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A multa no contrato de locação é um instrumento que visa assegurar tanto os direitos do inquilino, como do proprietário do imóvel, sendo muitas vezes essencial para amparar as partes em situações danosas.
Contudo, existem algumas regras para que a multa seja cabível e, por isso, tanto o morador quanto o locador devem estar atentos.
Conheça essas normas e saiba como funcionam as multas nos contratos de aluguel!
De acordo com a Lei do Inquilinato (nº 8245), há varias situações em que pode ser inserida uma penalidade no contrato de locação.
Assim, as partes devem consignar no contrato uma cláusula que preveja a cobrança de multa, prevendo as regras referentes ao valor da penalidade e determinando as circunstâncias em que ela é cabível.
Há situações inclusive que a multa vem inclusive com amparo na própria lei de locação, por exemplo, como no caso de devolução do imóvel pelo locatário antes do término do prazo contratual:
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Quando a multa não pode ser aplicada?
Não são todos os casos de rescisão que permitem a cobrança de multa no contrato de locação. Existem algumas situações em que o solicitante do cancelamento de contrato fica livre da punição.
Se a rescisão partir do inquilino, as razões que dispensam o pagamento da multa são:
Se a rescisão partir do proprietário, as razões que dispensam o pagamento da multa são:
Basicamente, existem dois tipos de multa no contrato de locação: a multa moratória e a multa compensatória. Entenda como cada uma dessas penalidades funciona:
A multa moratória é uma penalidade aplicada sobre o atraso de aluguéis e encargos pelo locatário, servindo para desencorajar a inadimplência. Caso o pagamento ocorra fora do prazo, podem ser feitos os seguintes acréscimos ao valor do principal:
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A multa compensatória é uma punição de caráter civil, aplicada em caso de descumprimento das cláusulas contratuais. O intuito dessa penalidade é garantir a compensação da parte prejudicada pela quebra de contrato.
O valor dessa multa no contrato de locação varia de caso para caso, e sua imposição pode ocorrer junto com a multa moratória.
A multa no contrato de locação costuma ser regulamentada por uma cláusula, que muitas vezes define o valor da punição. Geralmente, os contratos estabelecem multas equivalentes a três meses de aluguel para os casos de descumprimento por qualquer das partes.
Em todo caso, é fundamental que a multa seja proporcional ao período restante para o fim da vigência do contrato, pois é assim que determina a lei.
No entanto, em algumas situações pode ser necessário calcular o valor da multa no contrato de locação. Dessa forma, é possível garantir que a penalidade seja justa.
Como foi observado acima, a multa por rescisão no contrato de locação deve ser proporcional ao período restante de contrato. Dessa forma, é necessário primeiramente dividir o valor do aluguel pela quantidade de meses de vigência do contrato.
O resultado dessa multiplicação corresponde ao valor da prestação, que deve ser multiplicada pelo número de meses que não serão cumpridos em função da rescisão e, assim, chegar ao valor da multa no contrato de locação.
Exemplo: se o contrato é de 36 meses com aluguel de R$1 mil e o contrato é quebrado faltando 18 meses de locação, o valor da multa contratual será de R$ 1.500,00.
*Se a data de saída não coincidir com a data do fechamento do mês, o cálculo é feito da mesma forma, mas ao invés de dividir o aluguel pelo número de meses, o valor é dividido pelo número de dias restantes.
Ainda que existam regras claras sobre a cobrança de multa no contrato de locação, é possível que surjam alguns problemas durante. Existem duas situações recorrentes envolvendo esse tema:
Em ambos os casos, é possível recorrer ao poder judiciário em busca de uma solução que não coloque nenhuma das partes em uma posição danosa, e assim resolver de uma vez por todas a situação.
“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.” (art. 413, Código Civil)
Caso a multa no contrato de locação seja abusiva, a parte prejudicada pode acionar a Justiça para contestar o valor ou a cobrança. Para isso, é recomendável contar com a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário.
Também é importante reunir alguns documentos e provas do ocorrido, como por exemplo:
O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.
Imagem em destaque: Freepik (@wayhomestudio)
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