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Inadimplência faz leilões de imóveis quadruplicarem em Minas.

07 de junho de 2016

A crise econômica mexeu na estrutura do mercado imobiliário. Se antes o maior problema do setor era o atraso das obras, tirando o sono de quem comprava imóvel na planta, agora a inadimplência joga luz sobre os leilões, que quadruplicaram em dois anos em Minas Gerais.

A média mensal de casas e apartamentos que são oferecidos nos pregões subiu de 100, em 2014, para 400, neste ano. Somente entre os dias 8 e 20 de junho, a Caixa vai leiloar 255 imóveis. Há, ainda, as outras instituições financeiras e construtoras.

A regra é clara: os bancos podem tomar o imóvel de quem atrasa três parcelas consecutivas. Apesar de a lei ser antiga, antes, no entanto, as instituições financeiras eram mais flexíveis. Agora, com o acirramento do arrocho econômico (e a necessidade de capitalização dos bancos), as negociações se tornaram impossíveis. Reaver o imóvel, só na Justiça.

A análise é do presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Sílvio Saldanha, que recebeu a equipe do Hoje em Dia na sede da entidade. Confira a entrevista completa.

Qual a evolução dos imóveis em leilões?
No primeiro semestre de 2014, a média de imóveis em certames era de 100 unidades por mês. Em 2015, subiu para 300. Em 2016, para 400. Todos os dias os jornais publicam editais. Para se ter ideia do cenário, nos próximos dias dois certames serão realizados. No dia 8 de junho serão 129 e no dia 20, outros 126. Este é o principal problema do mercado habitacional.

E por que têm aumentado os certames?
Porque aumentou a inadimplência. E porque os bancos estão sem dinheiro. Ao executar mais ações, de forma mais rápida, eles se capitalizam. Afinal, quando o banco executa a ação e leva o imóvel a leilão, ele recebe de uma só vez todo o valor que seria pago em 20 anos, por exemplo. Em alguns certames, o interessado até pode usar o FGTS ou um financiamento, mas muitos têm que pagar à vista.

O que as pessoas que estão prestes a perder um imóvel devem fazer?
Procurar um profissional especializado em Direito Imobiliário e entrar na Justiça. Não adianta tentar negociar com o banco. Eles não negociam, mesmo se o inadimplente tiver o dinheiro. E olha que a maioria consegue o dinheiro. A família ajuda, os amigos ajudam. Mas não é interessante para o banco negociar. E os bancos deveriam fazer negócio. Principalmente a Caixa, que é um banco público.

Por quê?
Porque esse dinheiro não é da Caixa. Esse dinheiro é do Fundo de Garantia e da poupança, que é nosso. Ela apenas administra, reverte parte do dinheiro para o financiamento habitacional e é remunerada por isso.

Os imóveis que vão a leilão são de quais faixas de valor?
De todos os valores que você possa imaginar. Nestes dois que serão realizados em junho tem uma casa de 120 metros quadrados de R$ 22 mil e outra de R$ 1,2 milhão. Já peguei leilão de terreno de R$ 6 milhões, R$ 7 milhões.

E se no meio do trâmite o proprietário do imóvel que está indo a leilão conseguir o dinheiro?
Ele ainda consegue recuperar o imóvel. Consegue pagar o banco, mas a instituição financeira não recebe diretamente. Ele só consegue pagar o banco na Justiça. Falta flexibilidade do legislativo para melhorar a negociação dos bancos com o consumidor. Isso é nítido.

E se o devedor conseguir o dinheiro, mas não recorrer à Justiça a tempo e o imóvel for arrematado. Ele perde o bem? É o fim da linha?
Nem sempre. Na prática, mesmo depois do leilão, se o devedor tiver o dinheiro para arcar com a dívida há como reverter. O juiz pode chamar os envolvidos em uma audiência, devolver o dinheiro de quem arrematou o imóvel e garantir o pagamento do banco. Mas é um risco enorme. Quanto mais tarde, mais difícil fica reverter.

Se a pessoa conseguir reaver o imóvel, ela tem que pagar o ITBI para transferir o bem para o nome dela?
Depende do processo. Se o juiz entender que o banco pecou, ou seja, se não realizou os dois leilões, não notificou o devedor, por exemplo, o mutuário não paga. Mas, se a instituição financeira agiu corretamente, o mutuário tem que pagar.

As quebras de contratos de imóvel na planta eram o principal problema do setor há pouco tempo. Elas ainda são frequentes?
Sim, embora os problemas com leilões sejam mais recorrentes. É necessário saber quem deu causa ao distrato. Se a construtora atrasar entrega, apresentar falha de documento, por exemplo, ela é culpada. Se ela é culpada, o comprador pode receber tudo o que pagou, com correção e mais uma multa, que normalmente é de 10% o valor do contrato. Cabem também danos materiais e morais, se for o caso e se for possível comprovar.

Na prática, há o pagamento por parte da construtora?
Sim, mas é necessário entrar na Justiça. As construtoras retêm absurdamente o que foi pago. Sem entrar na Justiça, o consumidor não vai receber o certo.

E se o consumidor der causa à quebra de contrato?
O entendimento é que a construtora fica com 10% do que foi pago e o imóvel fica disponível para nova venda. O restante, os 90%, são devolvidos ao comprador que desistiu.

http://hojeemdia.com.br/primeiro-plano/inadimpl%C3%AAncia-faz-leil%C3%B5es-de-im%C3%B3veis-quadruplicarem-em-minas-1.389076

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