Locação comercial: direitos e deveres do locatário e locador

Segundo o Ministério da Economia, o Brasil registrou 3.838.063 novas empresas abertas em 2022, fechando o ano com saldo positivo de 2.142.300 novas empresas abertas durante o período. 

Ao todo, o ano passado finalizou com mais de 20 milhões de empresas ativas de acordo com os dados do Mapa de Empresas, elaborado pelo Ministério do Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços (MDIC) em parceria com o Serviço Federal de Processamento de Dados (Serpro).

Vale notar que muitas dessas empresas mantêm seus pontos comerciais em imóveis alugados. 

Sendo assim, a locação comercial é um tema relevante e de grande importância tanto para proprietários de imóveis com fins comerciais como para empreendedores e empresários.

Confira a seguir quais são os principais direitos e deveres do locador e do locatário em um contrato de aluguel comercial.

O que é uma locação comercial?

A locação comercial é um contrato de aluguel de um imóvel destinado apenas à realização de atividades comerciais. 

Nesse tipo de locação, o imóvel é cedido pelo locador (proprietário) ao locatário (empresa ou empreendedor) para que seja utilizado como espaço de negócios, lojas, escritórios, restaurantes, consultórios, entre outros. 

Qual lei rege a locação comercial?

O contrato de locação comercial no Brasil é regido principalmente pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Vale acentuar que a referida lei estabelece as normas e os direitos aplicáveis tanto ao locador quanto ao locatário em contratos de locação, abrangendo tanto a locação comercial quanto a residencial.

Além da Lei do Inquilinato, outros dispositivos legais também podem influenciar os contratos de locação comercial, como o Código Civil, que trata dos aspectos gerais do direito civil e dos contratos, e a legislação específica de cada município, que pode estabelecer normas adicionais para a locação comercial.

​​Quais são os principais direitos e deveres do locatário na locação comercial?

Na locação comercial, a empresa ou o empreendedor que aluga o imóvel possui uma série de direitos e deveres que devem ser observados durante o contrato. Confira abaixo alguns dos principais.

Direitos do locatário

• Uso e gozo do imóvel – o locatário tem o direito de utilizar o imóvel para a finalidade comercial acordada no contrato, exercendo a sua atividade comercial no imóvel sem interferência indevida do locador ou de terceiros, desde que respeite as normas legais e as cláusulas contratuais estabelecidas;
• Receber o imóvel em plenas condições de uso  – o locatário tem o direito de receber o imóvel em condições adequadas para o uso comercial, bem como de exigir do locador as devidas manutenções estruturais necessárias para a segurança e integridade do imóvel;
• Renovação do contrato – ao término do prazo contratual, o locatário tem o direito de solicitar a renovação do contrato de locação comercial, manifestando sua intenção ao locador;
• Preferência na compra do imóvel – o art. 27 da Lei do Inquilinato determina que no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Assim sendo, o proprietário deve formalizar essa preferência assim que receber uma proposta de compra de um terceiro;
• Quebra de contrato de aluguel – o locatário tem o direito de pedir a quebra de contrato de aluguel a qualquer momento, antes ou durante a vigência. Esse pedido de rescisão pode ser feito com ou sem o aviso prévio de 30 dias. 

Deveres do locatário

• Pagamento do aluguel e encargos – o locatário tem o dever de pagar o valor do aluguel estipulado no contrato e os encargos previstos, como taxas condominiais, IPTU e outras despesas de consumo;
• Uso e devolução adequada do imóvel – o imóvel deve ser utilizado apenas para a finalidade comercial estabelecida no contrato, respeitando as leis e regulamentos aplicáveis. Ao fim do aluguel, o imovel deve ser devolvido ao locador no estado em que o recebeu, conforme consta na vistoria, salvo os desgastes naturais decorrentes do uso normal ao longo do tempo;
• Reparar os danos no imóvel causados pelo seu uso – locatário deve zelar pela conservação do imóvel, evitar danos desnecessários e reparar os danos no imóvel causados pelo seu uso;
• Comunicação de problemas e reparos – o locatário tem o dever de comunicar ao locador sobre quaisquer problemas ou necessidades de reparos no imóvel, a fim de que sejam tomadas as devidas providências dentro do prazo legal;
• Não modificar o imóvel sem a autorização do proprietário – para realizar modificações estruturais no imóvel, é necessário que o locatário comunique antes ao locador e que este autorize a execução da obra;
• Pagar as despesas de consumo – as despesas de consumo como força, luz, gás, água e esgoto devem ser pagas pelo locador;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário – mediante combinação prévia de dia e hora, além de admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros;
• Cumprir as regras do condomínio – se o imóvel comercial estiver localizado em um condomínio, o locatário deve seguir as regras estabelecidas. 

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Quais são os principais direitos e deveres do locador na locação comercial?

Na locação comercial, o proprietário do imóvel alugado também possui direitos e deveres que devem ser respeitados durante o contrato. Veja a seguir alguns dos principais.

Direitos do locador

• Recebimento do aluguel – o locador tem o direito de receber o valor do aluguel estipulado no contrato, de forma pontual e nos prazos determinados;
• Propriedade do imóvel – a propriedade do imóvel alugado é mantida ao locador, portanto, tem o direito de exercer controle sobre ele, dentro dos limites estabelecidos pela lei e pelo contrato;
• Recebimento de garantias locatícias – o locador tem o direito de solicitar e receber as garantias locatícias estabelecidas no contrato, como caução, fiança ou seguro de aluguel;
• Retomada do imóvel – em determinadas situações previstas em lei, como a necessidade de uso próprio ou para familiares próximos, o locador tem o direito de retomar o imóvel após o término do contrato de locação mediante aviso prévio e respeitando os procedimentos legais;
• Venda o imóvel – a Lei do Inquilinato permite ao proprietário do imóvel o direito de vender o seu bem a qualquer momento, mesmo que ele esteja ocupado.

Deveres do locador

• Entrega do imóvel em condições adequadas – o imóvel deve ser entregue ao locatário em condições adequadas para o uso comercial acordado, realizando as devidas manutenções estruturais necessárias;
• Manutenção estrutural do imóvel – o locador é responsável pelas reformas estruturais, garantindo a segurança e o bom estado do imóvel ao longo da locação;
• Respeito à privacidade e exclusividade do locatário – o locador deve respeitar a privacidade do locatário e não interferir indevidamente em sua atividade comercial, exceto em situações previstas em lei ou no contrato;
• Cumprimento das cláusulas contratuais – o locador tem o dever de cumprir todas as cláusulas e obrigações estipuladas no contrato de locação comercial, como fornecer os recibos de pagamento, respeitar prazos e regras estabelecidas.

O que fazer em caso de conflito ou desacordo entre locador e locatário na locação comercial?

Em caso de desacordo entre o locador e o locatário, é recomendado buscar a mediação de um advogado especialista em direito imobiliário ou recorrer aos órgãos de defesa do consumidor, como o Procon, para auxiliar na resolução do conflito. 

Caso ocorra o descumprimento do contrato de locação comercial, pode haver penalidades como multas, rescisão contratual, perda do direito de uso do imóvel, indenizações por danos, entre outras medidas previstas em lei.

Em situações mais graves, pode ser necessário ingressar com uma ação judicial para garantir o cumprimento dos direitos e deveres estabelecidos no contrato.

Nesse contexto, o advogado é fundamental para representar e defender os interesses do seu cliente, buscando soluções amigáveis ou recorrendo ao poder judiciário. Além disso, ele também pode auxiliar na elaboração e revisão do contrato, assegurando que todas as cláusulas estejam em conformidade com a legislação vigente. 

Enfim, a locação comercial envolve uma série de direitos e deveres tanto para o locador quanto para o locatário e é essencial que ambas as partes estejam cientes das suas obrigações e busquem o cumprimento adequado do contrato.

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