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Contrato de locação sem garantia

Saiba como funciona o contrato de locação sem garantia.

19 de maio de 2021

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Ao contrário do que muitos pensam, o contrato de locação sem garantia pode ser uma opção muito vantajosa para o proprietário de imóveis, especialmente quando há a necessidade de alugar a propriedade rapidamente.

Além disso, o inquilino também pode sair ganhando ao optar por essa modalidade de contrato de aluguel, afinal, os custos com a locação tendem a reduzir, já que não é necessário desembolsar nenhum valor a mais com garantia.

No entanto, para fazer o contrato de locação sem garantia é preciso conhecer as determinações legais. Siga na leitura e tire suas dúvidas sobre esse tipo de contrato!

O que é e para que serve a garantia de aluguel?

A Lei do Inquilinato (nº 8.245) surgiu com a finalidade de regulamentar as locações dos imóveis urbanos, estabelecendo uma série de regras que conferem direitos aos locadores e também aos locatários.

Um desses direitos é a possibilidade de o proprietário do imóvel exigir uma garantia de pagamento do aluguel. A exigência de garantia é estipulada em contrato, podendo ser estabelecida através de diferentes modalidades.

Dessa forma, o locador evita sair em prejuízo caso o locatário fique inadimplente em algum mês. Assim sendo, pode-se dizer que a garantia de pagamento protege o locador e também assegura que o contrato de locação seja cumprido.

Quais os tipos de garantia de aluguel?

Ao disponibilizar um imóvel para locação, o proprietário pode optar entre diferentes modalidades de garantia de aluguel. Essas opções são previstas pela própria Lei do Inquilinato:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Entenda como cada uma delas funciona:

Seguro fiança

O seguro fiança é um serviço que pode ser contratado pelo locatário, sendo prestado por uma seguradora que se responsabiliza pelo cumprimento da garantia de pagamento caso o inquilino se torne inadimplente.

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Diversas corretoras oferecem o serviço de seguro fiança.

Para contratar um seguro fiança, é necessário desembolsar uma quantia que corresponde a uma parte do custo do aluguel. Geralmente, as seguradoras cobram de 8% a 15% do valor de locação do imóvel.

O contrato do seguro fiança pode ser renovado anualmente, conforme o tempo de vigência do acordo de locação. No entanto, mesmo que o valor pago não seja utilizado, a corretora não faz nenhum tipo de ressarcimento.

Caução

Outra modalidade de garantia de pagamento é a caução, um depósito que o locatário faz para assegurar o recebimento do valor do aluguel mesmo em caso de inadimplência.

Esse tipo de garantia de aluguel é muito popular, e para utilizá-lo o locador deve estipular no próprio contrato de locação qual será o valor da caução. Geralmente, é cobrado o equivalente a 3 aluguéis, mas isso pode variar.

O depósito normalmente é feito em uma conta poupança e, se ao final da locação não houver nenhum débito, o inquilino deve receber o dinheiro de volta, com juros e correção monetária.

Fiador

É extremamente comum que os locatários escolham um fiador como garantia de pagamento de aluguel. Nesse caso, o fiador é um terceiro que assume o pagamento da dívida em caso de inadimplência do morador.

Contudo, para optar por essa modalidade de garantia, o inquilino deve encontrar um fiador que se encaixe nos seguintes requisitos:

  • ser pessoa jurídica;
  • ter pelo menos um patrimônio quitado (de preferência um imóvel);
  • não ter restrição nos órgãos de proteção ao crédito;
  • poder comprovar que o cônjuge concorda com a fiança (no caso da pessoa física casada);
  • apresentar uma cláusula do contrato social que permite a assinatura da fiança (no caso de empresas).

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Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

A legislação também prevê a cessão de quotas de fundo de investimento como uma forma de garantia de pagamento. Nessa modalidade, o locatário (ou terceiro) transfere a titularidade da cota ao locador.

Essa transferência não é definitiva, mas dura apenas o período de vigência do contrato de locação. Além disso, durante esse prazo, as cotas ficam sob a responsabilidade de uma instituição financeira.

Existe contrato de locação sem garantia?

De acordo com a Lei do Inquilinato, a exigência de garantia de pagamento é um direito que o proprietário pode exercer. Nesse sentido, a legislação não impõe o uso da garantia de aluguel como algo obrigatório.

Assim sendo, caso seja de sua vontade, o locador pode sim fazer um contrato de locação sem garantia de pagamento.

É seguro fazer um contrato de locação sem garantia?

Sim. Como explicado acima, a garantia de pagamento é uma forma de garantir mais segurança ao proprietário. No entanto, isso não significa que o locador fica desprotegido caso faça um contrato de locação sem garantia.

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O locador pode acionar a Justiça para cobrar os débitos referentes ao aluguel de uma propriedade.

O contrato de locação é formado por uma série de cláusulas que regulamentam a relação entre proprietário e inquilino para que nenhuma das partes saia em desvantagem. A garantia de pagamento é apenas uma delas.

A Lei do Inquilinato prevê diversas medidas que promovem os direitos e os deveres do locador e do locatário e, naturalmente, quando essas regras são violadas, há punições.

Por isso, caso o locatário não cumpra com o pagamento dos aluguéis, existem meios legais pelos quais o proprietário pode se esquivar do prejuízo, mesmo em caso de contrato de locação sem garantia.

Quais as vantagens do contrato de locação sem garantia?

Além de não ser arriscado, optar pelo contrato de locação sem garantia pode oferecer diversas vantagens. Conheça as principais:

  • Simplificação dos processos: visto que o locatário e o locador não precisam acertar tantos detalhes no contrato de locação sem garantia, o acordo é firmado de forma mais rápida e simples.
  • Redução do custo: no contrato de locação sem garantia, o locatário não precisa desembolsar nada além do custo do aluguel.
  • Cobrança antecipada: no contrato de locação sem garantia é possível cobrar o aluguel no início do mês.
  • Facilidade para despejar: o contrato de locação justifica o pedido de liminar nas ações de despejo, o que possibilita a desocupação do imóvel dentro do prazo de 15 dias.

Como funciona o despejo do inquilino inadimplente no caso de contrato de locação sem garantia?

Geralmente, uma ação de despejo dura entre 6 e 12 meses até que seja concedida a decisão final. No entanto, a Lei do Inquilinato prevê que, em alguns casos, é possível pedir uma liminar e conseguir a desocupação provisória do imóvel:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”

Para ajuizar uma ação com despejo com pedido de liminar em caso de contrato de locação sem garantia, é recomendável que o proprietário consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário e Direitos do Consumidor.

Além disso, o proprietário deve reunir alguns documentos que podem ser importantes, como por exemplo:

  • contrato de aluguel;
  • documentos pessoais (como RG e CPF);
  • escritura do imóvel;
  • comprovantes da inadimplência;
  • provas do descumprimento contratual;
  • registro de conversas com o locatário.

Se for possível iniciar com a ação, basta que o proprietário forneça uma caução judicial equivalente a três vezes o valor do aluguel. Ao fim do processo o valor é devolvido ao locador (caso a ação seja coerente).

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.

Imagens: Freepik (@pressfoto)

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