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Todas as pessoas que residem em condomínios estão sujeitas a levar uma advertência ou multa condominial.
Todavia, para advertir um condômino ou aplicar uma multa, o síndico precisa ter certeza de que o morador cometeu uma infração no condomínio.
Descubra quando o condomínio pode multar um morador e fique por dentro dos valores que podem ser cobrados.
Antes de mais nada, é necessário destacar que para que um condômino seja advertido, ele precisa necessariamente ter cometido uma infração.
Para isso, o síndico deve caracterizar tais condutas e infrações cometidas fundamentando-se, preferencialmente, no que está previsto no Regimento Interno (RI) e/ou na Convenção do condomínio.
Entretanto, para que ocorra de fato a aplicação desses dispositivos, o ideal é que a infração seja comprovada, portanto, não basta que ocorra uma denúncia “falada” e, sim, que o síndico disponha de fotos, imagens do circuito interno, áudios e relatos por escrito no livro de registro.
Além disso, é recomendado que ocorra um diálogo entre o síndico e o condômino antes da advertência ou multa, porém, isso nem sempre é possível.
Assim sendo, as advertências são recomendadas quando o condômino está cometendo pela primeira vez uma determinada infração.
Dessa forma, as advertências de condomínio servem mais como um comunicado do que como uma penalidade.
A intenção da advertência é comunicar que houve uma transgressão e aconselhar o morador que isso não deve ocorrer novamente, informando que a situação pode acarretar em uma futura multa de condomínio.
Logo, de maneira geral, a partir do momento em que uma advertência é aplicada, considera-se que o aviso acerca da infração foi dado e, portanto, quando reincidente, pode ser aplicada uma multa.
No entanto, isso depende do RI e da Convenção condominial e, sendo assim, essa regra pode variar de um condomínio para o outro.
Contudo, existem situações em que advertências não surtem efeito, obrigando o síndico ou administrador a partir direto para a multa de condomínio.
As multas são aplicadas basicamente nas seguintes situações:
Nesse sentido, o morador reincidente é aquele que infringe as regras do condomínio de forma contumaz, mesmo após ter recebido uma primeira advertência por situações que geralmente são caracterizadas por problemas cotidianos, como por exemplo:
Não obstante, quando o morador causa prejuízo a uma área comum do condomínio, também aplica-se uma multa, tendo em vista que esta tem a intenção de ressarcir o dano causado.
Por fim, o parágrafo 2˚do art. 1336 do Código Civil determina que, para que haja de fato a aplicação de uma multa, deve haver uma convocação de uma assembleia geral específica e extraordinária, com deliberação de 3/4 dos condôminos restantes para a devida deliberação da aplicação.
Existem algumas situações que podem culminar diretamente na aplicação de uma multa de condomínio.
Como por exemplo, quando uma mudança é efetuada em um dia no qual o condomínio proíbe tal procedimento. Nesse caso, especificamente, uma advertência não surtiria efeito.
Nas situações em que o morador causa prejuízo ao condomínio, salvo quando previsto no RI ou na convenção, também parte-se, geralmente, para a multa.
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O valor da multa pode variar, novamente, conforme o RI e a Convenção condominial. Entretanto, a legislação brasileira delimita claramente um teto, não podendo ultrapassar cinco vezes o valor da taxa condominial.
Além disso, a lei também delibera acerca da progressividade do valor da multa conforme a situação. É o que acontece nos casos do condômino antissocial, ou seja, aquele que reiteradamente comete desrespeitos ao regulamento interno e à convenção do condomínio.
Nesses casos, apesar de ainda ser necessária a anuência da assembleia de condóminos para multá-lo, a punição pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição mensal.
Assim sendo, o parágrafo 2˚do art. 1336 define o seguinte limite para a aplicação de multas de condomínio:
Na mesa via, o art. 1337 do Código Civil, determina as seguintes providências:
Parágrafo único – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Vale lembrar que a multa deve ser aplicada apenas sobre o valor da taxa mensal, sem incluir rateios extras ou despesas extraordinárias.
Ademais, a primeira multa deve ser a de valor mais baixo, para que assim o valor possa crescer em caso de reincidência.
Por fim, a cobrança da multa deverá ser feita junto com o valor da cota condominial.
Normalmente, a relação do condomínio acontece, em via de regra, com o proprietário. Isso ocorre, tendo em vista que apenas o proprietário tem legitimidade perante o condomínio.
Portanto, a obrigatoriedade do pagamento de multas decorrentes da prática comportamental inadequada por parte dos locatários de unidades condominiais recai sobre o titular da unidade condominial, ou seja, o proprietário do imóvel.
Todavia, o inciso X do art. 23 da Lei do inquilinato define que locatário é obrigado a:
Logo, a multa pode até vir no nome do proprietário, porém, quem tem a responsabilidade de fato sob a infração cometida é o locatário, sendo ele quem deverá pagar o valor.
Toda vez que um morador não paga a multa que lhe foi atribuída, o condomínio pode aplicar uma cobrança judicial.
Em suma, se o problema não for solucionado, o nome do morador pode ser negativado e o imóvel poderá ir a leilão.
Caso o condômino considere que a multa foi injusta ou abusiva, ele tem o direito de recorrer.
Porém, de antemão, é necessário consultar o Regimento Interno ou a Convenção no intuito de compreender se a aplicação da multa em questão realmente tem fundamento ou não.
Após receber a notificação da multa, o morador pode entrar em contato com o síndico para apresentar o seu desejo de recorrer a multa.
No mais, o direito de defesa deve ser apresentado aos demais condôminos em assembleia oficial do condomínio.
Caso o morador não tenha o direito de defesa, ele pode buscar uma solução junto ao Poder Judiciário e, para isso, pode contar com o auxílio e a consultoria de um advogado!
Imagem em destaque: Freepik (@mrsiraphol)
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