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POR QUE COMPRAR IMÓVEL EM LEILÃO É UMA CILADA PARA AMADORES

06 de julho de 2016

São Paulo – Quem encara os como bons investimentos, mas admite que atualmente é difícil contar com um valorização estrondosa, pode se sentir tentado a buscar pechinchas em . Mas para dois especialistas em que acabam de publicar um livro sobre investimento em imóveis, leilões são apenas para profissionais.

Quem é leigo não deve entrar em leilão. A chance de entrar em uma fria é grande”, diz Gilberto Benevides, sócio de construtoras e coautor do livro “Investir em imóveis: Entenda os segredos práticos deste mercado”, da Ed. Évora. Sua opinião é compartilhada pelo outro autor do livro, Wang Chi Hsin, investidor no mercado imobiliário há 35 anos.

Na opinião deles, para realmente achar pechinchas em leilões é fundamental ser profissional no assunto ou ao menos contar com uma boa assessoria jurídica especializada. “Temos um conhecido que atua nesse mercado e que conta com um escritório com seis advogados apenas para analisar a documentação dos imóveis em leilão”, diz Benevides. Como exemplo, ele conta que, em dois anos, essa equipe analisou 2 mil imóveis, para participar do leilão de 200 deles e arrematar 40 – 2% dos imóveis analisados.

Na opinião dos autores, embora leilões gerem oportunidades, ofertando imóveis abaixo do valor de mercado, a chance de um leigo entrar em uma cilada é grande. Veja a seguir as cinco principais “frias” em que um investidor despreparado pode entrar por meio de um leilão de imóveis:

1 Arrematar um imóvel ocupado e não conseguir se livrar do ocupante

Esta situação é bastante comum em imóveis que vão a leilão, mas o arrematante ganha o direito de solicitar a desocupação. Contudo, o ocupante pode entrar comrecursos e até mesmo a execução do imóvel pode ser discutida na Justiça – leilões podem ser inclusive anulados.

Assim, a desocupação pode se arrastar por anos e acabar com seus planos de lucrar com aquela propriedade. Imóveis ocupados costumam ter preço mais em conta, mas o tiro pode sair pela culatra.

2 Subestimar a reforma necessária

Imóveis que vão a leilão podem estar em péssimo estado de conservação, dependendo dos imbróglios por que passou até chegar à situação extrema de ser leiloado. Ainda que o investidor visite a propriedade antes do leilão – o que é fundamental – ele pode não ter noção da extensão da reforma necessária. É preciso pelo menos contar com a ajuda de alguém com experiência no assunto para estimar o custo da obra.

A pessoa pode pensar que é só ‘dar um tapa’ no apartamento e contratar aquele pedreiro que ela conhece há anos. Mas não é bem assim. A reforma pode dar mais trabalho e sair bem mais cara do que ela imagina”, diz Gilberto Benevides.

3 Não visitar o imóvel e comprar um produto de má qualidade

Por incrível que pareça, há quem compre um imóvel sem visitá-lo antes. Mas este é um dos piores erros que o participante de um leilão pode cometer. A visita deve ser minuciosa e acompanhada por profissionais que possam detectar problemas não aparentes. Se o imóvel for residencial, e o morador se recusar a abrir a porta para os visitantes, é preciso no mínimo ver a localização da propriedade e tentar apurar com funcionários do condomínio e vizinhos sobre suas condições.

Quem não visita o imóvel corre o risco de comprar o pior apartamento do prédio ou um imóvel com uma localização aparentemente boa, mas cheia de problemas para quem olha mais de perto – com vista para uma favela, numa rua de feira ou extremamente barulhenta por causa da vida noturna, entre outros problemas difíceis de detectar apenas com o Google Maps.

Se comprar um produto ruim, o investidor terá dificuldade de revendê-lo, e vai ter que ficar pagando condomínio, IPTU e despesas de manutenção. No fim das contas, o preço mais baixo do leilão não compensa”, diz Benevides. Além disso, se não conseguir visitar o interior do imóvel, o investidor não poderá sequer estimar o custo de uma eventual reforma, e acabar ficando no prejuízo.

4 Comprar um imóvel cheio de pendências judiciais e demorar a ter retorno

A revenda de um imóvel comprado em leilão pode ser rentável, mas pode demorar muito mais do que o investidor esperava”, observa Wang Chi Hsin. Depois de um leilão ainda há uma série de pendências judiciais a serem resolvidas. Se o imóvel estiver ocupado, o ocupante pode conseguir liminar para não sair, e o despejo pode levar anos; além disso, o proprietário do imóvel terá prazo para recorrer, e o leilão pode ser anulado.

Os credores que se habilitarem também deverão receber a sua parte, mas o arrematante deve ficar atento a outros tipos de cobrança que ainda possam atrapalhá-lo. Segundo Gilberto Benevides, embora as dívidas acabem quando é feito um leilão judicial, há casos em que o comprador pode ter certa dor de cabeça. Ele explica que a Prefeitura de São Paulo, por exemplo, não participa dos leilões, mas sempre tenta cobrar dos arrematantes as eventuais dívidas de IPTU em atraso.

O novo dono terá que contratar um advogado e se defender. A Prefeitura, nesse caso, perde a causa, mas o novo proprietário pode acabar perdendo a oportunidade de revender o imóvel por conta dessa pendência”, explica Benevides.

5 Ficar empolgado e pagar mais caro do que deveria

Profissionais tendem a ser mais frios e objetivos, e jamais ultrapassar o valor máximo estabelecido para uma compra em leilão. No entanto, alguém menos experiente pode acabar se entusiasmando na hora e dar um lance maior do que deveria, acabando com o principal atrativo dos leilões de imóveis, que é o preço. “O próprio leiloeiro incentiva esse entusiasmo, porque ele recebe 5% do valor do arremate”, alerta Wang Chi Hsin.

Além do preço pago pelo bem e do valor da possível reforma, ao estipular seu lance máximo o investidor deve levar em conta os outros custos envolvidos na compra de um imóvel, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – que na cidade de São Paulo, por exemplo, é de 2% do valor do bem – e a Taxa de Registro.

Fonte: Jornal Floripa

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