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Comprador deve pagar as taxas do imóvel a partir do momento da liberação das chaves

Segundo o STJ, se recusar a pegar as chaves para se esquivar do pagamento de encargos é um ato de má-fé.

08 de julho de 2022 - Atualizado 08/07/2022

Em abril deste ano (2022), uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o comprador é responsável pelo pagamento das taxas do imóvel a partir do momento da liberação das chaves pelo vendedor.

No caso, o STJ negou o recurso de ajuizado por pessoas que compraram três imóveis no mesmo condomínio e optaram por não tomar posse enquanto aguardavam a decisão de uma ação de penhora.

No entanto, durante esse período, a construtora já havia deixado as chaves dos imóveis à disposição dos novos proprietários, o que exime a empresa do pagamento das taxas do imóvel, que se tornaram responsabilidade dos compradores.

Então, um processo judicial foi iniciado para definir quem deveria pagar os valores referentes a esse período e, quando o recurso chegou ao STJ, foi decidido em votação unânime que os proprietários eram responsáveis pelo pagamento.

De acordo com a decisão, a imissão da posse marca o início da responsabilidade do comprador de arcar com as taxas do imóvel, como condomínio e IPTU.

Sobre isso, o secretário-adjunto da Comissão Especial de Direito Imobiliário do Conselho Federal da OAB, Diego Amaral, explica que “quando o consumidor enrola para pagar propositalmente, ele é notificado para tomar posse, por que já está tudo ok com o imóvel, a documentação e o financiamento e ele não quer simplesmente tomar posse, por estar morando em outro local e já tem a ideia de não assumir os custos do imóvel naquele momento. A partir desta notificação, cabe a ele o pagamento”.

Assim sendo, o comprador se recusar a receber as chaves não é suficiente para que essa obrigação deixe de existir.

Segundo o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do caso, “não há fundamento para responsabilizar a construtora pelas taxas condominiais se a sua obrigação de entregar as chaves foi devidamente cumprida”.

A entrega das chaves sempre marca o início da responsabilidade do comprador sobre as taxas do imóvel? 

O entendimento do STJ, que determina que o momento da entrega das chaves deve ser o marco inicial do pagamento das taxas de imóvel, é compartilhado em diversas esferas judiciais.

Desse modo, as taxas do imóvel devem ser pagas pela construtora, imobiliária ou pelo antigo proprietário até que o comprador possa usufruir da propriedade.

E se a entrega das chaves atrasar?

Nesse caso, o responsável pelos encargos (seja o antigo proprietário, a construtora do imóvel ou a corretora de imóveis) deve seguir fazendo o pagamento das taxas do imóvel até que as chaves sejam liberadas.

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A cobrança das taxas do imóvel pode começar antes disso?

Em muitos casos, a cobrança das taxas do imóvel começa já no momento da assinatura do contrato de compra e venda ou então a partir da primeira assembleia condominial (no caso da cobrança de condomínio).

Muitas vezes, essa possibilidade consta no próprio contrato, que prevê a cobrança das taxas do imóvel muito antes da entrega das chaves. Por isso, é importante que o comprador leia o contrato com atenção e fique atento a cláusulas abusivas.

Isso porque, mesmo havendo previsão em contrato, o comprador tem o direito de não pagar, pois ele não pode usar o imóvel sem as chaves. Nesse sentido, a cláusula contratual pode ser anulada.

O que o comprador deve fazer diante de cobranças abusivas?

A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) orienta que aqueles que fizeram o pagamento das taxas do imóvel antes da liberação das chaves peçam a devolução dos valores pagos.

O pedido pode ser feito diretamente à incorporadora e, visto que a cobrança é indevida, o comprador pode solicitar que a compensação corresponda ao dobro do que foi pago, conforme prevê o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

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Para isso, o consumidor deve entrar em contato com a incorporadora e informar que não tem a posse do imóvel e, por isso, a cobrança é indevida.

Importante: ao entrar em contato com a incorporadora, guarde comprovantes (protocolos de ligação, e-mails trocados, prints de conversas, etc).

E se a imobiliária (ou o antigo proprietário) se recusar a arcar com os custos?

Nesse caso, o comprador tem duas opções:

  1. não realizar o pagamento das taxas do imóvel enquanto não receber as chaves e ingressar com uma ação na Justiça para se livrar da cobrança indevida;
  2. realizar o pagamento das taxas do imóvel mesmo sem receber as chaves e ingressar com uma ação na Justiça para pedir o reembolso em dobro dos valores cobrados indevidamente, com correção monetária e acréscimo de juros, conforme o CDC.

Para ajuizar a ação, é recomendável buscar a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Além disso, o comprador deve reunir provas da abusividade sofrida e do descaso da incorporadora.

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581.

Todo o envio dos documentos e os trâmites do processo são feitos de forma digital, sem necessidade da presença do cliente.

Imagens do texto: Freepik (rawpixel.com)

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