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Liminar para suspensão do IGP-M em contratos imobiliários diante da pandemia

Saiba como conseguir o reajuste do aluguel imobiliário através da Justiça.

20 de julho de 2021

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Com a paralisação de diversas atividades diante da pandemia do Covid-19, o custo de vida subiu bastante para os brasileiros. Nesse contexto, ficou difícil até mesmo financiar necessidades básicas, como a alimentação.

Consequentemente, a alta da inflação não se deu apenas nos produtos e serviços: o aluguel também aumentou durante o período.

A disparada nas prestações de contratos de locação e de compra e venda de imóveis resultou da alta do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), o principal indexador de tarifas sobre a correção dos aluguéis residenciais.

Naturalmente, os inquilinos têm sentido esse aumento na “inflação do aluguel” fazendo uma grande diferença no bolso. Como resultado, muitos locatários estão enfrentando severas dificuldades para manter o contrato de locação.

De acordo com a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Locatícia (IPEMIL) alcançou a marca de 4,25% durante a pandemia.

Diante disso, proprietários e inquilinos têm procurado alternativas para manter a locação, negociando o contrato de aluguel e revisando a aplicação do Índice Geral de Preços-Mercado.

Saiba quando cabe a suspensão do IGP-M em contratos imobiliários diante da pandemia!

O que é o Índice Geral de Preços-Mercado?

IGP-M é a sigla para Índice Geral de Preços-Mercado, o principal indexador de tarifas de serviços, aplicadas sobre preços de matéria-prima, energia elétrica e aluguéis de imóveis.

Esse índice é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) desde 1989, e é equivalente à média de três indicadores:

  • Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M);
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M);
  • Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M).

Qual a diferença entre o IGP-M e o IPCA?

Em suma, o Índice Geral de Preços-Mercado mede a inflação de produtos e serviços durante todos os estágios de produção. Já o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), índice de inflação oficial do Brasil, reflete nos preços que chegam ao consumidor final.

Por que o IGP-M subiu tanto durante a pandemia?

Como foi observado acima, o Índice Geral de Preços-Mercado é definido com base em três índices: o IPA-M, o IPC-M e o INCC-M. Por isso, para discutir a disparada no IGP-M, é necessário entender o que cada um desses indicadores significa:

  • O IPA-M, que representa 60% do IGP-M, é o indicador dos preços de atacado e produtos industriais. Com a valorização do dólar, a exportação aumenta e a oferta nacional diminui, o que leva ao aumento no valor de produtos como, por exemplo:
  • Já o IPC-M, que representa 30% do IGP-M, equivale à inflação do varejo e serve para medir o poder de compra de produtos e serviços relacionados à educação, alimentação, saúde, transporte e outros pelas famílias brasileiras.
  • Por último, temos o INCC-M, que representa 10% do IGP-M e calcula os preços do setor imobiliário e da construção civil. Esse índice é levantado mensalmente pela FGV e mede os custos com insumos para construção de imóveis.
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O Índice Geral de Preços-Mercado recai sobre a maioria dos contratos de locação. | Imagem: Freepik (@tirachardz)

Visto que o Índice Geral de Preços-Mercado é majoritariamente formado por commodities da indústria e do agronegócio, a sua variação está diretamente relacionada com o preço de produtos como minérios e alimentos.

Esses produtos são cotados em dólar e, com a desvalorização da moeda nacional, eles sobem de preço. Como resultado, o IGP-M também aumentou.

Qual o impacto da alta do Índice Geral de Preços-Mercado nos contratos imobiliários?

Durante a época da ditadura militar, era comum que os índices de variação de preços fossem fixados em percentuais parecidos. Por isso, não havia tanta diferença na hora de escolher um indexador sobre os contratos imobiliários.

Entretanto, como o Índice Geral de Preços-Mercado sempre foi divulgado no último dia útil do mês, o percentual passou a ser utilizado para reajustar o aluguel, pois era possível saber o reajuste antes do fim do mês.

Desde então, o Índice Geral de Preços-Mercado vem sendo utilizado para calcular o reajuste anual de contratos imobiliários. Geralmente, após 12 meses de vigência, multiplica-se o valor do contrato pelo IGP-M acumulado no período.

Dessa forma, com o aumento no Índice Geral de Preços-Mercado, o preço dos aluguéis também tende a subir e, infelizmente, é esse exato cenário que vem se formando durante a pandemia.

Em 2020, o índice chegou a 23,14% – sua maior alta desde 2002 – e, em 2021, a tendência de aumento se manteve. A crescente foi observada em janeiro, fevereiro, março e maio deste ano, e o IGP-M chegou a 37,04% de inflação nos últimos 12 meses.

Embora o valor do aluguel não dependa só do índice, o impacto do aumento foi grande, afinal o IGP-M não passou dos 8% em 2019.

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É possível negociar o aluguel diante da pandemia?

Como foi observado acima, o padrão é que os contratos de aluguel sejam reajustados de acordo com a variação do Índice Geral de Preços-Mercado. Contanto, com a forte influência do dólar sobre esse indexador, o sistema já não é tão consistente.

A situação atual, em que a alta do índice ocorreu em meio a um contexto de alto desemprego e retração econômica, é um perfeito exemplo de problemas que podem surgir com o uso do IGP-M para o reajuste de contratos imobiliários.

Se levarmos todo esse cenário em consideração, é natural que os inquilinos tenham dificuldade financeira.

Em vista de todos os fatores apresentados, é seguro dizer que os 37,04% de inflação não vieram acompanhados de um aumento salarial equivalente, pelo menos não para todos os locatários.

Nesse sentido, negociar o aluguel pode ser uma boa alternativa para conseguir manter o contrato de locação em vigência. Essa prática já se tornou uma realidade, e alguns contratos até mesmo substituíram o IGP-M pelo IPCA no cálculo do reajuste.

Por isso, se o aniversário do contrato imobiliário estiver próximo, o inquilino pode entrar em contato com o proprietário ou com a imobiliária para fazer uma proposta de reajuste.

E se o proprietário se recusar a revisar o aluguel?

Embora seja possível, não há garantia de que a negociação do reajuste terá o resultado esperado pelo inquilino. Existem situações em que o proprietário não deseja flexibilizar o valor do aluguel.

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Negociar o valor do aluguel pode ser difícil. | Imagem: Freepik (@yanalya)

No entanto, caso o locatário se sinta lesado, ainda há uma alternativa: é possível entrar na Justiça com o pedido de revisão do contrato. Se o índice aplicado for considerado abusivo, o inquilino pode revertê-lo por meio de uma ação judicial onde cabe inclusive pedido liminar.

Com o desemprego ganhando força durante a pandemia, o posicionamento do Poder Judiciário tem sido, via de regra, favorável ao inquilino. O entendimento é de que o aumento no preço do aluguel é desproporcional à realidade do mercado imobiliário como um todo, causando um desequilíbrio na relação contratual em desfavor do locatário.

Teoria da imprevisão e a teoria do fato do príncipe

Existem situações imprevistas que podem interferir na capacidade de algumas pessoas cumprirem suas obrigações contratuais. Desses casos, foram estabelecidas no campo de Direito algumas teorias como, por exemplo, a teoria da imprevisão e a teoria do fato do príncipe.

Em suma, essas teorias abordam o entendimento de que as relações contratuais são sujeitas à influência de fatores externos, que são capazes de alterar as circunstâncias sobre as quais o contrato foi firmado.

Essa noção de que o contrato está suscetível a influências externas também é representada por uma cláusula chamada rebus sic stantibus, que pode ser lida como “estando as coisas assim” ou então “enquanto as coisas são assim”.

Basicamente, a cláusula rebus sic stantibus visa manter a execução do contrato nos moldes fixados pelas partes quando o documento foi assinado. Dessa forma, é possível proteger os contratantes quando a execução contratual se torna muito onerosa ou inviável.

Para isso, esses dispositivos demonstram as consequências jurídicas de fatores que são alheios ao contrato, mas ainda assim alteram sua natureza e, com isso, sua execução se torna muito difícil ou até mesmo impossível.

Diante disso, em virtude de tais teorias há a possibilidade de se rediscutir as condições do contrato, uma vez que em virtude de fenômenos externos, não previsíveis no ato da contratação, o contrato pode ficar desequilibrado em favor de uma das partes, causando a necessidade de ser revisto de forma judicial.

A teoria do fato do príncipe é geralmente utilizada em relação a contratos administrativos, de natureza civil e trabalhista. No entanto, diante do contexto atual, surgiram algumas decisões utilizando essa teoria para tratar de contratos tributários.

Nesse sentido, caso a tentativa de renegociação do aluguel seja infrutífera, o inquilino pode se basear nessas teorias ao entrar com o pedido de liminar para suspensão do IGP-M no contrato imobiliário durante a pandemia, já que o contrato ficou desequilibrado em favor do locador.

Como conseguir a liminar para suspensão do IGP-M em contratos imobiliários diante da pandemia?

É importante ressaltar que o mais indicado é tentar resolver a situação de forma direta, através de uma conversa amigável. Caso o proprietário seja relutante, o locatário pode apresentar comprovantes de renda e comparações com o aluguel de propriedades vizinhas.

Ao invés da suspensão do IGP-M, o inquilino pode pedir um desconto no aluguel mediante o pagamento adiantado. No entanto, se nada disso adiantar, o locatário tem o direito de acionar a Justiça e exigir a revisão contratual.

Para ajuizar a ação com pedido de suspensão do IGP-M no reajuste do aluguel, é recomendável contar com a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário.

O advogado especialista é capacitado para analisar as peculiaridades do contrato de locação e do caso do inquilino. Ademais, com a orientação de um advogado, negociar o aluguel diretamente com o proprietário pode ser menos complicado.

É importante reunir alguns documentos e provas do ocorrido, como por exemplo:

  • documentos pessoais (RG e CPF);
  • a escritura do imóvel;
  • o contrato de aluguel;
  • provas da dificuldade de pagamento;
  • o registro de conversas com o locatário/locador.

Jurisprudência em casos de liminar para substituição do IGPM por outro índice e virtude da pandemia

Várias ações estão em curso na justiça sobre o tema, mas apenas à título ilustrativo, vale trazer à informação que em certos casos os locatários têm conseguido liminar para suspender a aplicação do IGPM ou até mesmo reduzir a correção em 50% até o julgamento final da ação

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA – REDUÇÃO TEMPORÁRIA DO LOCATIVO NO PERÍODO DE PANDEMIA – APLICAÇÃO DO IPCA – É característica da tutela de urgência a antecipação dos efeitos que se alcançariam ao final do processo, mormente quando há perigo de perecimento e de tornar irreversível a medida buscada, sendo desnecessária a existência de certeza quanto ao provimento do recurso, pois, tal como ocorre no caso dos autos, o dano pode ser agravado tornando-se inócuo o provimento jurisdicional após o transcurso de largo lapso temporal. – A tutela pretendida tem por escopo a redução temporária dos valores devidos a título de aluguel em decorrência de fato imprevisível ocorrido não só nacionalmente, mas também internacional, qual seja, Pandemia COVID-19, situação essa que fez grande parte dos comerciantes e prestadores de serviços não essenciais, ficassem ser exercer suas atividades empresárias de forma regular, por conta do isolamento e distanciamento social. – Plausível em análise singela sobre o tema, compatível com a fase em que o feito se encontra, considerar o reequilíbrio das bases do contrato, mormente quando considerada a real possibilidade de ocorrência desequilíbrio das obrigações (possibilidade de utilização do imóvel locado x valor do aluguel), de modo a tornar a obrigação excessivamente onerosa para uma das partes, em face da desestabilidade econômica principalmente vivida em âmbito nacional, decorrente dos efeitos da Pandemia não prevista na Lei do Inquilinato, tampouco contratualmente, por fugir inclusive aos riscos inerentes de forma direta ao exercício da atividade empresária, bem como do mero subjetivismo da parte (possibilidade ou não de adimplemento da obrigação locatícia), já que há 100 anos não vivíamos situação desta espécie em território nacional. – Sendo certo que os efeitos da Pandemia (COVID-19) impactam a sociedade de maneira geral, de rigor a antecipação parcial dos efeitos da tutela, para o fim de possibilitar o depósito judicial do valor referente a 50% do locativo, nos autos de origem, aplicando por ora, ainda, o reajuste pelo IPCA, enquanto perdurar enquanto perdurar o período excepcional, que envolve aquele em que haja regras governamentais que restrinjam a circulação de pessoas e os horários de funcionamento dos estabelecimentos comerciais ou até o julgamento da demanda, devendo os valores respectivos, ainda, ser depositados perante o R. Juízo a quo em 5 dias, sob pena de revogação da liminar, podendo tal quantia ser levantada desde logo pela agravada. RECURSO PROVIDO EM PARTE.” (TJSP;  Agravo de Instrumento 2030888-83.2021.8.26.0000; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 40ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/04/2021; Data de Registro: 05/04/2021)

O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.

Imagem em destaque: Freepik (@jcomp)

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