Na última segunda-feira (24), o portal G1 revelou quatro ações judiciais contra Bebeto, ex-jogador da seleção brasileira, tetracampeão e hoje, deputado pelo Podemos-RJ. Em todos os processos, a motivação foi a mesma: dívida condominial.
De acordo com as informações divulgadas, o tetracampeão foi acionado na Justiça pela falta de pagamento de condomínios na Barra da Tijuca, na Zona Oeste do Rio de Janeiro, e também por não pagar impostos de imóveis em Mangaratiba.
Segundo uma das administradoras, o jogador estava devendo cerca de R$ 19,5 mil pelo período entre novembro de 2019 e setembro de 2020. Em outro condomínio, a dívida condominial chegou a R$ 260 mil por falta de pagamentos desde maio de 2019.
Nas outras duas ações, o deputado fez um acordo com as administradoras, pagando cerca de R$ 23 mil a um dos edifícios e R$ 78,7 mil ao outro. Além disso, o jogador desembolsou mais de R$ 88 mil para custear as despesas com os processos.
Caso não tivesse acertado suas dívidas, o jogador poderia sofrer graves consequências, como ser despejado e, até mesmo, perder seus bens. Entenda quais os riscos da dívida condominial para o morador!
O que pode acontecer caso o morador não quite a dívida condominial?
Cobrança da dívida condominial
De acordo com o Código Civil, manter o pagamento da taxa condominial em dia é um dever do morador:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
§1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Em casos de inadimplência, a primeira medida que deve ser tomada é a cobrança do valor devido. Nesse caso, o síndico deve falar com o morador para solicitar o pagamento da dívida condominial, conforme previsto pelo CC:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.”
Pagamento de juros e multas
A possibilidade de cobrança de juros e multas também é prevista pelo Código Civil, que autoriza o acréscimo de uma multa de até 2% do valor do débito, além de juros moratórios de 1% ao mês.
No entanto, a convenção de condomínio é livre para dispor um valor diferente, desde que ele não exceda os limites legais.
Além disso, em alguns casos, quando a inadimplência é um hábito recorrente e o devedor é levado à Justiça, ele pode sofrer uma penalização extra.
Em algumas decisões judiciais, a multa aplicada chega a ser equivalente até cinco vezes o valor da contribuição condominial.
Ação judicial
Se o morador não quitar a dívida condominial dentro do prazo acordado entre as partes, o condomínio pode buscar a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário para acionar a Justiça.
Dessa forma, é possível tentar um acordo judicial com o devedor, como aconteceu no caso do deputado Bebeto. Assim, o morador tem mais uma chance de quitar a dívida condominial.
Penhora de contas bancárias e de outros bens
Caso a dívida condominial continue existindo, a Justiça pode fazer a penhora das contas bancárias, para tentar obter o valor devido. Se o valor não for suficiente, o próximo passo é a penhora de bens móveis (como carros, motos, bicicletas, etc).
Além disso, também pode acontecer de a Justiça mandar penhorar bens imóveis (casas, apartamentos, terrenos, etc). Geralmente, é considerado o valor da dívida na hora de decidir qual bem será penhorado.
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Leilão do imóvel com dívida condominial
Mesmo que o procedimento comum seja tentar penhorar outros itens antes da penhora do imóvel com dívidas, o morador inadimplente pode sim perder sua propriedade em caso de dívida condominial.
Se a Justiça determinar a penhora do imóvel que possui dívidas, ele vai a leilão e o valor do arremate é usado para pagar as dívidas, os juros, as multas e as custas processuais. Qualquer valor excedente é entregue ao antigo proprietário, o devedor.
E se o imóvel for alugado?
Nesse caso, tanto o locatário quanto o dono podem ser acionados na Justiça, mas é o inquilino quem sofre as consequências da inadimplência (desde que o contrato de locação mostre que ele era o responsável pelo pagamento do condomínio).
Contudo, é importante ressaltar que o proprietário não deixa de ser responsável pelo imóvel. Por isso, em última instância, ele pode receber as obrigações financeiras relativas à dívida condominial.
O morador pode ser impedido de utilizar as instalações do condomínio em caso de inadimplência?
Não! Mesmo quando o morador se torna inadimplente, ele pode continuar usufruindo das áreas comuns sem nenhuma restrição.
O único “constrangimento” plausível nessa situação é o financeiro e, mesmo assim, a administradora e o síndico do prédio devem respeitar as determinações legais, para evitar causar danos morais ao devedor.
Morador inadimplente pode votar em assembleias condominiais?
O condomínio não é obrigado a autorizar a participação do morador inadimplente em assembleias, pois, de acordo com o Código Civil, o condômino pode votar nas deliberações se estiver quite com suas obrigações condominiais.
No entanto, em algumas discussões (como as que envolvem um aumento considerável no valor da taxa mensal de condomínio, por exemplo) o morador é autorizado a participar.
E se o morador for proprietário de várias unidades?
Nesse caso, entende-se que ele tem o direito de votar na assembleia condominial quanto às unidades que estão adimplentes.
O morador inadimplente pode ficar no local da reunião sem votar?
Sim. Visto que as reuniões costumam acontecer nas áreas comuns do prédio, restringir o acesso do morador seria o mesmo que interferir no direito de ir e vir.
Mas, se for esse o combinado, é importante que ele não se manifeste nem tente influenciar outros moradores.
A partir de quanto tempo de inadimplência o condomínio pode acionar a Justiça?
Não existe valor nem prazo mínimo para o condomínio acionar a Justiça por uma dívida condominial. No entanto, é mais comum tentar uma solução amigável nos primeiros meses.
É inclusive recomendável buscar uma solução amigável primeiramente, para evitar constrangimentos desnecessários. Caso realmente seja necessário entrar com ação, é fundamental buscar orientação com advogado especilaizado em Direito Imobiliário.
Quanto tempo o morador tem para quitar a dívida?
Na ação de execução, o morador inadimplente recebe um prazo de três dias para pagar a dívida condominial. Também existe a possibilidade de apresentar uma defesa (embargo à execução), dentro do prazo de 15 dias.
Se o morador não fizer nenhuma das duas coisas, inicia-se o processo de penhora dos bens para pagar o débito.
A penhora pode ocorrer mesmo se o imóvel for um bem de família?
Imóveis bens de família são aqueles que configuram a única propriedade em nome da pessoa e ela reside nele, ou aqueles que são a única fonte de renda da família.
Nesse caso, entende-se que, se o bem for tomado, a família não terá mais onde morar ou de onde tirar seu sustento. Por isso, em muitas situações, a Justiça proíbe a penhora de imóveis considerados bem de família.
No entanto, existem casos de dívida condominial em que a penhora do bem de família é autorizada pela Justiça.
Ademais, quando o imóvel é de luxo, não há essa proteção já que, muitas vezes, o valor obtido pela penhora é suficiente para cobrir a dívida condominial e a também adquirir um novo imóvel.
O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. O envio de documentos é totalmente digital.
Imagem em destaque: Daniel Ramalho / Terra
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