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STJ define base de cálculo do ITBI e possibilita recuperação de valores pagos

Em recurso repetitivo, ministros do STJ afastaram a possibilidade de uso do valor venal no cálculo do IPTU.

25 de fevereiro de 2022 - Atualizado 02/05/2022

Em um caso analisado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), os ministros da 1ª Seção definiram que a base de cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) deve ser o valor de mercado do imóvel.

A decisão é referente ao Recurso Especial 1.937.821, movido pelo município de São Paulo em contestação à decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico ou sobre o valor venal do imóvel.

Originalmente, o entendimento firmado pelo TJ-SP foi dado em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), fixando um parâmetro que passou a orientar as decisões referentes ao tema dentro do Estado.

No entanto, no STJ, prevaleceu o entendimento (que deve ser seguido pelas instâncias inferiores) do relator Gurgel de Faria, de que o uso do valor de mercado do imóvel como base de cálculo do ITBI só pode ser afastado através de um processo administrativo.

O relator afirmou que a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, embora ambas sejam o valor venal. Para Gurgel de Faria, deve ser considerado como valor venal do ITBI “o valor normal de mercado nas transações imobiliárias”.

Por fim, foram aprovadas as seguintes disposições:

  1. “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”;
  2. “o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio”; e
  3. “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.

A decisão do STJ trará economia tributária aos contribuintes, uma vez que o valor de negociação, em muitos casos, é substancialmente inferior ao valor venal de IPTU.

Aqueles contribuintes que pagaram o ITBI sobre a base majorada poderão buscar a recuperação dos valores pagos indevidamente, assim como aqueles que pretendem adquirir imóveis poderão assegurar judicialmente o uso da base menor.

O que é ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal aplicado sobre transferências imobiliárias. Ou seja, é um imposto que precisa ser pago na transferência de imóveis.

O ITBI só não incide sobre transferências imobiliárias oriundas de heranças e doações. Nesses casos, é cobrado o ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.

Quem precisa pagar esse imposto?

Embora as regras de pagamento do ITBI estejam dispostas na Legislação Federal, a responsabilidade do pagamento do tributo costuma obedecer às leis municipais. Por isso, é importante conferir as normas vigentes no local em que o imóvel se encontra.

Geralmente, a norma é que o comprador do imóvel faça o pagamento do imposto. Porém, em algumas cidades, também existe a possibilidade de o vendedor arcar (integral ou parcialmente) com o ITBI.

Como calcular o ITBI?

Com a decisão do STJ de fixar o valor de mercado do imóvel como base de cálculo do ITBI, a conta para se obter o valor do imposto passa a consistir na multiplicação da alíquota* do imposto pelo de venda do imóvel.

Assim sendo, a operação é a seguinte: alíquota x valor venal/de compra = ITBI.

* Visto que o ITBI é um imposto municipal, as alíquotas variam conforme a localidade.

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Valor venal X valor de mercado do imóvel

O valor venal é um preço fixado com base nas características da propriedade e na existência de alguns fatores que contribuem para a infra-estrutura da construção e da sua localização, como:

  • asfalto;
  • calçamento;
  • energia;
  • água encanada.

Esse é somente um valor de referência, que costuma ser menor do que o valor de transação do imóvel.

Já no valor de mercado, também costumam ser levados em conta (além desses fatores), outros aspectos como, por exemplo:

  • a localização do imóvel;
  • a existência de comércio local;
  • a acessibilidade da região;
  • se há investimentos públicos;
  • a estrutura do condomínio;
  • a vista da propriedade;
  • a existência de garagem;
  • o acabamento da construção;
  • a tecnologia instalada na propriedade;
  • a segurança do imóvel;
  • os processos de customização da propriedade.

Como a fixação da base de cálculo do ITBI afeta o consumidor?

A fixação de base de cálculo do ITBI acarretará em economia tributária aos contribuintes, já que o valor de negociação é de fato inferior ao valor venal de IPTU, em grande parte dos casos.

Meu ITBI veio muito alto. E agora?

Aqueles contribuintes que pagaram o ITBI sobre a base majorada poderão buscar a recuperação dos valores pagos indevidamente, assim como aqueles que pretendem adquirir imóveis poderão assegurar judicialmente o uso da base menor.

Caso constate uma cobrança abusiva, é recomendável consultar um advogado especialista em Direito Tributário. Dessa forma, é possível contestar o valor cobrado e até mesmo garantir o reembolso do que já foi pago.

Se a cobrança não for abusiva, ainda existe a possibilidade de conseguir um desconto no ITBI. No entanto, é importante ressaltar que isso só é permitido em alguns municípios e, na maioria deles, os descontos só são oferecidos em casos excepcionais, como os de:

  • beneficiários de programas habitacionais (somente na aquisição do primeiro imóvel);
  • compradores que pagam o tributo com antecedência.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário e Tributário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581 e o envio de documentos é totalmente digital.

Imagem em destaque: Freepik (wirestock)

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