Comprar um imóvel na planta sempre traz aquela expectativa boa de realizar um sonho, não é mesmo? Mas quando a construtora começa a atrasar a entrega, o que era empolgação pode virar uma grande dor de cabeça.
Se você está passando por isso, calma: o distrato de imóvel na planta por atraso é uma opção prevista em lei, que pode ajudar a recuperar seu investimento de forma justa.
Neste guia, vamos falar de forma simples e direta sobre como funciona a rescisão de contrato por atraso na obra, os prazos importantes – como os famosos 180 dias – e os passos para lidar com a situação. Tudo baseado no Código de Defesa do Consumidor, na Lei do Distrato e em entendimentos judiciais consolidados.
Economizar por anos, pagar parcelas em dia e, no final, a obra não avançar como prometido é um problema mais comum do que se pensa, mas a legislação brasileira protege o comprador nesses momentos. Vamos explorar as principais questões para que você entenda melhor suas possibilidades.
Quando o atraso justifica o distrato do imóvel na planta?
O distrato é basicamente o cancelamento do contrato de promessa de compra e venda antes da entrega do bem. Ele se aplica quando há falha da construtora, como atrasos excessivos.
A Lei nº 13.786/2018, a Lei do Distrato, regula esses casos e busca equilibrar os direitos de ambas as partes. E, na maioria das situações, o atraso precisa ultrapassar os limites razoáveis do contrato para justificar a rescisão.
Geralmente, há uma data estimada para conclusão da obra, mas com uma margem para imprevistos. Se essa margem for excedida sem razão válida, o comprador pode optar pela saída, evitando perdas maiores. O foco aqui é na boa-fé: a construtora deve entregar no prazo, e o comprador tem ferramentas para reagir se isso não acontecer.
Vale lembrar que o distrato por atraso difere da desistência simples. No primeiro, a culpa é da empresa, o que muda as condições de devolução. Entender isso evita confusões e ajuda a tomar decisões informadas.
Os 180 dias de tolerância: o que eles significam na prática
Quase todos os contratos incluem uma cláusula de tolerância de até 180 dias após a data inicial prevista. Esse período serve como uma espécie de proteção para lidar com contratempos, como condições climáticas ruins ou demoras em aprovações governamentais. Durante esses seis meses, não há mora automática da construtora.
No entanto, se o atraso persistir além disso sem justificativa convincente, a situação muda. Nesse ponto, o comprador pode solicitar a rescisão, com direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos por índices como o INCC ou IGP-M.
Tribunais consideram que atrasos por negligência, como falta de planejamento, não são aceitáveis. Já eventos de força maior, como desastres naturais, podem estender o prazo, mas exigem provas claras da construtora.
Acompanhar o progresso da obra é essencial. Muitos compradores só percebem o problema tarde demais. Registre datas, fotos e comunicações para fortalecer sua posição, caso precise agir.
Como agir passo a passo diante do atraso na entrega
Lidar com um atraso exige calma e organização. Ninguém quer complicações desnecessárias, então comece pelo básico e avance se preciso. Aqui vai um roteiro prático para guiá-lo.
Comece revisando o contrato com atenção
Identifique a data de entrega, o período de tolerância e as regras sobre penalidades. Em seguida, colete evidências: comprovantes de pagamento, correspondências com a construtora e até imagens do canteiro de obras para mostrar o andamento real.
Tente um diálogo aberto com a empresa
Muitas resolvem amigavelmente, propondo ajustes ou compensações, para evitar custos extras. Se não houver progresso, formalize sua insatisfação por escrito, preferencialmente via cartório, expressando a intenção de rescindir.
Busque ajuda
Caso as negociações não avancem, considere orientação especializada em direito imobiliário. Um profissional pode avaliar os detalhes do seu caso e sugerir os melhores caminhos, incluindo ações extrajudiciais ou judiciais.
Por fim, acompanhe o reembolso: em casos de distrato por culpa da construtora, a devolução deve ser plena e rápida, geralmente em até 60 dias, com correções monetárias.
Esse abordagem passo a passo minimiza estresses e aumenta as chances de uma resolução equilibrada.
O que o STJ tem decidido sobre atrasos na entrega de imóveis
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem orientações firmes que guiam esses casos, priorizando a proteção ao consumidor. Vamos analisar três entendimentos chave, baseados em julgados consolidados, para ilustrar como a Justiça vê o tema.
Em um caso emblemático, o STJ confirmou a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, desde que ela seja clara e não configure abuso. No REsp 1.582.318/DF, o tribunal destacou que esse prazo é razoável para imprevistos, mas atrasos além dele geram responsabilidade da construtora, permitindo rescisão com devolução integral. Isso reforça a necessidade de equilíbrio nos contratos.
Outra decisão importante trata dos lucros cessantes. No REsp 1.635.428/SC, o STJ estabeleceu que, em atrasos na entrega, há presunção de prejuízo durante o período de mora, sem necessidade de prova específica pelo comprador. Valores equivalentes a 0,5% a 1% do imóvel por mês são comuns, mas isso se aplica quando o contrato é mantido – em distrato, a presunção é afastada, exigindo comprovação.
Por fim, no REsp 1.614.721/DF, o tribunal admitiu a inversão da multa contratual em favor do comprador. Se o contrato prevê penalidade para desistência do consumidor, o mesmo percentual pode ser aplicado à construtora por descumprimento, promovendo reciprocidade. Essa orientação desestimula práticas desleais e fortalece a equidade.
Esses exemplos mostram que o STJ busca justiça, adaptando-se a cada contexto para evitar desvantagens ao comprador.
Quais indenizações você pode esperar em casos semelhantes
Em situações de atraso comprovado, além da devolução corrigida, outras reparações podem surgir. Por exemplo, danos morais têm sido concedidos em valores entre R$ 10 mil e R$ 30 mil, dependendo do impacto, como quando o atraso afeta planos familiares ou causa estresse significativo.
Para lucros cessantes, cálculos baseados em aluguel equivalente ao imóvel acumulam ao longo do atraso, após os 180 dias. Juros de mora de 1% ao mês sobre o devido também são comuns. Em julgados similares, compradores obtiveram compensações substanciais, destacando a importância de documentar prejuízos.
No distrato por culpa da construtora, a ênfase é na restituição plena, sem retenções indevidas. Cada caso varia, mas esses padrões ajudam a formar expectativas realistas.
Dicas valiosas para não cair na mesma situação novamente
Prevenir é sempre melhor que remediar.
Ao considerar um novo imóvel na planta, examine o contrato minuciosamente – idealmente com apoio especializado desde o início. Verifique o histórico da construtora em plataformas de reclamações e exija atualizações regulares sobre a obra.
Busque cláusulas transparentes sobre prazos e responsabilidades. Opte por contratos com garantias adicionais, como seguros contra atrasos. E não esqueça de visitar o local periodicamente: isso permite detectar problemas cedo e agir preventivamente. Com esses cuidados, sua próxima experiência pode ser bem mais tranquila.
Enfrentar um atraso na entrega de um imóvel na planta pode ser desafiador, mas informações claras sobre direitos e opções facilitam o processo. Lembre-se de que cada situação é única, e avaliar os detalhes faz diferença.
Para obter mais informações, utilize o formulário de contato no site.
