Investir em fundos imobiliários pode ser uma boa opção para quem quer completar a renda ou até mesmo viver de rendimentos. Isso porque essa é uma modalidade simples e barata de aplicar no setor.
Muitos brasileiros já perceberam isso e, desde então, o volume de carteiras emitidas subiu bastante e segue crescendo. No entanto, diversas pessoas não sabem como funcionam os fundos imobiliários e nem por onde começar.
Se esse é o seu caso, siga na leitura para tirar todas as suas dúvidas sobre essa modalidade de investimento e descubra se investir em fundos imobiliários é uma boa opção para você!
O que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários, também chamados de FIIs, são fundos de investimento de aplicação coletiva, com cotas que podem ser compradas por diferentes pessoas.
Os recursos investidos são captados e investidos no setor imobiliário, sendo aplicados em empreendimentos como shoppings, hospitais e prédios comerciais, além de ativos relacionados ao setor, como CRIs.
Em retorno, os investidores passam a receber os aluguéis desses imóveis como lucro. Assim sendo, eles se tornam “donos” de parte de uma série de imóveis sem precisar comprá-los.
Como funcionam os fundos imobiliários?
As construtoras dos imóveis fazem o papel da parte gestora do investimento e dividem parte do imóvel em cotas, que formam o fundo.
Ao investir em fundos imobiliários, o consumidor se torna dono de uma dessas cotas e o rendimento do fundo é composto pelo valor proporcional dos aluguéis do imóvel.
No entanto, também existe outra forma de ganhar dinheiro ao investir em fundos imobiliários, que é vendendo essas cotas que foram adquiridas por um preço mais alto do que o de compra.
Tipos de fundos imobiliários
Caso decida investir em fundos imobiliários, o consumidor deve, primeiramente, escolher um dos diversos tipos disponíveis no mercado. Conheça as quatro categorias principais, que são os fundos de renda, de tijolo, de papel e de fundo:
- Fundos de renda: investem em empreendimentos grandes (prédios comerciais, shoppings, hotéis, bancos, etc).
- Fundos de tijolo: investem em imóveis físicos (hospitais, estabelecimentos comerciais etc).
- Fundos de papel: investem em títulos financeiros ligados ao setor imobiliário (Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), etc).
- Fundos de fundo: investem em cotas de outros fundos de investimento imobiliário e costumam ser mais baratos.
Volatilidade dos fundos imobiliários
A volatilidade da aplicação é considerada o principal risco para quem quer investir em fundos imobiliários.
Visto que FIIs estão sujeitos à volatilidade da Bolsa de Valores, eles são diretamente afetados pelos resultados do setor imobiliário. Assim sendo, o momento pelo qual o país está passando e a região onde fica o imóvel podem influenciar no rendimento.
Além disso, a variação da taxa de juros também tem grande influência sobre os FIIs, já que com taxas menores o uso de crédito é maior e, em situações contrárias, o volume de movimentações e compras é menor.
Por isso, entender a economia do país e como ela pode afetar o setor imobiliário é importante para investir em fundos imobiliários. Sem conhecimentos básicos, o consumidor pode ser pego de surpresa e perder dinheiro.
Isso é muito comum em situações críticas, pois muitos investidores tendem a vender suas cotas e o preço cai bastante. Como resultado, o consumidor pode sair em prejuízo, pois o valor de venda pode ser inferior ao valor da compra da posição.
Assim sendo, para investir em fundos imobiliários, é importante estudar o histórico do fundo e sua volatilidade na Bolsa de Valores. Ademais, o investidor deve estar atento aos resultados da gestora do fundo e analisar como ela reage diante da volatilidade do mercado.
Como funciona o rendimento dos fundos imobiliários?
O rendimento dos FIIs varia já que os lucros dependem de diversos fatores. Por isso, é importante que o consumidor tenha isso em mente ao investir em fundos imobiliários.
A renda dos FIIs é mensal e o investidor também pode negociar as cotas no mercado financeiro. Geralmente, os fundos que possuem imóveis bem localizados tendem a gerar lucros maiores, pois a região ajuda a valorizar o imóvel.
Além disso, visto que o aluguel dos imóveis entra no rendimento, os lucros podem ser menores quando os inquilinos saem. Portanto, em imóveis totalmente alugados, os rendimentos são mais altos.
Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?
Investir em fundos imobiliários pode ser uma opção vantajosa por diversos motivos. Conheça os 5 principais:
1. Investimento acessível
Diferente de imóveis físicos, em que é necessário pagar pelo bem inteiro, os fundos imobiliários são uma alternativa para quem quer começar a investir e não pode gastar muito.
Nos FIIs, até um pequeno investidor pode aplicar em imóveis de valor elevado e se beneficiar dos lucros gerados.
2. Inquilinos adimplentes
Em empreendimentos maiores, os inquilinos podem ser grandes empresas nacionais ou multinacionais que possuem boa qualidade de crédito e apresentam menor risco de inadimplência.
Por isso, o fluxo de aluguéis costuma ser estável.
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3. Gestão profissional
Outro grande benefício para quem decide investir em fundos imobiliários é o amparo de profissionais que podem ajudar o consumidor na hora de escolher um fundo, lidar com dificuldades e tomar decisões.
Além disso, os gestores dos FIIs cuidam de questões como:
- preservação dos empreendimentos;
- manutenção dos imóveis;
- problemas com inquilinos
- documentação;
- alvarás;
- certificações;
- vistorias do processo de compra e venda ou locação.
4. Renda mensal
De acordo com a Lei nº 9.779/1999, os cotistas de FIIs devem receber, no mínimo, 95% do lucro caixa semestral apurado pelo fundo. No entanto, no Brasil, a distribuição dos dividendos costuma ser feita mensalmente.
Assim sendo, os investidores contam com uma renda regular todo mês.
5. Isenção de Imposto de Renda
Segundo a Lei nº 11.196/2005, a distribuição dos rendimentos derivados de FII é isenta de Imposto de Renda. No entanto, é importante ressaltar que, caso o investidor decida vender suas cotas, esse lucro não tem isenção fiscal.
Quais são os riscos de investir em fundos imobiliários?
Conheça os 5 principais riscos de investir em fundos imobiliários:
1. Volatilidade
Como dito acima, o preço das cotas dos FIIs depende de diversos fatores e, por isso, ele pode oscilar com o passar do tempo. Assim, o consumidor deve estar atento ao comprar e vender cotas.
É fundamental pensar com cuidado qual o momento para investir em fundos imobiliários e quando vender suas cotas. Isso porque, ao contrário do que muitas pessoas pensam, não é possível resgatar as cotas pelo preço original.
Quando o cotista vende suas posições, ele recebe o valor que o mercado está disposto a pagar, seja ele maior ou menor do que o valor que foi pago por ele no momento da aquisição das cotas.
Portanto, se o investidor compra a cota de um FII a R$ 200,00 e decide vender sua posição quando ela vale R$ 120,00, ele receberá somente os R$ 120,00, e não os R$ 200,00 que foram pagos.
Além disso, quando há lucro na venda das cotas, incide IR de 20%.
Quanto ao lucro fixo (oriundo dos aluguéis), é importante ressaltar que também há o risco de desvalorização dos imóveis da carteira. Nesse sentido, o consumidor deve levar diversas questões em consideração antes de investir em fundos imobiliários.
2. Dificuldade em negociar as cotas
A liquidez das cotas de FIIs costuma ser mais baixa, especialmente em fundos menos negociados. Por isso, pode ser necessário esperar um pouco para pôr as mãos no dinheiro após colocar suas cotas à venda.
3. Risco de inadimplência
Ao investir em fundos imobiliários que aplicam em imóveis alugados, o cotista fica exposto ao risco de inadimplência dos inquilinos. Além disso, no caso de escolas, faculdades e hospitais, é difícil fazer o despejo devido à sua função social.
4. Risco da obra
Esse risco é presente no caso de FIIs que investem em construção de imóveis, pois os recursos dos investidores são utilizados nas obras sob a expectativa de que a valorização do bem irá gerar lucros no futuro.
O problema é que existem alguns riscos que podem causar prejuízo como, por exemplo:
- atrasos na obra;
- quebra do orçamento;
- acidentes de trabalho;
- embargo da construção;
- paralisação da obra;
- dificuldade em conseguir liberação ambiental.
5. Risco do imóvel
Imóveis já construídos também apresentam riscos como, por exemplo:
- enchentes;
- incêndios;
- depredações;
- desabamentos;
- desapropriações.
Essas situações podem afetar os rendimentos do cotista.
Como investir em fundos imobiliários?
Confira, passo a passo, como se preparar para investir em fundos imobiliários:
1) Abra uma conta em uma corretora de valores
Visto que as cotas são negociadas na Bolsa de Valores, é necessário ter uma conta em uma corretora para investir em fundos imobiliários. É por meio dessa corretora que o investidor irá comprar e vender suas cotas de FIIs.
Nesse sentido, é importante escolher a corretora de valores com cuidado, priorizando empresas que garantem mais agilidade, eficiência e segurança na hora de realizar seus investimentos.
2) Escolha um fundo de investimento imobiliário
Para escolher um fundo imobiliário, o investidor deve observar alguns fatores como, por exemplo:
– sua rentabilidade (é recomendável investir em FIIs com rendimento superior aos da Renda Fixa);
– dados e históricos do fundo;
– qualidade da sua administração.
3) Envie a ordem de compra para a corretora
O último passo para investir em fundos imobiliários é acessar o Home Broker da corretora e enviar uma ordem de compra do FII escolhido, informando os seguintes dados:
– código de negociação do fundo escolhido;
– quantidade de cotas que você deseja comprar;
– preço que você está disposto a pagar por cada cota.
Feito isso, a corretora irá buscar por ofertas que se encaixem na demanda do investidor e, caso encontre uma opção viável, o negócio é fechado.
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