Justiça Federal garante devolução integral por mora absoluta em imóvel na planta

Comprar um imóvel na planta representa um sonho para muitas famílias brasileiras. No entanto, quando a entrega atrasa por anos e a construtora se recusa a devolver o dinheiro pago, o que era expectativa se transforma em prejuízo.

Uma recente decisão da Justiça Federal de Osasco demonstra que o consumidor tem direito à devolução integral por mora absoluta em imóvel na planta, sem a retenção de 50% prevista na Lei do Distrato.

A sentença reforça a proteção ao consumidor e a responsabilidade solidária entre construtora e agente financeiro. Ela serve como referência importante para quem enfrenta atrasos semelhantes em empreendimentos financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O que é mora absoluta e por que ela muda tudo no distrato de imóvel na planta?

No direito imobiliário, mora absoluta ocorre quando o atraso na entrega do imóvel é tão grave que torna impossível o cumprimento do contrato original. Diferente da simples mora (atraso pontual), a mora absoluta permite a rescisão contratual com devolução total dos valores pagos.

A Lei 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato) permite, em regra, que a incorporadora retenha até 50% dos valores pagos em caso de distrato amigável. Porém, quando o atraso decorre de culpa exclusiva da construtora e configura inadimplemento absoluto, essa limitação não se aplica.

O juiz reconheceu exatamente isso na decisão analisada: o atraso ultrapassou em muito o prazo contratual (38 meses + 180 dias de tolerância), caracterizando mora absoluta.

O Código de Defesa do Consumidor foi aplicado integralmente. Ele considera a relação entre comprador e incorporadora como de consumo, invertendo o ônus da prova e protegendo a parte mais vulnerável.

O caso concreto: atraso de mais de três anos e negativa de distrato

Em 2018, um casal adquiriu unidade no empreendimento “Vitrine by Zatz”, com entrega prevista para dezembro de 2021. O contrato com a Zatz Empreendimentos e Participações Ltda. previa 38 meses de obra. Mesmo com a tolerância de 180 dias, o prazo máximo expirou em abril de 2024.

Em março de 2024, diante da ausência de informações e do grande atraso, os consumidores pediram o distrato. A construtora recusou e invocou a pandemia de Covid-19 como causa de força maior, além de alegar o regime de patrimônio de afetação para limitar a devolução a 50%.

A Justiça Federal rejeitou esses argumentos. O juiz destacou que a pandemia cessou em 2023 e que a construtora não comprovou conclusão da obra até a data da sentença. Portanto, configurou-se o inadimplemento absoluto da obrigação.

Responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal: banco não é mero financiador

Um ponto inovador da decisão foi o reconhecimento da solidariedade entre a Caixa Econômica Federal e a construtora. No SFH, a CEF não atua apenas como banco: ela fiscaliza o cronograma da obra, libera recursos e participa ativamente do programa habitacional.

O juiz citou jurisprudência dos Tribunais Regionais Federais para afirmar que, quando há atraso na entrega de imóvel, a Caixa também responde solidariamente. Ela deveria ter adotado medidas para retomar ou substituir a obra, o que não ocorreu.

Por isso, tanto a Zatz Empreendimentos quanto a Caixa Econômica Federal foram condenadas a devolver integralmente todos os valores pagos, incluindo eventuais juros de obra, com correção monetária e juros de mora.

Por que a retenção de 50% não se aplica aqui?

A defesa da incorporadora invocou o patrimônio de afetação e a Lei 13.786/2018 para reter metade do que foi pago.

O magistrado afastou essa tese porque a limitação vale para distratos voluntários ou por inadimplemento do comprador. Quando a mora absoluta é da vendedora, o consumidor tem direito à restituição integral, atualizada desde cada desembolso.

A sentença determina liquidação posterior para apurar os exatos valores, mas já estabelece o direito à devolução total.

Orientação prática para quem está na mesma situação

Se você comprou imóvel na planta e a obra está atrasada além do prazo contratual (mesmo considerando a tolerância de 180 dias), saiba que:

• Você pode pedir judicialmente a rescisão contratual com devolução integral por mora absoluta imóvel na planta.
• A construtora não pode reter 50% quando o atraso é culpa dela.
• Se o financiamento for pela Caixa Econômica Federal, o banco pode ser responsabilizado solidariamente.
• É possível obter tutela de urgência para suspender parcelas vincendas e impedir negativação do nome nos órgãos de proteção ao crédito.

Casos semelhantes já foram decididos favoravelmente em várias instâncias. Verifique sempre os contratos, prazos e documentos antes de decidir entre manter o negócio ou buscar o distrato. Para entender melhor como calcular as consequências do atraso, confira nosso conteúdo sobre multa por atraso na entrega de imóvel.

A Rosenbaum Advogados tem atuado em diversas ações de direito imobiliário com resultados positivos para consumidores que enfrentam atrasos ou problemas na entrega de imóveis.

Outros direitos do consumidor em contratos imobiliários

Além da devolução integral, o CDC garante indenização por danos morais e materiais quando o atraso causa prejuízos concretos (aluguel pago, mudança de planos etc.). A jurisprudência também reconhece lucros cessantes equivalentes ao valor estimado de aluguel do imóvel durante o período de atraso.

É importante diferenciar a multa por atraso (prevista em alguns contratos) da rescisão total. Em muitos casos, o consumidor prefere rescindir e recuperar o capital investido em vez de esperar indefinidamente.

Decisão reforça proteção ao consumidor em todo o Brasil

Esta sentença da 1ª Vara Federal de Osasco demonstra que os tribunais federais estão atentos à proteção efetiva do consumidor em contratos de imóvel na planta. Ela reforça que alegações genéricas de força maior (como a pandemia) não servem para justificar atrasos prolongados sem comprovação específica.

Para quem vive situação semelhante, a mensagem é clara: não espere a obra ser entregue se o prazo já expirou há muito.

É recomendável buscar orientação jurídica especializada para avaliar a viabilidade da rescisão e da devolução integral. Um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar no seu caso.

Se você está enfrentando atraso na entrega do seu imóvel na planta, especialmente em empreendimento financiado pela Caixa Econômica Federal, um especialista pode te ajudar a entender seus direitos.

A devolução integral por mora absoluta imóvel na planta é um direito que pode ser garantido judicialmente.

Redação

MAIS ARTIGOS