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Lei do Inquilinato: conheça os direitos e deveres do locatário

Conheça as principais regras da Lei do Inquilinato sobre o papel do locatário na relação contratual.

13 de maio de 2022 - Atualizado 13/05/2022

Para alugar um imóvel, é necessário estar familiarizado com os direitos e deveres do locatário, que são previstos pela Lei nº 8245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato.

Essa legislação regulamenta os contratos de aluguel em vigor no Brasil e serve para evitar problemas entre as partes. Além disso, a Lei do Inquilinato aumenta a segurança do contrato, tanto para o inquilino quanto para o locador.

No entanto, para que os problemas sejam realmente evitáveis, é necessário entender o que diz a legislação. Por isso, é fundamental conhecer os direitos e deveres do locatário previstos em lei antes de assinar um contrato de locação.

Siga na leitura para saber mais sobre a Lei do Inquilinato e sobre os direitos e deveres do locatário na relação contratual!

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei Federal de nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, dispõe sobre as normas para a locação de imóveis urbanos no Brasil, sendo utilizada para basear os contratos de aluguel e garantir a segurança de ambas as partes envolvidas.

Desde a sua criação, a Lei do Inquilinato passou por duas mudanças: uma em 2009, para adequar alguns aspectos (Lei nº12.112) e outra em 2016, para incluir normas sobre ações de despejo.

Atualmente, os principais pontos abordados por ela são:

  • contrato;
  • despejo;
  • desocupação;
  • direitos e deveres do inquilino;
  • direitos e deveres do proprietário;
  • fiança;
  • garantias;
  • quebra de contrato.

Assim sendo, a Lei do Inquilinato pode ser aplicada não só na elaboração do contrato, mas também durante sua vigência e até mesmo no momento em que ele chega ao fim ou então quando as partes decidem desfazer o acordo firmado.

Além disso, essa legislação define todos os direitos e deveres do locatário e do locador, prevendo penalidades em caso de violação dessas regras. Com isso, ambas as partes têm mais segurança, inclusive diante de situações adversas.

Quais são os direitos do locatário?

Os direitos do locatário no contrato de locação de imóveis podem sofrer algumas alterações de contrato para contrato. No entanto, a Lei do Inquilinato regulamenta algumas garantias do inquilino que devem constar em todo acordo de locação.

Conheça as principais:

Receber o imóvel em perfeitas condições

Ao escolher um imóvel para locação, a primeira providência a se tomar é fazer uma vistoria do imóvel para verificar seu estado, prestando atenção aos mínimos detalhes e anotando todos os defeitos encontrados.

Todas essas informações (descrição completa do estado do imóvel e fotografias) devem ser reunidas no laudo de vistoria. Dessa forma, fica registrada a condição em que o imóvel estava antes da assinatura do contrato.

Caso encontre muitos defeitos, o inquilino pode solicitar o reparo do imóvel antes de ocupar a propriedade.

Preferência de compra

Caso o proprietário do imóvel decida vendê-lo durante a vigência do contrato, ele deve informar o locatário de antemão. Além disso, o inquilino tem prioridade na opção de compra da propriedade.

A notificação da intenção de venda pode ser feita judicial ou extrajudicialmente, através de uma carta. Após a assinatura da carta pelo locatário, ele tem o prazo de 30 dias para manifestar sua intenção de comprar o imóvel.

Após esse período, o inquilino perde automaticamente a preferência de compra, que é transferida ao sublocador (se houver). Não havendo sublocador, o imóvel pode ser vendido a qualquer comprador interessado.

Isenção de taxas

Caso o aluguel seja firmado através de uma imobiliária, é o proprietário quem deve pagar as taxas administrativas e de intermediações, como a confirmação de idoneidade do locatário ou de seu fiador, por exemplo.

Além disso, caso não exista uma cláusula contratual prevendo a responsabilidade do locatário sobre o pagamento, outras taxas, impostos e o prêmio do seguro complementar contra incêndio também devem ser pagos pelo dono do imóvel.

Devolver o imóvel

O locador só pode retomar o seu imóvel ao fim da vigência do contrato ou diante de alguma situação que justifique uma ação de despejo. No entanto, o locatário pode devolver o imóvel quando quiser.

Porém, caso devolva o imóvel enquanto o contrato ainda estiver vigente, o inquilino pode precisar pagar uma multa, desde que a possibilidade esteja prevista expressamente em contrato.

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Quais são os deveres do locatário?

Além de direitos, o inquilino também tem uma série de deveres previstos pela Lei do Inquilinato. Confira a seguir!

Se manter adimplente

O aluguel é fundamental para manter o contrato de locação e, para isso, o inquilino deve fazer o pagamento em dia. Além disso, se houver outras cobranças (condomínio, taxa de administração, etc), o locatário também deve pagar na data correta.

Cuidar do imóvel

Como observado acima, antes de o inquilino ocupar o imóvel, é feita uma vistoria para verificar as condições da propriedade.

Ocorre que, assim como o locador tem o dever de entregar o imóvel ao locatário em bom estado, o morador também tem a obrigação de devolver a propriedade em condições adequadas.

Para isso, pode ser necessário fazer a manutenção do imóvel durante a vigência do contrato de locação.

Esses reparos são chamados de benfeitorias e são indenizáveis quando:

  • a benfeitoria é útil (que melhora a condição do imóvel mas não é necessária, servindo apenas para aumentar o conforto das instalações) e foi autorizada pelo locador;
  • a benfeitoria é necessária para manter a condição de uso do imóvel (pode ser feita sem autorização prévia).

Respeitar as regras de condomínio

Em locações de propriedades que estão dentro de um condomínio, o locatário precisa se manter atento, pois é sua responsabilidade respeitar as normas condominiais desde sua entrada no imóvel.

Caso contrário, o locatário fica sujeito às sanções relativas ao descumprimento dessas regras, como a aplicação de multas.

Notificar sua mudança previamente

O aviso prévio é uma obrigação do inquilino quando ele decide sair do imóvel. Essa norma foi introduzida na Lei do Inquilinato para evitar transtornos como, por exemplo:

  • inadimplência por parte do inquilino;
  • saída repentina de locatários;
  • abandono do imóvel descuidado ou com comprometimento da estrutura original.

De acordo com a Lei do Inquilinato, é necessário notificar o locador sobre a intenção de saúde com, pelo menos, 30 dias de antecedência, através de um comunicado oficial à imobiliária ou ao locador.

Caso contrário, o proprietário poderá cobrar do inquilino o valor referente a um mês de aluguel, mais os encargos pela falta da formalidade.

Consequências da quebra de contrato

A violação das cláusulas do contrato de locação é passível de punição.

Um exemplo disso é a cobrança de multa rescisória caso uma das partes decida cancelar o contrato durante sua vigência. Além de multas e encargos, existem até mesmo situações passíveis de indenização por danos morais e materiais.

Por isso, conhecer a Lei do Inquilinato e os direitos e deveres do locatário é de extrema importância para evitar problemas.

Sem esse conhecimento, o locador fica exposto a uma série de riscos desde o momento da assinatura do contrato. Isso porque ele pode concordar com cláusulas abusivas e ser colocado em uma posição prejudicial.

Além disso, o inquilino que não conhece seus direitos e deveres assume o risco de acabar descumprindo as regras do contrato e a Lei do Inquilinato.

No entanto, apesar das regras contidas na Lei do Inquilinato terem sido criadas para facilitar a vida do locador e do inquilino, analisar o que diz a legislação e o contato de locação pode ser uma tarefa difícil.

Nesse sentido, um advogado especialista em Direito Imobiliário pode ser de grande ajuda para tirar as dúvidas do locatário na hora de firmar o contrato de aluguel.

O advogado especializado está familiarizado com as questões burocráticas presentes no contrato de locação e pode ajudar a esclarecer os direitos e os deveres do locatário na relação contratual.

Além disso, contar com o respaldo de um advogado pode ser útil diante de transtornos como, por exemplo:

  • inadimplência;
  • cobranças de taxas não previstas em contrato;
  • negativa de indenização por reparos no imóvel;
  • tentativa injustificada de retomada do imóvel pelo locador;
  • quebra de cláusulas contratuais;
  • ameaças de despejo.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581.

Todo o envio dos documentos e os trâmites do processo são feitos de forma digital, sem necessidade da presença do cliente.

Imagem em destaque: Freepik (DCStudio)

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