No dia 29 de março de 2023, a Prefeitura de São Paulo sancionou uma lei que prorroga para 31 de dezembro de 2023 a data limite para os munícipes solicitarem o Certificado de Regularização de Edificações na cidade.
Tal regra altera a redação do art. 22 da Lei Municipal nº 17.202, de 16 de outubro de 2019, a Lei de Regularização de Edificações, conhecida popularmente como a Lei de Anistia de imóveis ou Lei de Anistia Imobiliária.
A prorrogação ocorreu para que os munícipes tenham mais tempo para regularizar seus imóveis, já que a pandemia de covid-19 dificultou a viabilização desse procedimento.
Compreenda quais são os principais problemas decorrentes da falta de regularização de imóvel e confira como fazer esse procedimento.
O que é a regularização de imóvel?
A regularização de imóvel trata-se da adequação necessária para que um bem imóvel esteja completamente conforme a lei local.
Tal procedimento envolve a obtenção de todos os documentos que visam comprovar a propriedade do imóvel para regularizá-lo junto aos órgãos públicos competentes.
Nesse contexto, a regularização imobiliária permite que o proprietário passe a ter o direito real sobre o bem adquirido.
O que torna um imóvel irregular?
Um imóvel pode ser considerado irregular pela prefeitura quando não atender aos parâmetros estabelecidos na Lei de Zoneamento, que estabelece regras como recuo, gabarito, taxa de ocupação e de permeabilidade.
Outro fator que pode caracterizar a irregularidade é o Coeficiente de Aproveitamento (CA), que representa a metragem máxima que pode ser construída em cada zona.
Vale ressaltar que o CA somente pode ser excedido se houver prévio pagamento de contrapartida financeira, desde que não tenha sido iniciada a obra.
Que tipos de imóveis não podem ser regularizados?
De acordo com a lei, não poderão ser regularizados imóveis nas seguintes condições:
- construídos em logradouros e terrenos públicos;
- que sejam ou tenham sido objeto de Operação Urbana ou Operação Interligada;
- que estejam junto a represas, córregos, faixas de escoamento de águas pluviais ou linhas de transmissão de energia de alta tensão;
- atingidos por melhoramento viário;
- localizados em loteamentos irregulares.
Qual a importância da regularização de imóvel?
A regularização de imóveis é fundamental para garantir a segurança jurídica dos proprietários e moradores, além de ser um importante instrumento de planejamento urbano.
É importante destacar que quando um imóvel não está regularizado, não há garantia de que o proprietário é realmente o dono e que o imóvel não será objeto de disputa judicial.
Além disso, sem a regularização fica difícil obter financiamentos e seguros, bem como realizar obras de melhoria ou ampliação no imóvel.
Por outro lado, quando há regularização, o imóvel é valorizado, já que passa a ter um registro oficial e pode ser negociado com mais facilidade.
Além disso, a regularização contribui para o desenvolvimento urbano, pois permite a aplicação de políticas públicas, como melhorias na infraestrutura e na qualidade de vida da população.
Quais os principais problemas decorrentes da falta de regularização de imóvel?
A falta de regularização de imóvel pode acarretar diversos problemas para o proprietário, entre eles:
- a impossibilidade de venda;
- desvalorização comercial do imóvel;
- dificuldade em obter financiamentos;
- possibilidade de perda do imóvel em ações judiciais;
- conflitos com a prefeitura ou com terceiros, como os vizinhos.
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O que é a Lei de Anistia Imobiliária da cidade de São Paulo?
A Lei de Anistia Imobiliária é uma lei municipal que permite a regularização de imóveis construídos até julho de 2014 na cidade de São Paulo, que estejam em situação irregular, ou seja, que não possuem registro na prefeitura ou que possuam registro com alguma irregularidade.
Apesar do nome, essa lei não é um perdão, mas, sim, uma alternativa de ajuste àqueles que estiverem em desacordo com a legislação de ordenamento do território.
Quais são as modalidades de regularização previstas na Lei de Anistia Imobiliária?
A Lei de Anistia Imobiliária delimita quatro categorias de regularização. Veja a seguir.
Regularização automática
A regularização automática foi adotada para imóveis residenciais com isenção total no cadastro do IPTU em 2014, de baixo e médio padrão, construídos até 31 de julho daquele ano e com condições adequadas de higiene, segurança, acessibilidade, estabilidade e salubridade, nas edificações residenciais das seguintes categorias de uso:
- R1 – uma unidade por lote;
- R2h – conjunto de residências agrupadas horizontalmente, com frente e acesso independente.
Regularização Declaratória Simplificada
Nessa modalidade, as edificações residenciais devem ter área total máxima de 500 m² e devem ter sido concluídas até 31 de julho de 2014. São elas:
- residências unifamiliares – edificações residenciais para uma única família;
- residências horizontais – como casas geminadas e vilas.
Regularização Declaratória
Aplica-se em edificações com área total construída de até 1.500 m² e conclusão até 31 de julho de 2014, conforme a seguir:
- residências unifamiliares que não se enquadrem na primeira categoria;
- residenciais multifamiliares com até 10 m de altura e 20 unidades;
- edificações destinadas à Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) da Administração Pública Direta e Indireta;
- locais de culto;
- edificações com uso misto – residencial + comercial;
- comércios, pousadas, escritórios, escolas, entre outros, desde que consideradas de baixo risco.
Regularização comum
Para demais edificações não enquadradas nas duas categorias anteriores (acima de 1.500 m²), a regularização dependerá da apresentação de documentos e análise da Prefeitura.
Nesse caso, devem ser apresentadas peças gráficas assinadas por profissional habilitado.
Quais são os documentos necessários para a regularização de imóvel?
Os documentos necessários para a regularização de imóvel podem variar de acordo com a situação do bem, mas, geralmente, são requisitados os seguintes itens:
- matrícula do imóvel – documento obtido no Cartório de Registro de Imóveis que contém todas as informações relevantes sobre a propriedade, como localização, dimensões e características;
- escritura – é um documento que comprova a transferência da propriedade e serve como prova de que o imóvel pertence ao proprietário;
- registro no Cartório de Registro de Imóveis – trata-se do ato que diz quem é o proprietário do imóvel ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra;
- comprovante de pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) – tributo cobrado pelos municípios e que incide sobre a propriedade ou posse de um bem imóvel;
- Cadastro Ambiental Rural (CAR) – registro eletrônico obrigatório para imóveis rurais que tem como objetivo integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais.
Como conferir se o imóvel está irregular?
Por meio de uma consulta ao Cadastro de Edificações do Município (CEDI), é possível emitir o histórico da edificação.
Tal documento comprova a situação da edificação e diz se o mesmo está regular ou irregular.
Para consultar, é preciso informar o número do contribuinte (SQL – Setor Quadra Lote), que pode ser identificado no carnê do IPTU.
Como fazer o processo de regularização de imóvel?
Os donos de residências que possuem isenção total de IPTU não precisarão solicitar a regularização, pois ela acontecerá de maneira automática.
Para saber se o imóvel foi regularizado de forma automática, o munícipe deve conferir a lista disponível no portal Meu Imóvel Regular.
Todo o procedimento para a regularização nas categorias “declaratórias” e “comum” será eletrônico, por meio do Portal de Licenciamento, plataforma digital da Secretaria de Licenciamento (SEL).
Nesses dois casos, será necessário responsável técnico (arquiteto ou engenheiro civil) para comprovar, por meio de declarações e atestados, o atendimento às condições de estabilidade, habitabilidade, segurança de uso, permeabilidade e acessibilidade.
Feito isso, o pedido de regularização deve ser protocolado de forma totalmente digital pelo portal de regularização de imóveis.
Por fim, após a análise do pedido e aprovação, será efetuada a emissão do Certificado de Regularização (Habite-se) ao final do processo.
Enfim, a regularização de imóvel é importante para garantir a segurança jurídica da propriedade, evitar multas e outras penalidades e possibilitar a obtenção de financiamentos e a venda do imóvel.
No entanto, é importante seguir as exigências e prazos estabelecidos pela lei e buscar orientação de um advogado especialista em direito imobiliário e de um responsável técnico para garantir o processo de regularização e resolver eventuais impasses com o poder público, em casos de discordância sobre o valor venal do imóvel e demais questões relacionadas à regularização.
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