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Em abril deste ano (2022), uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o comprador é responsável pelo pagamento das taxas do imóvel a partir do momento da liberação das chaves pelo vendedor.
No caso, o STJ negou o recurso de ajuizado por pessoas que compraram três imóveis no mesmo condomínio e optaram por não tomar posse enquanto aguardavam a decisão de uma ação de penhora.
No entanto, durante esse período, a construtora já havia deixado as chaves dos imóveis à disposição dos novos proprietários, o que exime a empresa do pagamento das taxas do imóvel, que se tornaram responsabilidade dos compradores.
Então, um processo judicial foi iniciado para definir quem deveria pagar os valores referentes a esse período e, quando o recurso chegou ao STJ, foi decidido em votação unânime que os proprietários eram responsáveis pelo pagamento.
De acordo com a decisão, a imissão da posse marca o início da responsabilidade do comprador de arcar com as taxas do imóvel, como condomínio e IPTU.
Sobre isso, o secretário-adjunto da Comissão Especial de Direito Imobiliário do Conselho Federal da OAB, Diego Amaral, explica que “quando o consumidor enrola para pagar propositalmente, ele é notificado para tomar posse, por que já está tudo ok com o imóvel, a documentação e o financiamento e ele não quer simplesmente tomar posse, por estar morando em outro local e já tem a ideia de não assumir os custos do imóvel naquele momento. A partir desta notificação, cabe a ele o pagamento”.
Assim sendo, o comprador se recusar a receber as chaves não é suficiente para que essa obrigação deixe de existir.
Segundo o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do caso, “não há fundamento para responsabilizar a construtora pelas taxas condominiais se a sua obrigação de entregar as chaves foi devidamente cumprida”.
A entrega das chaves sempre marca o início da responsabilidade do comprador sobre as taxas do imóvel?
O entendimento do STJ, que determina que o momento da entrega das chaves deve ser o marco inicial do pagamento das taxas de imóvel, é compartilhado em diversas esferas judiciais.
Desse modo, as taxas do imóvel devem ser pagas pela construtora, imobiliária ou pelo antigo proprietário até que o comprador possa usufruir da propriedade.
E se a entrega das chaves atrasar?
Nesse caso, o responsável pelos encargos (seja o antigo proprietário, a construtora do imóvel ou a corretora de imóveis) deve seguir fazendo o pagamento das taxas do imóvel até que as chaves sejam liberadas.
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A cobrança das taxas do imóvel pode começar antes disso?
Em muitos casos, a cobrança das taxas do imóvel começa já no momento da assinatura do contrato de compra e venda ou então a partir da primeira assembleia condominial (no caso da cobrança de condomínio).
Muitas vezes, essa possibilidade consta no próprio contrato, que prevê a cobrança das taxas do imóvel muito antes da entrega das chaves. Por isso, é importante que o comprador leia o contrato com atenção e fique atento a cláusulas abusivas.
Isso porque, mesmo havendo previsão em contrato, o comprador tem o direito de não pagar, pois ele não pode usar o imóvel sem as chaves. Nesse sentido, a cláusula contratual pode ser anulada.
O que o comprador deve fazer diante de cobranças abusivas?
A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) orienta que aqueles que fizeram o pagamento das taxas do imóvel antes da liberação das chaves peçam a devolução dos valores pagos.
O pedido pode ser feito diretamente à incorporadora e, visto que a cobrança é indevida, o comprador pode solicitar que a compensação corresponda ao dobro do que foi pago, conforme prevê o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Para isso, o consumidor deve entrar em contato com a incorporadora e informar que não tem a posse do imóvel e, por isso, a cobrança é indevida.
Importante: ao entrar em contato com a incorporadora, guarde comprovantes (protocolos de ligação, e-mails trocados, prints de conversas, etc).
E se a imobiliária (ou o antigo proprietário) se recusar a arcar com os custos?
Nesse caso, o comprador tem duas opções:
- não realizar o pagamento das taxas do imóvel enquanto não receber as chaves e ingressar com uma ação na Justiça para se livrar da cobrança indevida;
- realizar o pagamento das taxas do imóvel mesmo sem receber as chaves e ingressar com uma ação na Justiça para pedir o reembolso em dobro dos valores cobrados indevidamente, com correção monetária e acréscimo de juros, conforme o CDC.
Para ajuizar a ação, é recomendável buscar a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Além disso, o comprador deve reunir provas da abusividade sofrida e do descaso da incorporadora.
O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581.
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