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Você sabe como funciona um financiamento imobiliário?

Entenda no que consiste um financiamento imobiliário e saiba quais são as etapas do processo para conseguir esse crédito.

21 de outubro de 2021 - Atualizado 22/11/2021

O financiamento imobiliário é uma das opções mais atrativas para adquirir uma habitação, sobretudo, diante da realidade econômica do país.

Nessa forma de financiamento, o banco empresta o dinheiro para a aquisição do imóvel e o comprador paga o valor em parcelas, que são somadas a algumas taxas como juros e seguro.

Confira quais são os principais tipos de financiamento imobiliário e descubra os pré-requisitos para financiar um imóvel.

O que é o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma alternativa para quem não dispõe de todo o valor para comprar um imóvel, casa ou apartamento, novo ou usado.

Em síntese, o comprador do imóvel paga um valor de entrada ao vendedor e pede emprestado para o banco o restante, que será pago em parcelas corrigidas e acrescidas de juros.

Esse banco, normalmente, é uma instituição financeira com a qual o cliente já tem relacionamento ou crédito. 

Como funciona um financiamento imobiliário?

Um financiamento imobiliário funciona como uma operação de crédito na qual o banco paga por uma parte do bem que o comprador deseja adquirir. 

Todavia, em contrapartida, o banco recebe esse valor de volta parcelado e acrescido de juros. 

Por essa razão, os bancos adotam algumas medidas para garantir que o comprador terá meios de pagar a dívida, como a exigência de uma renda mínima comprovada por documentos. 

Qual é a renda mínima para financiar um imóvel?

A renda mínima para financiar um imóvel depende, entre outras coisas, do valor da parcela calculada para cada operação de crédito. 

Ademais, outras características acerca do financiamento também são determinantes para definir o valor das parcelas. Entre elas:

  • o valor total financiado;
  • o número de parcelas;
  • o montante de juros e taxas incluídas em cada parcela.

Quais são as etapas do processo de financiamento imobiliário?

O processo de um financiamento imobiliário é composto pelas seguintes etapas:

  • análise do crédito – as instituições financeiras analisam se seus ganhos mensais vão ser suficientes para comportar as prestações. São levadas em consideração, entre outras informações, a renda, a situação atual do CPF, o score e o perfil do cliente;
  • avaliação da engenharia do imóvel – uma empresa de engenharia vai até a propriedade e verifica se ela está em boas condições para servir como garantia para o banco. Após, a empresa emite um laudo com o valor estimado para aquele apartamento ou casa. Isso garante a qualidade do imóvel e também que o preço esteja dentro do valor de mercado praticado;
  • análise jurídica – toda a documentação do processo de financiamento imobiliário passa por uma análise jurídica pela equipe do banco, para entender se há alguma pendência no nome do comprador, do vendedor e, principalmente, na matrícula do imóvel.
  • elaboração, assinatura e registro do contrato – o contrato é elaborado, as partes envolvidas o assinam e, depois, esse documento é registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente;
  • levar o registro ao banco para obter a liberação dos recursos – após o registro do contrato, o documento deve ser encaminhado ao banco que, por sua vez, fará uma última análise e, estando tudo nos conformes, liberará os recursos financiados para o vendedor do imóvel. 

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Os financiamentos imobiliários para a aquisição de casa ou apartamento podem ser efetuados, principalmente, com a utilização de dois tipos de recursos:

  •  Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)
  •  Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE);

Além disso, existe ainda a possibilidade de financiar diretamente com a construtora.

Compreenda a seguir como funcionam cada uma dessas modalidades.

Financiamentos imobiliário com recursos do FGTS

O financiamento com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma das modalidades mais utilizadas para a compra de imóveis dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Vale destacar, que o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pelo Governo Federal, em 1964, com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. Seus recursos são provenientes basicamente dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS.

Nesse tipo de financiamento, o valor do imóvel e do financiamento variam periodicamente, conforme a instituição escolhida para realizá-lo.

Por conseguinte, podem participar dessa modalidade apenas pessoas com uma determinada renda familiar máxima, determinada conforme a região do país.

Além do mais, quando o valor do imóvel financiado está nos limites do SFH, as taxas de juros não podem ser superiores a 12% ao ano, sendo assim, as taxas praticadas são mais baixas que no SBPE.

Financiamento imobiliário com recursos do Sistema Brasileira de Poupança (SBPE)

O financiamento de imóvel pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma opção na qual não existe um limite de renda.

Nessa modalidade, o valor do imóvel tem relação direta com o valor da taxa anual de juros. Contudo, o limite é definido pelo Sistema Financeiro de Habitação e, diferentemente do financiamento pelo FGTS, pode ser superior a 12% ao ano. 

Financiamento imobiliário diretamente com a construtora

A principal vantagem de financiar direto com a construtora é a flexibilidade de negociação, uma vez que não existe uma imposição de limites sobre os valores financiados, renda ou taxas de juro.

Assim sendo, as empresas definem o valor máximo que será financiado. 

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O que é “alienação fiduciária”?

Existem diferentes tipos de contratos que podem ser firmados em um financiamento imobiliário.

Contudo, o mais comum é o “contrato de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária”.

Essa é uma outra medida adotada pelos bancos para garantir que o comprador irá quitar a dívida.

Em suma, significa que, como garantia da dívida, o comprador passa o bem ao banco até a quitação do valor financiado. 

Ou seja, ele tem a posse por residir no imóvel, mas a propriedade é do banco até que o financiamento termine. 

Logo, se não honrar o compromisso e deixar de pagar o financiamento, o imóvel fica com a instituição credora.

Quais são os pré-requisitos para financiar um imóvel?

Na maioria dos casos, para ter direito ao crédito de um financiamento imobiliário é preciso atender alguns pré-requisitos. São eles:

  • ter mais de 18 anos ou ser emancipado;
  • ser brasileiro nato, naturalizado ou, se for estrangeiro, deve ter visto permanente no país;
  • ter capacidade civil, ou seja, não ser menor que 16 anos; 
  • não possuir enfermidade ou deficiência mental que impeça o discernimento; 
  • ter capacidade de exprimir a própria vontade, mesmo transitoriamente; 
  • não ser usuário habitual ou viciado em drogas;
  • não ultrapassar 80 anos e seis meses na soma da sua idade ao prazo de pagamento do financiamento;
  • caso queira utilizar o FGTS, não ser proprietário e não estar em processo de compra de outro imóvel residencial na mesma cidade em que reside.

Quais são as principais condições para fazer um financiamento imobiliário?

O processo para contratar um financiamento imobiliário e conseguir crédito para adquirir um imovel depende de diversas variáveis. Entre elas:

  • o preço do imóvel;
  • o valor que seria possível dar de entrada;
  • o valor das parcelas que o comprador consegue pagar;
  • o tipo de financiamento escolhido;
  • o banco ou instituição financeira.
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Todo financiamento de imóveis exige que você pague uma entrada. | Imagem: Freepik (jcomp)

Por conseguinte, muitos  bancos oferecem a oportunidade do cliente fazer financiamentos imobiliários. Entretanto, existem algumas coisas que os diferenciam entre si:

  • as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas;
  • a duração dos contratos; 
  • quanto do montante correspondente ao valor do imóvel pode ser financiado.

Além disso, comumente são impostas duas condições cruciais:

  • o valor de entrada deve ser de, no mínimo, 10% a 20% do valor do imóvel – é possível utilizar o FGTS para compor o valor de entrada do imóvel. Quanto maior o valor da entrada, menor o valor das parcelas;
  • as parcelas não podem comprometer mais do que 20% a 30% da renda familiar, que pode ser composta por mais de um participante.

Como são calculadas as parcelas de um financiamento imobiliário?

As parcelas são calculadas a partir de alguns fatores como:

  • amortização – é o ato de reduzir o valor original da dívida por meio de antecipação das parcelas. No Brasil, é comum a utilização do Sistema de Amortização Constante ou Tabela SAC, no qual as prestações diminuem conforme a dívida é paga;
  • juros – é o percentual adicionado pelo banco sobre o valor financiado;
  • serviços administrativos – uma taxa mensal de manutenção do financiamento, cujo valor varia de banco para banco;
  • seguro obrigatório de danos físicos ao imóvel (DFI) – cobre prejuízos por incêndios, explosões, raios e danos causados por condições meteorológicas como vendavais e chuva de granizo;
  • seguro obrigatório de morte e invalidez permanente (MIP) – garante que o empréstimo seja pago mesmo com a morte ou a invalidez permanente do cliente da instituição financeira.

O que é a portabilidade do financiamento imobiliário?

Trata-se da transferência de uma operação de crédito, a pedido do cliente, de uma instituição financeira para outra, com o objetivo de obter uma condição mais vantajosa em relação ao contrato original.

Ao solicitá-lo, o contrato original é liquidado antecipadamente e o saldo devedor é pago pela nova instituição financeira, mediante uma transferência eletrônica, sem a participação do cliente.

Entretanto, esse mecanismo não vale para empreendimentos na planta e em construção, só pode ser realizado para imóveis prontos.

Enfim, o financiamento imobiliário constitui uma das soluções de crédito mais acessíveis e populares para aquisição de imóveis no Brasil.

Imagem em destaque: Freepik (rawpixel.com)

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