discriminadas. Caso o proprietário não forneça os comprovantes, ele está cometendo uma infração contratual passível de punição.
A punição deve ser prevista em contrato.
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4. Indenização por benfeitorias
Benfeitorias são medidas que o locatário toma durante a vigência do contrato para a manutenção do estado de uso do imóvel. Elas podem ser realizadas por necessidade ou então por conveniência.
No entanto, o inquilino só pode fazer benfeitorias se não houver proibição contratual e, em alguns casos, é necessário obter autorização prévia do proprietário.
A autorização prévia é requerida quando a benfeitoria é útil, um tipo de reparo que melhora a condição do imóvel mas não é necessária, servindo apenas para aumentar o conforto das instalações.
Já no caso de a benfeitoria ser necessária para manter a condição de uso do imóvel, não é preciso pedir uma autorização prévia.
Em ambos os casos a benfeitoria é indenizável, conforme prevê a Lei do Inquilinato. O proprietário não precisa indenizar o inquilino quando a benfeitoria é voluptuária e se trata apenas de uma questão estética ou de gosto.
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5. A preferência de compra do imóvel é do inquilino
Um imóvel alugado pode ser vendido a qualquer momento, inclusive durante a vigência do contrato. No entanto, a Lei do Inquilinato determina que o inquilino tem a preferência de compra.
O proprietário deve informar (judicial ou extrajudicialmente) o morador da intenção de venda de antemão, oferecendo o imóvel nas mesmas condições em que será ofertado no mercado.
Após receber a informação, o locatário tem 30 dias para responder a proposta. Passado esse período, acaba a preferência de compra, que é transferida ao sublocador, se houver um.
Depois de mais de 30 dias, o imóvel pode ser vendido a qualquer pessoa.
6. O proprietário é quem paga as despesas extraordinárias de condomínio
A obrigação com as despesas condominiais é definida pela Lei do Inquilinato, que estabelece que o inquilino é responsável apenas pelas despesas ordinárias, enquanto o proprietário é quem deve pagar pelas taxas extraordinárias.
As despesas ordinárias são aquelas referentes à administração do condomínio, como por exemplo:
- água;
- conservação das áreas comuns;
- gás;
- limpeza;
- luz;
- manutenção de equipamentos de uso comum;
- pagamento de salários e encargos trabalhistas;
- pagamento de tributos;
- reparos pequenos nas áreas de uso comum.
Já as despesas extraordinárias são aquelas envolvidas no custeio de, por exemplo.
- ampliação da edificação;
- decoração e paisagismo;
- instalação de novos equipamentos;
- pintura de fachadas;
- reformas estruturais;
- reposição das condições de habitabilidade do edifício.
O inquilino pode exigir que o proprietário arque com esses custos e apresente o comprovante de quitação das despesas.
7. O proprietário deve pagar as taxas de administração
As taxas e administrativas e de intermediação devem ser pagas pelo proprietário do imóvel. Alguns exemplos de despesas que fazem parte desse grupo são:
- tarifas de administração imobiliária;
- checagem da idoneidade do locatário
- checagem da idoneidade dos fiadores;
- impostos, taxas e seguros para incêndio (exceto nos casos em que o contrato prevê que o inquilino deve fazer o pagamento destes).
8. O inquilino pode sublocar o imóvel
Esse direito existe quando o contrato firmado entre as partes prevê a possibilidade de sublocação do imóvel. Nesse caso, o sublocatário assume as obrigações contratuais do inquilino, tornando-se responsável pelo pagamento do aluguel e das despesas.
Durante a sublocação, o inquilino original é quem se responsabiliza pelas obrigações com o morador, devendo exercer as funções do proprietário.
9. A multa contratual deve ser proporcional
A Lei do Inquilinato não determina um valor percentual de multa, mas estabelece que a cobrança deve ser proporcional ao período de contrato. Por isso, é necessário fazer um cálculo para definir a quantia a ser paga.
Para fazer o cálculo é necessário, primeiramente, definir o valor da prestação, que corresponde ao custo do aluguel dividido pelo prazo de vigência do contrato. Feito isso, basta multiplicar o resultado pelo número de meses em que o contrato não será cumprido.
Por exemplo, se o contrato é de 30 meses com aluguel de mil reais, o valor da prestação da multa é R$33,33. Se o contrato for quebrado com 15 meses de locação, faltam mais 15 meses para cumprir a vigência.
Se 33.33 vezes 15 é 499.95, o valor da multa contratual é de R$499,95.
O que fazer em caso de quebra dos direitos do inquilino?
Os direitos do inquilino são previstos por Lei e devem ser garantidos pelo proprietário do imóvel. Caso contrário, o morador pode acionar a Justiça para se defender de práticas abusivas.
Para isso, é recomendável contar com a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Por meio de uma ação judicial, é possível solucionar o problema e até mesmo obter uma indenização por danos materiais e/ou morais.
Direito imobiliário é um ramo do direito privado que regula as relações jurídicas relativas às propriedades de bens imóveis.
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Este conteúdo integra o panorama do Observatório Rosenbaum de Direito Imobiliário, levantamento de 1.173 decisões públicas do TJSP sobre atraso de obra, distrato e vícios de construção.
