Fundos Imobiliários: o que são e como investir?

Entenda o que são os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e saiba como investir nesse atrativo instrumento do mercado de capitais.

O mercado imobiliário brasileiro oferece diferentes tipos de opções de investimento. Por isso, quando se trata de imóveis, é importante saber quais são as possibilidades desse segmento.

Dentre as principais opções de aplicação estão a compra e venda de imóveis, o aluguel e os fundos imobiliários, que são uma alternativa de investir em propriedades sem a necessidade de tornar-se dono. 

Mas é preciso atenção. O investimento em cotas de fundos imobiliários possuem características específicas que o diferenciam do investimento direto em imóveis.

Compreenda o que são os FII, como eles funcionam e quais as formas de investir.

O que são os Fundos de Investimento Imobiliário?

De acordo com o Portal do Investidor, esses fundos representam uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários destinado à aplicação em empreendimentos imobiliários.

Os ativos que compõem um FII são imóveis como:

• shopping centers e hotéis;
• edifícios comerciais/lajes corporativas;
• universidades e hospitais;
• galpões logístico/industrial;
• condomínios residenciais.

Os FII foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08. O funcionamento e a oferta pública de cotas dependem de prévio registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é o órgão responsável pela fiscalização e supervisão desses fundos.

Tipos de fundos imobiliários

Classificados com base nos tipos de ativo que compõem a maior parte de sua carteira, os FII são determinados pela política de investimento estabelecida por cada fundo e são classificados de duas maneiras:

Quantidade de ativos na carteira

• monoativos: quando há apenas um empreendimento na carteira;
• multiativos: a carteira possui vários empreendimentos;
• híbridos: atuam tanto na aquisição de imóveis quanto na compra de títulos ou cotas.

Tipos de ativos

• Fundos de tijolo: é voltado para imóveis físicos prontos ou em construção, como por exemplo escritórios, prédios industriais, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas, agências bancárias, entre outros.
• Fundos de papel: é a aquisição de títulos ligados ao mercado imobiliário e não do imóveis em si, investindo em letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários.

Como funciona o fundo imobiliário?

Por constituir uma modalidade de aplicação financeira coletiva, na qual diversas pessoas podem investir em um mesmo fundo, o investidor desse segmento se torna proprietário de pequena parte de um, ou de vários imóveis que compõem aquele fundo. 

Nessa via, o fundo imobiliário é caracterizado pela reunião de investidores com o objetivo de comprar ou construir algum tipo específico de imóvel.

Todavia, a administração do empreendimento é realizada por uma instituição financeira autorizada pela CVM que tem como responsabilidade principal conduzir o funcionamento e a manutenção do fundo.

Dentre algumas das obrigações relacionadas à gestão estão:

• as obrigações legais e regulamentares;
• a escolha e aquisição dos bens e direitos que irão compor o patrimônio;
• a gestão dos ativos;
• a divulgação de informações aos acionistas;
• a distribuição dos resultados;
• a organização e a realização das assembleias.

Contudo, é importante ressaltar que os FII são constituídos sob a forma de regime  fechado, ou seja, as cotas não podem ser resgatadas pelos investidores. Para isso, é necessário comprá-las e vendê-las na bolsa ou participar de uma oferta pública.

O que são cotas?

Todo o patrimônio que compõe um Fundo de Investimento Imobiliário é dividido em cotas que representam as frações de um patrimônio.

Elas são nominativas e escriturais, ou seja, possuem apenas um registro eletrônico em nome do investidor. Além disso, os direitos e deveres são iguais a todos os titulares/cotistas.

Dessa maneira, quem faz aplicação em um FII torna-se cotista (titular do fundo proporcional ao investimento). 

No entanto, o cotista não possui direito real sobre os imóveis e, por consequência, não responde legalmente pelos imóveis/empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo.

Para se tornar um cotista de um FII é necessário investir no fundo. A primeira oportunidade para que os investidores interessados possam realizar este investimento é a oferta pública.

Ofertas públicas de distribuição

A oferta pública é a distribuição de cotas dos FII e se materializa no momento em que os administradores apresentam o fundo aos interessados em investir. 

Com o objetivo de captar recursos necessários para a realização dos investimentos previstos, elas devem ser registradas na CVM que estabelece as informações mínimas necessárias para as cotas serem divulgadas, funcionando como um mecanismo de proteção aos investidores.

Esse documento é fundamental para que os investidores tomem sua decisão ao realizar a aplicação no empreendimento oferecido, uma vez que nele, constam informações detalhadas acerca da política de investimentos, da descrição dos imóveis, dos fatores de risco, do estudo de viabilidade e etc.

A oferta pública primária é a forma que o investidor tem para adquirir novos títulos emitidos pelo FII.  Outra forma de aquisição é a oferta pública secundária que envolve apenas a venda de ações já existentes.

Mas afinal, como investir em fundo imobiliário?

Para participar da oferta e adquirir cotas do FII, o investidor deverá procurar uma instituição financeira intermediária, sejam elas, corretoras, distribuidoras ou bancos de investimento.

Depois, é necessário informar ao intermediário qual investimento pretende fazer, preenchendo o pedido de reserva e/ou o boletim de subscrição. 

Atualmente, é possível realizar esse procedimento no “Home Broker”, um sistema oferecido por diversas companhias para conectar os usuários ao pregão eletrônico no mercado de capitais.

Em tempos de pandemia essa é uma tecnologia importante, pois, você pode negociar ativos de qualquer lugar do mundo, basta ter acesso à internet. 

Quais é o rendimento dos fundos imobiliários?

Existem algumas formas de capitalizar com os fundos imobiliários.

Dividendos mensais: correspondem a todos os aluguéis recebidos pelo administrador dos imóveis. É importante destacar que desse valor, serão descontados os custos de administração e de conservação do imóvel.

Valorização das cotas: ocorre quando os imóveis estão melhor avaliados ou as cotas de participação do fundo são mais procuradas. 

Dissolução do fundo: aplica-se aos imóveis que foram vendidos e os valores distribuídos proporcionalmente para cada cotista.

Além do mais, a Lei 11.196/05 estabelece que os rendimentos recebidos pelos cotistas pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda, quando as seguintes condições forem atendidas, cumulativamente:

• o cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do fundo;
• o FII tiver no mínimo 50 cotistas; 
• quando as cotas são negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

O investidor precisa estar atento a essas regras. Caso as condições citadas não sejam atendidas, ocorre a retenção de 20% do rendimento distribuído a título de Imposto de Renda.

É importante salientar que existem fundos negociados em bolsa de valores ou mercados de balcão organizados que não atendem a essas condições. Nesse caso, a isenção de IR só é válida para valores recebidos a título de rendimento. 

Eventuais ganhos de capital, obtidos na venda de cotas dos FII ou no resgate em caso de liquidação do fundo, sujeitam-se à incidência desse imposto.

Riscos de investimento nos fundos imobiliários

Antes de pensar em aplicar recursos em Fundos de Investimento Imobiliário, é importante ler o prospecto para tomar conhecimento da oferta e dos potenciais riscos a que o investimento está sujeito.

Riscos de volatilidade do mercado de capitais e da economia:

• riscos de natureza política;
• riscos econômicos e financeiros, como a variação nas taxas de juros;
• desvalorização cambial;
• mudanças legislativas, entre outros.

Riscos pertinentes ao próprio mercado imobiliário:

• riscos relacionados à taxa de ocupação dos imóveis;
• relativos à desvalorização;
• mudanças na regulamentação do setor imobiliário, etc.

Por fim, é preciso atenção aos riscos relacionados ao investimento no fundo, como a “liquidez” das cotas.

A “liquidez” é a capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro e, no caso dos FII, depende diretamente da existência de outro investidor no mercado que deseje adquirir determinada cota. 

Por esse motivo, é difícil avaliar com exatidão qual será a liquidez futura de determinado investimento, já que essa variação ocorre por diversos fatores, entre eles o tamanho do patrimônio e o número de cotistas.

Enfim, investir em FII pode reverter em bons rendimentos, mas é preciso ficar atento às variações das cotas, que podem oscilar de forma considerável a depender das condições de mercado, da gestão do fundo e da aversão ao risco dos investidores.

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